Archiv für November, 2020

Mietanpassung im Lockdown?

Erstellt am: Mittwoch, 25. November 2020 von JHofmann

Der Gesetzgeber hatte mit dem am 27. März 2020 vom Bundestag beschlossenen Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie für bestehende Mietverhältnisse eine zeitlich befristete Kündigungssperre für einen pandemiebedingten Zahlungsrückstand des Mieters angeordnet.

Bereits in unserem Artikel vom 01.04.2020 „Wieso jetzt noch Miete zahlen?“ hatten wir darauf hingewiesen, dass der Gesetzgeber damit lediglich eine temporäre Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen vorgenommen, die Mieter jedoch nicht von der Pflicht zur Mietzahlung befreit hat.

Nachdem die befristete Kündigungssperre mit Wirkung zum 30.06.2020 ausgelaufen ist, wird nun die Frage diskutiert, ob Gewerberaummieter, die von den Pandemie-Beschränkungen betroffen sind und ihr Geschäft nicht betreiben können, Mietzahlungen verweigern dürfen.

Konkret geht es um die Frage, ob den Mietern Ansprüche wegen eines Mangels der Mietsache oder einer Störung bzw. des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zustehen.

Bislang liegen hierzu Urteile aus den unteren Instanzen vor, die sehr unterschiedlich ausfallen:

So sehen die Landgerichte in Frankfurt (Urteil vom 05.10.2020), Heidelberg (Urteil vom 30.07.2020) und Zweibrücken (Urteil vom 11.09.2020) eine Mietminderung als nicht gerechtfertigt an.

Demgegenüber bejaht das Landgericht München I (Urteil vom 22.09.2020) bei der behördlich angeordneten Schließung von Betrieben zur Corona-Bekämpfung das Vorliegen eines Mangels im Sinne des BGB. Infolgedessen gewährte das Landgericht München I dem Betreiber eines Möbelgeschäfts eine gestaffelte Minderung für den Zeitraum von April bis Juni 2020 (80 % im April, 50 % im Mai und 15 % im Juni).

Eine andere Kammer des Landgericht München I (Urteil vom 05.10.2020) hat die Schließung einer Galerie für künstlerische Fotografien als unzumutbare Beeinträchtigung des Geschäftsbetriebs bewertet und mithilfe des Instituts der Störung der Geschäftsgrundlage eine Anpassung des Vertrages angeordnet; die Miete musste für eineinhalb Monate um die Hälfte reduziert werden.

Die Rechtsunsicherheit, ob in der vorliegenden Pandemiesituation eine Mietminderung berechtigt ist oder der Vertrag anzupassen ist, wird bis zu einer höchstrichterlichen Entscheidung bestehen bleiben. Umso wichtiger sind in der aktuellen Lage eine rechtlich fundierte Analyse und eine überzeugende Argumentation.

Zur Begründung eines Kürzungsanspruchs ist es im ersten Schritt wichtig, die jeweiligen vertraglichen Vereinbarungen zu prüfen und die Beschränkungen des vertragsgemäßen Gebrauchs konkret darzulegen. Der Mieter hat über seine Ein- und Ausgabesituation, mögliche Alternativen oder Ergänzungen des Geschäftsbetriebs sowie staatliche Entschädigungsleistungen umfassend vorzutragen.

Gerne unterstützen wir Sie bei allen mietrechtlichen Fragen.

 

Weitere Informationen

Frau Daniele Eck ist Rechtsanwältin bei Bendel & Partner an unserem Standort Schweinfurt. Frau Eck berät insbesondere zum Miet- und Pachtrecht, Wohnungseigentumsrecht und Maklerrecht. Ein weiterer Schwerpunkt ihrer Tätigkeit liegt im Vertriebsrecht.

 

Am 01.01.2021 tritt die HOAI 2021 in Kraft

Erstellt am: Donnerstag, 12. November 2020 von JHofmann

Nachdem der Bundesrat dem Entwurf der Ersten Verordnung zur Änderung der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ohne Änderungen zugestimmt hat, wird die neue Fassung der HOAI zum 01.01.2021 in Kraft treten.

Bereits in unserem Beitrag zur Zukunft der HOAI vom 22.07.2020 hatten wir dargestellt, dass der EuGH die in der HOAI verankerten Mindest- und Höchstsätze in seiner Entscheidung vom 04.07.2019 für mit EU-Recht nicht vereinbar erklärt hatte. Die Bundesrepublik Deutschland stand daher in der Pflicht, die nationale Rechtsordnung an die Vorgaben des Urteils anzupassen. Mit der Änderung des ArchLG und der Novelle der HOAI soll den europarechtlichen Anforderungen nachgekommen werden.

 

Wesentliche Neuerungen der HOAI 2021

Die HOAI 2021 wird keine verbindlichen Mindest- und Höchsthonorarsätze mehr regeln. Die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen können künftig vielmehr frei vereinbart werden. Die Grundsätze und Maßstäbe der HOAI können zwar weiter zur Honorarermittlung herangezogen werden, hinsichtlich der Höhe haben die Honorarspannen der HOAI jedoch nur noch unverbindlichen Orientierungscharakter.

Darüber hinaus sieht die HOAI 2021 für die Fälle, in denen keine (wirksame) Honorarvereinbarung geschlossen wurde, vor, dass der Basishonorarsatz als vereinbart gilt. Dieser entspricht der Höhe nach dem bisherigen Mindestsatz. Außerdem werden die Formanforderungen reduziert. Um den Abschluss wirksamer Honorarvereinbarungen zu vereinfachen, genügt nach der HOAI 2021 die einfache Textform.

Gerne beraten wir Sie bei allen Fragen zum Honorarrecht der Architekten und Ingenieure.

 

Weitere Informationen:

Herr Nils Pöpperl, LL.M. Eur. ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragen des Privaten Baurechts sowie Architekten- und Ingenieurrechts. Einen Schwerpunkt seiner Tätigkeit bildet dabei die Durchsetzung bestehender Honoraransprüche von Architekten und Ingenieuren sowie die Abwehr von Schadensersatzansprüchen aufgrund behaupteter Planungs- und/oder Bauüberwachungsfehler.

 

Herr Dr. Jochen Hogrefe ist ebenfalls Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät auch er in allen Fragen des Privaten Baurechts sowie Architekten- und Ingenieurrechts. Ein Schwerpunkt seiner Tätigkeit bildet die Wahrnehmung der rechtlichen Interessen von Bauunternehmen.

Größte Änderung des Insolvenzrechts seit 20 Jahren steht bevor

Erstellt am: Donnerstag, 5. November 2020 von JHofmann

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) hat einen Gesetzesentwurf vorgelegt, mit dem zukünftig die Sanierung von Unternehmen auch außerhalb eines gerichtlichen Insolvenzverfahrens leichter möglich sein soll. Das Gesetz soll am 01.01.2021 in Kraft treten.

Bislang gibt es keine verbindlichen rechtlichen Bestimmungen, die eine Unternehmenssanierung außerhalb eines Insolvenzverfahrens regeln. Hierfür ist das sanierungsbedürftige Unternehmen stets auf die Mitwirkung seiner Gläubiger angewiesen. Weigern sich einzelne Gläubiger an einem Sanierungskonzept mitzuwirken, bleibt häufig nur der Antrag auf Eröffnung eines Insolvenzverfahrens. Zwar kann die Eigenverwaltung im sogenannten Schutzschirmverfahren beantragt werden, doch die Möglichkeit eines außergerichtlichen Sanierungsplans besteht bisher nicht.

 

Außergerichtliche Sanierung nach Restrukturierungsplan

Mit dem Gesetzesentwurf soll sanierungsbedürftigen, aber noch nicht insolvenzreifen Unternehmen ermöglicht werden, nach Anzeige bei Gericht einen Restrukturierungsplan zu erarbeiten und diesen den Gläubigern und Anteilseignern zur Abstimmung vorzulegen. Bemerkenswert ist, dass die Sanierung des Unternehmens nach diesem Restrukturierungsplan auch gegen den Willen einzelner Gläubiger ermöglicht werden soll. Zudem muss der Plan sich nicht auf sämtliche Verbindlichkeiten des Unternehmens beziehen. Er kann sich bei Vorliegen sachgerechter Gründe auch auf Finanzverbindlichkeiten beschränken, was für kriselnde Unternehmen mit zwar funktionierendem Geschäftsmodell, aber hohen Altlasten interessant sein kann. Ferner wird ein Restrukturierungsbeauftragter vorgesehen, der zwischen allen Beteiligten vermitteln soll.

 

Erweiterte Haftungsrisiken für Geschäftsführer und Aufsichtsorgane

Für Geschäftsleiter und Aufsichtsorgane führt der Gesetzesentwurf zu zusätzlichen Handlungspflichten und einer strengeren Haftung. Es ist vorgesehen, dass Mechanismen in den Unternehmen installiert werden müssen, um Krisen frühzeitig erkennen und im Krisenfall Gegenmaßnahmen einleiten zu können. Die Interessen der Gläubiger finden ab dem Zeitpunkt der drohenden Zahlungsunfähigkeit stärkere Berücksichtigung, was ebenfalls von den Geschäftsleitern zu berücksichtigen ist.

Wird gegen diese Verpflichtungen verstoßen, droht den Verantwortlichen eine Haftung. Auch wenn das Gesetz erst am 01.01.2021 in Kraft treten soll, muss dieser Zeitraum genutzt werden, um Haftungsrisiken zu vermeiden.

Gerne beraten Sie unsere Rechtsanwälte und Unternehmensberater bei Insolvenz- und Sanierungsfragen.

 

Weitere Informationen:

Herr Eric Steudel ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Als Fachanwalt für Insolvenzrecht liegt der Schwerpunkt seiner Tätigkeit in der Insolvenz- und Sanierungsberatung. Seit 2014 wird Herr Steudel in zahlreichen Verfahren als Insolvenzverwalter und Treuhänder bestellt.

Die Bendel Insolvenzverwaltung AG und die Bendel & Partner Rechtsanwälte mbB zählen zu den führenden Beratungsunternehmen in den Bereichen Insolvenzverwaltung, Insolvenzrecht und Prozessrecht im nordbayrischen Raum.

Dieser Artikel ist in der von der IHK Würzburg Schweinfurt herausgegebenen Wirtschaft in Mainfranken, Ausgabe 11/2020 erschienen.

Rechtsschutzmöglichkeiten gegen Corona-Maßnahmen

Erstellt am: Donnerstag, 5. November 2020 von JHofmann

Aufgrund der Beschlüsse der Ministerkonferenz vom 28.10.2020 stellen sich betroffene Unternehmer und Gastronomen die Frage, wie sie sich gegen die neuen Corona-Regelungen zur Wehr setzen können.

Da Corona-Regelungen im Normalfall nur eine relativ kurze Geltungsdauer haben, muss schnell gehandelt werden. Meist ist ein Eilverfahren erforderlich, in dem das Gericht summarisch prüft, ob die angegriffene Rechtsnorm rechtswidrig ist bzw. den Antragsteller in seinen Rechten verletzt.

Wenn die vom Gericht vorzunehmende Abwägung zu diesem Ergebnis kommt, ergeht ein Beschluss, wonach der Vollzug der angegriffenen Rechtsnorm vorläufig ausgesetzt wird bzw. die Regelung bis zur Entscheidung in der Hauptsache nicht mehr angewendet werden darf.

Für die Frage des Rechtsschutzes ist wichtig, wie die angegriffene Regelung rechtlich zu qualifizieren ist. Zu unterscheiden sind vor allem Verordnungen und Allgemeinverfügungen.

Die derzeit gültige 8. Bayerische Infektionsschutzmaßnahmenverordnung wurde vom Bayerischen Staatsministerium für Gesundheit und Pflege erlassen. Die Prüfung der Rechtmäßigkeit der dortigen Regelungen kann mittels eines Antrages nach § 47 Abs. 6 VwGO beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof beantragt werden. Der Verwaltungsgerichtshof erlässt eine solche Anordnung dann, wenn dies zur Abwehr schwerer Nachteile oder aus anderen wichtigen Gründen dringend geboten ist. Die angegriffene Verordnung wird dann vorläufig außer Vollzug gesetzt.

Soll hingegen eine von Städten oder Landkreisen erlassene Allgemeinverfügung angegriffen werden, kommt ein Antrag nach § 80 Abs. 5 VwGO in Betracht. Solche Allgemeinverfügungen werden regelmäßig erlassen, um speziellere, teils auch weitergehende Regelungen für den jeweiligen räumlichen Zuständigkeitsbereich zu treffen. Über den gegen eine Allgemeinverfügung gerichteten Eilantrag entscheidet das örtlich zuständige Verwaltungsgericht.

Gerne unterstützen wir Sie, wenn Sie von den derzeit geltenden oder künftigen Corona-Regelungen, beispielsweise durch Sperrstunden, die Maskenpflicht oder den Lockdown betroffen sind oder Entschädigungsansprüche durchsetzen möchten.

 

Weitere Informationen

Herr Dr. Christian Schmitt, LL.M. Eur. ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort in Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät Her Dr. Schmitt in allen Fragestellungen zum Privaten Bau- und Architektenrecht, insbesondere zum öffentlichen Baurecht und im Verwaltungsrecht.