Verteilung der Maklerkosten wird neu geregelt
Makler und Maklerkunden müssen sich auf grundlegende Neuerungen bei der Verteilung der Maklerprovision einstellen.
Der Bundesrat hat in seiner 990. Sitzung am 05.06.2020 das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser gebilligt. Nachdem der Gesetzesentwurf der Bundesregierung (BT-Drs. 19/15827) bereits am 14.05.2020 vom Bundestag in der vom Rechtsausschuss geänderten Fassung (BT-Drs. 19/19203) angenommen wurde, wird das Gesetz nun sechs Monate nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft treten.
Textformerfordernis und Anwendungsbereich
Die in dem neuen § 656a BGB vorgesehene Textform gilt für alle Maklerverträge betreffend Kaufverträge über Wohnungen oder Einfamilienhäuser.
Wohnung meint dabei jede Zusammenfassung von Räumen, die zu Wohnzwecken dienen. Als Einfamilienhaus ist jedes Gebäude erfasst, das in erster Linie den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Einliegerwohnungen schaden dieser Einordnung nicht.
Hinsichtlich der die Provision betreffenden Vorschriften beschränkt sich der persönliche Anwendungsbereich nach dem neuen § 656b BGB auf Fälle, bei denen auf Käuferseite ein Verbraucher steht.
In Bezug auf den Verkäufer stellt das Gesetz hingegen keine besonderen Anforderungen. Ob der Makler als Unternehmer oder Gelegenheitsmakler tätig wird, ist ebenfalls nicht entscheidend.
Maklercourtage bei Doppeltätigkeit
Der neue § 656c BGB erfasst die für die Immobilienbranche typischen Fälle der Doppelmaklertätigkeit. Diesbezüglich gilt nunmehr der Grundsatz, dass der Makler mit beiden Parteien nur eine Vereinbarung treffen darf, wonach diese jeweils die Hälfte der gesamten Provision tragen.
Dem Makler ist es im Anwendungsbereich der neuen Norm daher nicht mehr möglich, unterschiedliche Provisionshöhen zu vereinbaren oder die Provision nachträglich nur einseitig zugunsten einer Partei zu reduzieren.
Insbesondere vor dem Hintergrund, dass beide Maklerverträge nach dem neuen § 656c Abs. 2 S. 1 BGB unwirksam werden, wenn gegen die verpflichtenden Vorgaben verstoßen wird, müssen Makler genau darauf achten, die neuen gesetzlichen Vorgaben einzuhalten. Weiterhin bleibt es dabei, dass die vertragswidrige Doppeltätigkeit nach § 654 BGB zu einem Verlust des Provisionsanspruchs führt.
Da der spätere Käufer bei Abschluss des Maklervertrages mit dem Verkäufer häufig noch nicht feststehen wird, kann es in der Praxis bei ungenauen vertraglichen Regelungen zu Unsicherheiten hinsichtlich der Provisionshöhe und Provisionsverteilung kommen.
Nur begrenzte Abwälzung der Maklerkosten bei einseitiger Beauftragung
Die weitere neue Vorschrift des § 656d BGB behandelt die Konstellation, wonach der Makler nur mit einer Partei ein Maklervertrag geschlossen hat. Der Makler wird also nur im Interesse einer Partei und nicht als Doppelmakler tätig.
Auch in diesen Konstellationen kommt es vor, dass die Partei, mit der kein Maklervertrag geschlossen wurde, sich dazu verpflichtet, einen Teil der Maklerkosten zu übernehmen. Nach den neuen Vorgaben ist dies zukünftig nur dann wirksam möglich, wenn die Partei, die den Makler beauftragt hat, zur Zahlung der Provision mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt.
Der Anspruch gegenüber der Partei, mit der kein Maklervertrag geschlossen wurde, wird zudem erst dann fällig, wenn dieser nachgewiesen wurde, dass der Auftraggeber des Maklers seiner eigenen Zahlungspflicht nachgekommen ist.
Gerade diese Fälligkeitsvoraussetzung wird die Makler in der Praxis belasten. Solange der Maklerkunde den auf ihn entfallenden Provisionsteil nicht zahlt oder nicht zahlen kann, kann der Makler auch von dem anderen nichts beanspruchen. Der Makler trägt damit das volle Zahlungsausfallrisiko.
Anpassung bestehender Verträge und Geschäftspraktiken erforderlich
Ob die mit dem neuen Gesetz verfolgten Ziele der Herstellung von Preiswettbewerb, Entlastung schutzbedürftiger Käufer und Senkung der Kaufnebenkosten erreicht werden, bleibt abzuwarten. Insbesondere ist damit zu rechnen, dass der nunmehr verpflichtend vom Verkäufer zu zahlenden Teil der Provision nach wie vor auf den Kaufpreis aufgeschlagen wird. Wirtschaftlich wird es daher überwiegend bei der Belastung der Käufer bleiben.
Ungeachtet dessen, muss der Übergangszeitraum bis zum Inkrafttreten des Gesetzes von den Maklern genutzt werden, um die bisherigen Geschäftspraktiken und Verträge an die neue Rechtslage anzupassen.
Andernfalls wird es zu Situationen kommen, in denen Makler Leistungen erbringen, jedoch auch im Erfolgsfall keine Vergütung beanspruchen können.
Gerne unterstützen wir Sie bei der Umsetzung und allen sonstigen Fragen zum Maklerrecht.
Weitere Informationen
Herr Johannes Hofmann ist seit 2017 Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragestellungen zum Privaten Baurecht sowie zum Architektenrecht und Ingenieurrecht. Der Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt dabei im Bauträgerrecht und Maklerrecht. Daneben berät Herr Hofmann auch im Vereinsrecht.
