Auswirkungen der Umsatzsteuersenkung beim Erwerb vom Bauträger
Der Bundestag hat mit Zustimmung des Bundesrates das Zweite Gesetz zur Umsetzung steuerlicher Hilfsmaßnahmen zur Bewältigung der Corona-Krise beschlossen. Dieses sieht unter anderem eine Absenkung der Steuersätze bei der Umsatzsteuer auf 16 % bzw. 5 % im Zeitraum vom 01.07.2020 bis zum 31.12.2020 vor.
Auch Bauträger und Privaterwerber vom Bauträger müssen nun prüfen, ob die Senkung der Umsatzsteuer Auswirkungen auf den im Bauträgervertrag vereinbarten Kaufpreis hat.
Regelmäßig enthält der Bauträgervertrag Preisanpassungsklauseln
Grundsätzlich fällt beim privaten Erwerb vom Bauträger zwar keine Umsatzsteuer an, da dieser als grunderwerbssteuerpflichtiges Geschäft von der Umsatzsteuer befreit ist.
Da der Bauträger jedoch die Rechnungen der von ihm beauftragten am Bau Beteiligten einschließlich der Umsatzsteuer zahlen muss, ist diese für ihn eine relevante Kalkulationsgröße. Daher sind in vielen Bauträgerverträgen Klauseln enthalten, wonach eine Veränderung des Umsatzsteuersatzes auch zu einer Anpassung des vereinbarten Kaufpreises führt.
Bei diesen Klauseln handelt es sich nahezu immer um allgemeine Geschäftsbedingungen. Deren Wirksamkeit hängt daher davon ab, ob diese einer Inhaltskontrolle gemäß §§ 307 ff. BGB standhalten. Bevor also von Seiten des Bauträgers entsprechende Erstattungen vorgenommen oder von Seiten des Erwerbers Forderungen gestellt werden, sollte geprüft werden, ob die Umsatzsteuerklausel wirksam vereinbart wurde bzw. ob man sich auf diese berufen kann.
Tatsächliche Auswirkung der Umsatzsteueränderung erforderlich?
Häufig ist als Voraussetzung der Kaufpreisanpassung in entsprechenden Klauseln vorgesehen, dass der Bauträger infolge der Umsatzsteueränderung auch tatsächlich be- oder entlastet sein muss. Entscheidend ist also, ob der Bauträger selbst den normalen oder den verringerten Umsatzsteuersatz zu entrichten hätte.
Für den anzuwendenden Steuersatz ist der Zeitpunkt entscheidend, zu dem die Leistung ausgeführt, d.h. beendet wurde. Es kommt also nicht darauf an, in welchem Zeitraum die Arbeiten durchgeführt wurden. Relevant ist der Zeitpunkt der Fertigstellung oder Beendigung der Leistung. Bei Bauleistungen ist dies aller Regel die Abnahme.
Preisanpassung möglich
Soweit der Bauträgervertrag also eine Umsatzsteuerklausel enthält und der Bauträger seinerseits nur mit der niedrigeren Umsatzsteuer belastet wäre, weil von ihm beauftragte Bauleistungen zwischen dem 01.07.2020 bis zum 31.12.2020 abgenommen werden, würden auch private Erwerber von der Umsatzsteuersenkung profitieren.
Ist hingegen keine Umsatzsteuerklausel vereinbart oder muss der Bauträger den normalen Umsatzsteuersatz zahlen, ändert sich auch der vereinbarte Kaufpreis nicht.
Gerne prüfen wir Ihren Bauträgervertrag und unterstützen Sie im Umgang mit den Auswirkungen der durch das Zweite Corona-Steuerhilfegesetz umgesetzten Umsatzsteuerreduzierung.
Weitere Informationen:
Herr Johannes Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragestellungen zum Privaten Baurecht sowie zum Architektenrecht und Ingenieurrecht. Der Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt dabei im Bauträgerrecht und Maklerrecht. Daneben berät Herr Hofmann auch im Vereinsrecht.
In der von der IHK Würzburg Schweinfurt herausgegebenen Wirtschaft in Mainfranken, Ausgabe 07/2020 stellt Herr Rechtsanwalt Johannes Hofmann die möglichen Auswirkungen der Umsatzsteuersenkung auf Bauträgerverträge dar.
