Archiv für die ‘Bau- und Architektenrecht’ Kategorie

Ukrainekrise und ihre Auswirkungen auf die vertragliche Risikoverteilung in Bauverträgen

Erstellt am: Dienstag, 10. Mai 2022 von JHofmann

Auf eine Krise folgt die nächste. Kaum glaubte man die Coronakrise und ihre wirtschaftlichen Auswirkungen auf Lieferketten überwunden, traten mit dem Ukrainekrieg die nächste Belastungsprobe für Lieferketten auf. Es komm zu exorbitante Preisecxplosionen bei Baustoffen wie beispielsweise Asphalt, Stahl, Gips und Dämmstoffen. In diesem Zusammenhang stellt sich daher die Frage, wie die Risiken von Lieferengpässen und Preisschwankungen zwischen den Vertragsparteien zu verteilen sind.

Grundsätzliche Risikoverteilung

Wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben gilt, dass das Risiko von Materialknappheit sowie Preissteigerungen von Baumaterialien beim Auftragnehmer liegt. Er hat das Risiko der Beschaffung und daraus resultierend auch das Preisrisiko zu tragen. Dies hätte zur Folge, dass im Fall explodierender Preise und Lieferverzögerungen der Auftragnehmer diese allein auffangen müsste.

Ein gewisses Maß an Preisschwankungen muss man daher als Auftragnehmer stets einkalkulieren, sodass in der Regel eine Vertragsanpassung ausscheidet.

Wenn die Parteien in ihrem Vertragswerk keine Preisanpassungsklauseln aufgenommen haben, ist auch bei gestiegenen Beschaffungskosten eine Vertragsanpassung nur in Ausnahmefällen möglich.

 

Voraussetzungen der Störung der Geschäftsgrundlage

Im deutschen Zivilrecht gibt es eine Vorschrift, die in Fällen einer extremen Störung des Vertragsgleichgewichts für einen Ausgleich sorgen soll: die sogenannte Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB).

Die Vertragsparteien gehen beim Vertragsschluss regelmäßig von einem ungestörten Beschaffungsmarkt aus. Für die Frage der Anwendbarkeit dieses Grundsatzes kommt es darauf an, ob die Sörung des Beschaffungsmarktes und die rasanten Preissteigerungen bereits bei Vertragsschluss vorhersehbar waren. In vielen wegweisenden Gerichtsentscheidungen zur Störung der Geschäftsgrundlage, waren die Preissteigerungen nach Auffassung der Rechtsprechung jeweils vorhersehbar und eine Absicherung wäre daher grundsätzlich möglich gewesen.

Hinsichtlich des Ukraine-Krieges dürfte eine abweichende Beurteilung gerechtfertigt sein: Dieser kam plötzlich und unerwartet und die darauffolgenden Sanktionen hatten rapide Preissteigerungen zu Folge.

 

Vertragsanpassung bei Unzumutbarkeit

Im Fall der Corona-Pandemie fielen die Gerichtsentscheidungen zur Störung der Geschäftsgrundlage gemischt aus, zum Ukraine-Krieg gibt es naturgemäß noch keine. Auch wenn sich daher noch keine genauen Aussagen treffen lassen, spricht einiges dafür, dass die Gerichte die Geschäftsgrundlage in diesen Fällen als gestört ansehen. Dann wäre eine Preisanpassung möglich, wenn das Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist. Dabei kommt es nicht auf starre Prozentgrenzen und Einzelpositionen an, sondern auf eine finanzielle Gesamtbetrachtung. Eine komplette Abwälzung der Mehrkosten auf den Auftraggeber ist aufgrund der vertraglichen Risikoverteilung allerdings nicht möglich.

Für den Auftragnehmer ist es essentiell, den gesamten Vorgang exakt zu dokumentieren. Er sollte eine konkrete Mehrkostenanzeige an den Auftraggeber übersenden. Dabei sind pauschale Verweise auf den Krieg als unzureichend anzusehen.

Im Fall neu abgeschlossener Verträge ist dringend anzuraten, Preisanpassungsklauseln aufzunehmen, da für Vertragsabschlüsse nach Kriegsbeginn keine Unvorhersehbarkeit mehr gegeben ist.Eine Anpassung nach den Grundsätzen der gestörten Geschäftsgrundlage scheidet daher aus.

 

Lieferverzögerungen aufgrund höherer Gewalt

Im Fall von Lieferverzögerungen sollte der Auftragnehmer eine schriftliche Behinderungsanzeige gegenüber dem Auftragsgeber abgeben.

Können vertragliche Termine aufgrund kriegsbedingter Verzögerungen nicht gehalten werden, ist häufig § 6 Abs. 2 Nr. 1 c VOB/B einschlägig: Demnach wird die Ausführungsfrist verlängert, soweit eine Behinderung durch höhere Gewalt oder andere für den Auftragnehmer unabwendbare Umstände verursacht wird.

Bereits in der Coronakrise wurde die Anwendbarkeit dieser Vorschrift bejaht, deren Grundgedanke für alle Bauverträge gilt und nicht nur für solche, denen die VOB/B zugrunde liegt. Wichtig ist auch hier, konkret die Ursachen für die Verzögerungen darzulegen und zu dokumentieren. Der Auftragnehmer ist in diesen Fällen beweisbelastet und jeder Einzelfall gesondert zu prüfen.

 

Weitere Informationen

Herr Johannes Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragestellungen zum Privaten Baurecht sowie zum Architektenrecht und Ingenieurrecht. Der Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt dabei im Bauträgerrecht und Maklerrecht. Daneben berät Herr Hofmann auch im Vereinsrecht.

Frau Melanie Thiemann, LL.M. Eur. ist Rechtsanwältin bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Frau Thiemann berät insbesondere zum Verwaltungsrecht und Vergaberecht

Freie Fahrt für den Wohnungsbau? Reformen im Bereich des öffentlichen Baurechts

Erstellt am: Donnerstag, 9. September 2021 von JHofmann

„Wohnraum – ich kann das nicht oft genug sagen – ist die soziale Frage unserer Zeit.“ Mit diesen Worten leitete Horst Seehofer seine Rede zum ersten Entwurf des Baulandmobilisierungsgesetzes ein.

In diesem Jahr erließen der Bundes- sowie der bayerische Gesetzgeber wichtige Änderungen des Baugesetzbuchs (BauGB) bzw. der Bayerischen Bauordnung (BayBO). Nicht nur Bauträger, Projektentwickler und Investoren, sondern auch private Bauherren sollten sich mit den Neuregelungen des öffentlichen Baurechts vertraut machen.

 

Genehmigungsfiktion für Wohnbauten

 

Zum Februar 2021 sind die Änderungen der BayBO in Kraft getreten. Besonders relevant für den Wohnungsbau ist hierbei die Einführung einer Genehmigungsfiktion bei Wohngebäuden. Nach dem Eingang eines vollständigen Bauantrages bleiben der zuständigen Behörde drei Monate, um über den Antrag zu entscheiden. Nach Ablauf der drei Monate wird die Erteilung der Genehmigung fingiert. Ziel der Regelung ist es, das Genehmigungsverfahren zu beschleunigen.

Weiterhin wird der Ausbau von Dachgeschossen erleichtert. Dises sind nunmehr dem Genehmigungsfreistellungsverfahren unterstellt . Ein Genehmigungsverfahren ist somit nur dann erforderlich, wenn die Gemeinde dieses im Einzelfall verlangt. Durch die Verkürzung der vorgeschriebenen Abstandsflächen soll zudem der Flächenverbrauch reduziert werden.

 

Baulandmobilisierungsgesetz

 

Das am 23.06.2021 in Kraft getretene Baulandmobilisierungsgesetz erweitert die Handlungsmöglichkeiten der Gemeinden zur Schaffung von Bauland.

Insbesondere sollen Gemeinden durch Vorkaufsrechte leichter auf Flächen für den Wohnungsbau zugreifen können. Zudem sind Erleichterungen bei der Schaffung von Wohnraum im Innen- und Außenbereich vorgesehen. So können Baugenehmigungsbehörden etwa leichter Befreiungen von bestehenden Bebauungsplänen zugunsten des Wohnungsbaus erteilen.

Zentraler Begriff der Gesetzesänderung sind die sogenannten „Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt“. Dort können Gemeinden nunmehr durch ein erweitertes Baugebot Baulücken schließen, indem sie eine Wohnnutzung vorschreiben. Auch haben die Gemeinden jetzt die Möglichkeit, bis 2025 die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern in einem Rahmen von 3-15 Wohnungen einzuschränken, wobei die genaue Zahl mittels Rechtsverordnung des jeweiligen Bundeslandes festzusetzen ist.

Auch wurde die neuen Baugebietskategorie „Dörfliches Wohngebiet“ eingeführt, wodurch in ländlichen Gebieten ein einvernehmliches Nebeneinander von Wohnbebauung und insbesondere landwirtschaftlichen Nebenbetrieben ermöglicht werden soll.

Ob durch die gesetzlichen Neuregelungen tatsächlich die Entstehung von Wohnraum gefördert und das Bauen vereinfacht und beschleunigt wird, oder ob der Kostendruck durch diese Instrumente weiter ansteigt, wird sich erst im Laufe der Zeit zeigen. Immobilieneigentümer und Kaufinteressenten jedenfalls sollten sich regelmäßig über die aktuellen Rahmenbedingungen in der jeweiligen Gemeinde informieren.

Gerne beraten wir Sie zu allen Fragen des öffentlichen Baurechts.

 

Weitere Informationen:

 

Herr Dr. Christian Schmitt, LL.M. Eur. ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort in Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät Herr Dr. Schmitt in allen Fragestellungen zum Privaten Bau- und Architektenrecht, insbesondere zum öffentlichen Baurecht und im Verwaltungsrecht.

 

Frau Melanie Thiemann, LL.M. Eur. ist Rechtsanwältin bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Frau Thiemann berät insbesondere zum Verwaltungsrecht und Vergaberecht.

 

Dieser Artikel ist in der von der IHK Würzburg Schweinfurt herausgegebenen Wirtschaft in Mainfranken, Ausgabe 09/2021 erschienen.

Generalanwalt: HOAI-Mindestsätze auch zwischen Privaten unwirksam

Erstellt am: Freitag, 23. Juli 2021 von JHofmann

Erneut beschäftigt der Streit um die Mindestsätze der HOAI 2013 den EuGH. Bereits im Juli 2019 hatte dieser die verbindlichen Mindest- und Höchstsätze in der alten Honorarordnung für europarechtswidrig erklärt.

Im aktuellen Verfahren geht es um die Frage, ob die Mindestsätze der alten HOAI auch zwischen Privatpersonen nicht mehr anzuwenden sind.

Diesbezüglich vertritt der Generalanwalt die Auffassung, dass die alte Fassung der HOAI auch im Verhältnis zwischen Privaten europarechtswidrig ist und daher unangewendet bleiben muss. In der Vergangenheit hat sich gezeigt, dass der EuGH den Ausführungen des Generalanwalts in den meisten Fällen folgt.

Die Entscheidung des EuGH wird zahlreiche laufende Honorarprozesse, vor allem sogenannte „Aufstockungsklagen“, empfindlich beeinflussen.

Gerne unterstützen wir Sie in allen Fragen rund um das Honorarrecht für Architekten und Ingenieure.

 

Weitere Informationen

 

Bereits in unserem Beitrag zur Zukunft der HOAI vom 22.07.2020 hatten wir dargestellt, dass der EuGH die in der HOAI verankerten Mindest- und Höchstsätze in seiner Entscheidung vom 04.07.2019 für mit EU-Recht nicht vereinbar erklärt hatte. Die Bundesrepublik Deutschland stand daher in der Pflicht, die nationale Rechtsordnung an die Vorgaben des Urteils anzupassen. Zum 01.01.2021 ist die neue Fassung der HOAI zum 01.01.2021 in Kraft treten. Die HOAI 2021 enthält keine verbindlichen Mindest- und Höchsthonorarsätze mehr. Die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen können vielmehr frei vereinbart werden.

 

Herr Dr. Jörg Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg und seit 1998 Partner der Kanzlei. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht leitet das Team Baurecht und berät insbesondere zu allen Fragen des privaten Baurechts sowie des Architektenrechts und Ingenieursrechts. Ein weiterer Beratungsschwerpunkt liegt im Binnenschifffahrtsrecht. Zudem berät er aus dem Herzen des fränkischen Weinbaugebietes seit Jahrzehnten Winzergenossenschaften und Winzer in allen Fragen des Weinrechts.

Verzögerungen beim Bauträgervertrag – nur wegen Corona?

Erstellt am: Freitag, 2. Juli 2021 von JHofmann

Bei Bauprojekten kommt es immer wieder vor, dass ein ursprünglich vereinbarter Fertigstellungstermin nicht eingehalten werden kann. Insbesondere bei Bauträgerverträgen ist es für die Erwerber problematisch, wenn der Einzugstermin verschoben werden muss.

In den letzten beiden Jahren ist es nicht zuletzt aufgrund der Corona-Pandemie immer wieder zu behördlichen Anordnungen, Materialbeschaffungsschwierigkeiten, Reise- und Kontaktbeschränkungen etc. gekommen. Auch ungewöhnliche Materialpreissteigerungen und Rohstoffknappheit haben die Branche zuletzt vor Herausforderungen gestellt. All dies hat vielfach dazu geführt, dass der Bau sich verzögert.

Für die Erwerber einer Eigentumswohnung kann es zu einer erheblichen Belastung werden, wenn diese erst später als erwartet übergeben wird. Vor allem, wenn im Vertrauen auf den Einzugstermin ein bestehender Mietverträge bereits gekündigt worden ist, entstehen häufig erhebliche Mehrkosten, die in die Finanzierung nicht eingepreist waren. Zusätzliche Mietzahlungen und Fahrtkosten, weiterlaufende Bereitstellungszinsen, unnötige Einlagerungskosten oder weitere Umzugskosten belasten Erwerber zusätzlich. Zudem können diesen Gebrauchsvorteile oder Mietzahlungen entgehen.

 

Verbindliche Vertragsfristen

Um diesem Risiko Rechnung zu tragen, enthalten Bauträgerverträge in der Regel verbindliche Fertigstellungstermine. Für alle ab dem 01.01.2018 beurkundeten Verträge ist das auch gesetzlich vorgeschrieben. Aber auch vorher war es üblich, dass jedenfalls der Zeitpunkt der Bezugsfertigstellung vertraglich festgehalten wurde, weil er vor allem für die Erwerber so wichtig ist.

Was aber passiert, wenn der vereinbarte Termin nicht eingehalten werden kann?

 

Verzug des Bauträgers bei Überschreitung von Vertragsfristen

Mit der Überschreitung vertraglich vereinbarter Termine kommt ein Bauträger grundsätzlich ohne Mahnung in Verzug. Nur dann, wenn die Leistung infolge eines Umstandes unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat, kommt der Bauträger nicht in Verzug.

Grundsätzlich hat der Bauträger aber dafür zu sorgen, dass vereinbarte Termine eingehalten werden können. Ein Bauträger sollte daher ausreichende zeitliche Puffer berücksichtigen, um auch auf unvorhergesehene Situationen reagieren zu können, ohne die Vertragsfristen zu überschreiten.

Ist es doch einmal zu einer zeitlichen Verzögerung gekommen, sollte der Erwerber die Sache keinesfalls in die eigene Hand nehmen und die Arbeiten selbst fertigstellen oder fertigstellen lassen. In der Regel bleibt er dabei nämlich zusätzlich zu seinem Schaden noch auf den Mehrkosten sitzen. Bei einer Beurkundung des Bauträgervertrages nach 2017 kann der Erwerber den Vertrag auch nicht kündigen. Und auf gar keinen Fall sollte er zurücktreten, weil daran eine Vielzahl nachteiliger Folgen geknüpft sind.

 

Möglichkeit (pauschalen) Schadensersatzes

Allerdings besteht häufig die Möglichkeit, den entstandenen Schaden ersetzt zu verlangen.

Bauträgerverträge sehen für diesen Fall oft einen pauschalen Schadensersatz vor, sodass nicht jede einzelne Schadensposition beleget werden muss.

Aber auch wenn keine entsprechende Regelung getroffen ist, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, den entstandenen Schaden an den Bauträger weiterzureichen.

 

Vertragsgestaltung zu Gunsten des Bauträgers möglich

Wenn aber in dem Vertrag eine Klausel enthalten ist, wonach sich der Fertigstellungstermin aus dem ein oder anderen Grund verschieben kann, sieht das möglicherweise anders aus.

Allerdings unterliegen solche Regelungen als AGB zum einen einer strengen Kontrolle, sodass man deren Wirksamkeit auf jeden Fall prüfen lassen sollte. Zum anderen muss immer hinterfragt werden, ob es überhaupt aufgrund der dort vorgesehenen Ausnahmetatbestände zu einer Verzögerung gekommen ist.

 

Corona – immer ein Fall höherer Gewalt?

Vor allem seit dem Ausbruch der Pandemie werden Verzögerungen immer wieder pauschal „auf Corona“ geschoben. Das sei doch „höhere Gewalt“.

Allerdings handelt es sich bei höherer Gewalt um eine absolute Ausnahmesituation. In der Praxis wird viel zu schnell von höherer Gewalt gesprochen, obwohl die komplexen rechtlichen Voraussetzungen dafür tatsächlich gar nicht vorliegen.Die Rechtsprechung hat eine Vielzahl an Voraussetzungen entwickelt, die gegeben sein müssen, damit man von höherer Gewalt sprechen kann (BGH, Urteil vom 12.03.1987 – VII ZR 172/86; BGH, Urteil vom 22.04.2004 – III ZR 108/03).

Zwar wird der Ausbruch der Corona-Pandemie grundsätzlich als Ereignis höherer Gewalt anzusehen sein. Dies bedeutet aber nicht, dass jegliche Verzögerung, die seitdem eingetreten ist, aufgrund höherer Gewalt eingetreten ist.

So kann ein Unternehmer sich nicht auf Höhere Gewalt berufen, wenn die Arbeiten aus Angst vor Corona eingestellt werden. Oder wenn nur einzelne seiner Mitarbeiter ausfallen und man grundsätzlich für Ersatz sorgen könnte. Gleiches gilt für Nachunternehmer oder Lieferanten, so lange auf dem Markt alternative Anbieter vorhanden sind. Dabei spielt es grundsätzlich auch keine Rolle, ob diese Ersatzbeschaffungen teurer sind.

Es ist daher immer genau zu prüfen, ob denn überhaupt ein Fall höherer Gewalt vorliegt und wenn ja, wie sich das auf den Fertigstellungstermin auswirkt.

 

Dokumentation und Vertragsgestaltung

Für Bauträger ist es daher von entscheidender Bedeutung, darauf zu achten, dass sie die tatsächlichen Ursachen einer Verzögerung genau dokumentieren und im Zweifel auch beweisen können, dass es ihnen trotz größter Anstrengungen nicht möglich war, die Verzögerung zu verhindern. Gleichzeitig sollte er sich durch eine entsprechende Vertragsgestaltung gegenüber seinen Nachunternehmern absichern.

Erwerber erreichen die bestmögliche Absicherung im Falle von Verzögerungen durch eine vorteilhafte Gestaltung des Bauträgervertrages vor der Beurkundung. Wenn eine Verzögerung eintritt, hilft in erster Linie eine offene Kommunikation mit dem Bauträger. Gleichzeitig sind Schäden sauber und nachvollziehbar zu dokumentieren.

 

Gerne unterstützen wir Sie bei der Vertragsgestaltung und im Fall von Verzögerungen bei der Dokumentation und Geltendmachung von Verzögerungsschäden.

 

Weitere Informationen:

 

Herr Johannes Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragestellungen zum Privaten Baurecht sowie zum Architektenrecht und Ingenieurrecht. Der Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt dabei im Bauträgerrecht und Maklerrecht. Daneben berät Herr Hofmann auch im Vereinsrecht.

Baurecht vs. Immobilienkauf – Wann werden noch fiktive Mangelbeseitigungskosten ersetzt?

Erstellt am: Mittwoch, 26. Mai 2021 von JHofmann

Je nach dem, welchem Zivilsenat des BGH man diese Frage stellt, fällt die Antwort unterschiedlich aus. Denn zuletzt waren sich der V. Zivilsenat, der für das Kaufrecht zuständig ist und der für das Werkvertragsrecht zuständige VII. Zivilsenat nicht einig, wie diese Frage zu beantworten ist.

Dies hatte vor allem damit zu tun, dass der VII. Zivilsenat mit seinem Urteil vom 22.02.2018 (Az. VII ZR 46/17) seine jahrzehntelange Rechtsprechung zu dieser Frage aufgegeben hat. Bis zu diesem Urteil war es im Baurecht wie auch im Kaufrecht allgemein anerkannt, dass Schadenersatz statt der Leistung auf Basis der sogenannten fiktiven Mangelbeseitigungskosten zugesprochen werden kann. Dies bedeutet, dass dem Geschädigte so viel zuzugestehen war, wie für die Beseitigung eines Mangels voraussichtlich zu bezahlen wäre und zwar unabhängig davon, ob der Mangel tatsächlich beseitigt wird.

 

VII. Zivilsenat ändert für das Baurecht seine jahrzehntelange Rechtsprechung

Diese Linie hat der VII. Zivilsenat des BGH seit 2018 jedoch aufgegeben. Seitdem können im Rahmen des Schadensersatzes statt der Leistung nur noch die Kosten durchgesetzt werden, die auch tatsächlich im Rahmen der Mangelbeseitigung angefallen sind.

Damit soll verhindert werden, dass einem Geschädigten, der zwar einen Mangel rügt, diesen dann aber tatsächlich nicht beseitigt, ein über den tatsächlichen Schaden hinausgehender Schadensersatz zugesprochen wird.

Seit dieser Entscheidung wurde diskutiert, ob damit die Schadensberechnung anhand fiktiver Mangelbeseitigungskosten zukünftig nicht nur im Werkvertragsrecht, sondern etwa auch bei kaufvertraglichen Sachverhalten nicht mehr anzuwenden sei.

 

V. Zivilsenat hält für das Kaufrecht an fiktiven Mangelbeseitigungskosten fest

Nach dem Urteil des V. Zivilsenates vom 12.03.2021 (Az. V ZR 33/19) herrscht nun Klarheit.

Da dieser weiterhin von der bisherigen Rechtsauffassung überzeugt war, der VII. Zivilsenat auf Nachfrage aber mitteilte, aufgrund der für das Werkvertragsrecht typischen Risikoverteilung an seiner neuen Rechtsprechung festhalten zu wollen, hatte der V. Zivilsenat vor seiner Entscheidung erwogen, den Großen Senat für Zivilsachen anzurufen, damit eine einheitliche Linie in dieser Frage gefunden wird.

Mit seiner Entscheidung vom 12.03.2021 hat der V. Zivilsenat sich nun jedoch dazu entschlossen, keine Anfrage beim Großen Senat zu stellen. Vielmehr sei die unterschiedliche Behandlung dieser Frage im Kauf- und Werkvertragsrecht u.a. damit zu begründen, dass es im Kaufvertragsrecht, im Gegensatz zum Werkvertragsrecht, keinen Vorschussanspruch gibt. Dem Geschädigten Käufer soll es aber nicht zugemutet werden, die Mangelbeseitigung vorzufinanzieren.

Die Beantwortung der Frage, ob der Schadensersatz statt der Leistung auch weiterhin anhand der fiktiven Mangelbeseitigungskosten berechnet werden kann, hängt damit davon ab, ob ein Werkvertrag oder ein Kaufvertrag in Rede steht.

 

Unterschiede beim Bau und Kauf von Immobilien

Rund um die Immobilie wirken sich die unterschiedlichen Auffassungen der Zivilsenates wie folgt aus:

Wird eine gebrauchte Immobilie veräußert, wobei der Verkäufer noch eine untergeordnete werkvertragliche Verpflichtung übernimmt, diese aber nicht erfüllt, kann der Käufer den ihm zustehenden Schadensersatz weiterhin anhand der fiktiven Mängelbeseitigungskosten berechnen. Dies gilt nach wie vor ungeachtet der Frage, ob der vorhandene Mangel auch tatsächlich beseitigt wird.

Wird hingegen eine neu zu errichtende oder umzubauende Immobilien erworben, bzw. stehen sonstige werkvertragliche Verpflichtungen in Frage, ist die Schadensberechnung anhand fiktiver Mangelbeseitigungskosten ausgeschlossen. Dem Geschädigten ist es daher verwehrt, einen gerügten Mangel zu dulden, aber dennoch die Kosten für die tatsächlich nicht durchgeführte Schadensbeseitigung zu verlangen.

 

Weitere Informationen:

 

Herr Johannes Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragestellungen zum Privaten Baurecht sowie zum Architektenrecht und Ingenieurrecht. Der Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt dabei im Bauträgerrecht und Maklerrecht. Daneben berät Herr Hofmann auch im Vereinsrecht.