Archiv für Juli, 2021

Generalanwalt: HOAI-Mindestsätze auch zwischen Privaten unwirksam

Erstellt am: Freitag, 23. Juli 2021 von JHofmann

Erneut beschäftigt der Streit um die Mindestsätze der HOAI 2013 den EuGH. Bereits im Juli 2019 hatte dieser die verbindlichen Mindest- und Höchstsätze in der alten Honorarordnung für europarechtswidrig erklärt.

Im aktuellen Verfahren geht es um die Frage, ob die Mindestsätze der alten HOAI auch zwischen Privatpersonen nicht mehr anzuwenden sind.

Diesbezüglich vertritt der Generalanwalt die Auffassung, dass die alte Fassung der HOAI auch im Verhältnis zwischen Privaten europarechtswidrig ist und daher unangewendet bleiben muss. In der Vergangenheit hat sich gezeigt, dass der EuGH den Ausführungen des Generalanwalts in den meisten Fällen folgt.

Die Entscheidung des EuGH wird zahlreiche laufende Honorarprozesse, vor allem sogenannte „Aufstockungsklagen“, empfindlich beeinflussen.

Gerne unterstützen wir Sie in allen Fragen rund um das Honorarrecht für Architekten und Ingenieure.

 

Weitere Informationen

 

Bereits in unserem Beitrag zur Zukunft der HOAI vom 22.07.2020 hatten wir dargestellt, dass der EuGH die in der HOAI verankerten Mindest- und Höchstsätze in seiner Entscheidung vom 04.07.2019 für mit EU-Recht nicht vereinbar erklärt hatte. Die Bundesrepublik Deutschland stand daher in der Pflicht, die nationale Rechtsordnung an die Vorgaben des Urteils anzupassen. Zum 01.01.2021 ist die neue Fassung der HOAI zum 01.01.2021 in Kraft treten. Die HOAI 2021 enthält keine verbindlichen Mindest- und Höchsthonorarsätze mehr. Die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen können vielmehr frei vereinbart werden.

 

Herr Dr. Jörg Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg und seit 1998 Partner der Kanzlei. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht leitet das Team Baurecht und berät insbesondere zu allen Fragen des privaten Baurechts sowie des Architektenrechts und Ingenieursrechts. Ein weiterer Beratungsschwerpunkt liegt im Binnenschifffahrtsrecht. Zudem berät er aus dem Herzen des fränkischen Weinbaugebietes seit Jahrzehnten Winzergenossenschaften und Winzer in allen Fragen des Weinrechts.

Verzögerungen beim Bauträgervertrag – nur wegen Corona?

Erstellt am: Freitag, 2. Juli 2021 von JHofmann

Bei Bauprojekten kommt es immer wieder vor, dass ein ursprünglich vereinbarter Fertigstellungstermin nicht eingehalten werden kann. Insbesondere bei Bauträgerverträgen ist es für die Erwerber problematisch, wenn der Einzugstermin verschoben werden muss.

In den letzten beiden Jahren ist es nicht zuletzt aufgrund der Corona-Pandemie immer wieder zu behördlichen Anordnungen, Materialbeschaffungsschwierigkeiten, Reise- und Kontaktbeschränkungen etc. gekommen. Auch ungewöhnliche Materialpreissteigerungen und Rohstoffknappheit haben die Branche zuletzt vor Herausforderungen gestellt. All dies hat vielfach dazu geführt, dass der Bau sich verzögert.

Für die Erwerber einer Eigentumswohnung kann es zu einer erheblichen Belastung werden, wenn diese erst später als erwartet übergeben wird. Vor allem, wenn im Vertrauen auf den Einzugstermin ein bestehender Mietverträge bereits gekündigt worden ist, entstehen häufig erhebliche Mehrkosten, die in die Finanzierung nicht eingepreist waren. Zusätzliche Mietzahlungen und Fahrtkosten, weiterlaufende Bereitstellungszinsen, unnötige Einlagerungskosten oder weitere Umzugskosten belasten Erwerber zusätzlich. Zudem können diesen Gebrauchsvorteile oder Mietzahlungen entgehen.

 

Verbindliche Vertragsfristen

Um diesem Risiko Rechnung zu tragen, enthalten Bauträgerverträge in der Regel verbindliche Fertigstellungstermine. Für alle ab dem 01.01.2018 beurkundeten Verträge ist das auch gesetzlich vorgeschrieben. Aber auch vorher war es üblich, dass jedenfalls der Zeitpunkt der Bezugsfertigstellung vertraglich festgehalten wurde, weil er vor allem für die Erwerber so wichtig ist.

Was aber passiert, wenn der vereinbarte Termin nicht eingehalten werden kann?

 

Verzug des Bauträgers bei Überschreitung von Vertragsfristen

Mit der Überschreitung vertraglich vereinbarter Termine kommt ein Bauträger grundsätzlich ohne Mahnung in Verzug. Nur dann, wenn die Leistung infolge eines Umstandes unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat, kommt der Bauträger nicht in Verzug.

Grundsätzlich hat der Bauträger aber dafür zu sorgen, dass vereinbarte Termine eingehalten werden können. Ein Bauträger sollte daher ausreichende zeitliche Puffer berücksichtigen, um auch auf unvorhergesehene Situationen reagieren zu können, ohne die Vertragsfristen zu überschreiten.

Ist es doch einmal zu einer zeitlichen Verzögerung gekommen, sollte der Erwerber die Sache keinesfalls in die eigene Hand nehmen und die Arbeiten selbst fertigstellen oder fertigstellen lassen. In der Regel bleibt er dabei nämlich zusätzlich zu seinem Schaden noch auf den Mehrkosten sitzen. Bei einer Beurkundung des Bauträgervertrages nach 2017 kann der Erwerber den Vertrag auch nicht kündigen. Und auf gar keinen Fall sollte er zurücktreten, weil daran eine Vielzahl nachteiliger Folgen geknüpft sind.

 

Möglichkeit (pauschalen) Schadensersatzes

Allerdings besteht häufig die Möglichkeit, den entstandenen Schaden ersetzt zu verlangen.

Bauträgerverträge sehen für diesen Fall oft einen pauschalen Schadensersatz vor, sodass nicht jede einzelne Schadensposition beleget werden muss.

Aber auch wenn keine entsprechende Regelung getroffen ist, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, den entstandenen Schaden an den Bauträger weiterzureichen.

 

Vertragsgestaltung zu Gunsten des Bauträgers möglich

Wenn aber in dem Vertrag eine Klausel enthalten ist, wonach sich der Fertigstellungstermin aus dem ein oder anderen Grund verschieben kann, sieht das möglicherweise anders aus.

Allerdings unterliegen solche Regelungen als AGB zum einen einer strengen Kontrolle, sodass man deren Wirksamkeit auf jeden Fall prüfen lassen sollte. Zum anderen muss immer hinterfragt werden, ob es überhaupt aufgrund der dort vorgesehenen Ausnahmetatbestände zu einer Verzögerung gekommen ist.

 

Corona – immer ein Fall höherer Gewalt?

Vor allem seit dem Ausbruch der Pandemie werden Verzögerungen immer wieder pauschal „auf Corona“ geschoben. Das sei doch „höhere Gewalt“.

Allerdings handelt es sich bei höherer Gewalt um eine absolute Ausnahmesituation. In der Praxis wird viel zu schnell von höherer Gewalt gesprochen, obwohl die komplexen rechtlichen Voraussetzungen dafür tatsächlich gar nicht vorliegen.Die Rechtsprechung hat eine Vielzahl an Voraussetzungen entwickelt, die gegeben sein müssen, damit man von höherer Gewalt sprechen kann (BGH, Urteil vom 12.03.1987 – VII ZR 172/86; BGH, Urteil vom 22.04.2004 – III ZR 108/03).

Zwar wird der Ausbruch der Corona-Pandemie grundsätzlich als Ereignis höherer Gewalt anzusehen sein. Dies bedeutet aber nicht, dass jegliche Verzögerung, die seitdem eingetreten ist, aufgrund höherer Gewalt eingetreten ist.

So kann ein Unternehmer sich nicht auf Höhere Gewalt berufen, wenn die Arbeiten aus Angst vor Corona eingestellt werden. Oder wenn nur einzelne seiner Mitarbeiter ausfallen und man grundsätzlich für Ersatz sorgen könnte. Gleiches gilt für Nachunternehmer oder Lieferanten, so lange auf dem Markt alternative Anbieter vorhanden sind. Dabei spielt es grundsätzlich auch keine Rolle, ob diese Ersatzbeschaffungen teurer sind.

Es ist daher immer genau zu prüfen, ob denn überhaupt ein Fall höherer Gewalt vorliegt und wenn ja, wie sich das auf den Fertigstellungstermin auswirkt.

 

Dokumentation und Vertragsgestaltung

Für Bauträger ist es daher von entscheidender Bedeutung, darauf zu achten, dass sie die tatsächlichen Ursachen einer Verzögerung genau dokumentieren und im Zweifel auch beweisen können, dass es ihnen trotz größter Anstrengungen nicht möglich war, die Verzögerung zu verhindern. Gleichzeitig sollte er sich durch eine entsprechende Vertragsgestaltung gegenüber seinen Nachunternehmern absichern.

Erwerber erreichen die bestmögliche Absicherung im Falle von Verzögerungen durch eine vorteilhafte Gestaltung des Bauträgervertrages vor der Beurkundung. Wenn eine Verzögerung eintritt, hilft in erster Linie eine offene Kommunikation mit dem Bauträger. Gleichzeitig sind Schäden sauber und nachvollziehbar zu dokumentieren.

 

Gerne unterstützen wir Sie bei der Vertragsgestaltung und im Fall von Verzögerungen bei der Dokumentation und Geltendmachung von Verzögerungsschäden.

 

Weitere Informationen:

 

Herr Johannes Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragestellungen zum Privaten Baurecht sowie zum Architektenrecht und Ingenieurrecht. Der Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt dabei im Bauträgerrecht und Maklerrecht. Daneben berät Herr Hofmann auch im Vereinsrecht.