Archiv für die ‘Mietrecht’ Kategorie

Der Mietvertrag als wesentlicher Baustein für die Selbständigkeit im Gesundheitswesen

Erstellt am: Sonntag, 6. Juni 2021 von JHofmann

Die Ausübung der selbständigen Tätigkeit erfolgt im Gesundheitssektor typischerweise in entsprechenden Räumlichkeiten, die zu diesem Zweck angemietet werden. Sofern geeignete Flächen gefunden wurden, ist der Fortbestand dieses Vertragsverhältnisses für den beruflichen Erfolg wesentlich.

 

Ausgestaltung und Zustandekommen des Mietvertrages

 

Bereits bei der Ausgestaltung des Vertrages gilt es die berufsrechtlichen Anforderungen einzelner Heilberufe zu beachten. So beinhaltet z.B. die Apothekenbetriebsordnung ausdrückliche Vorgaben zur Beschaffenheit und Größe der Betriebsräume. Sollten diese nicht erfüllt werden, wäre eine Abnahme durch die zuständige Behörde und Eröffnung nicht möglich. Es ist daher sinnvoll, bereits das Zustandekommen des Mietvertrages ausdrücklich an die Erteilung der Betriebserlaubnis zu knüpfen.

 

Bauliche Maßnahmen im Mietobjekt – „verlorene“ Investitionen

 

Sofern die Gewerbeflächen bislang nicht entsprechend dem vereinbarten Mietzweck genutzt werden oder eine Runderneuerung erfolgt, sind häufig auch bauliche Eingriffe im Mietobjekt erforderlich. Gerade im Bereich der sog. „Apparatemedizin“ ist die fachgerechte Einrichtung der Praxisräume aber regelmäßig mit erheblichen Kosten und Substanzeingriffen verbunden. Die einzelnen Herstellungspflichten und -befugnisse sollten im Praxismietvertrag festgelegt und für den Fall der Beendigung bereits Vorkehrungen getroffen werden. Ohne eine ausdrückliche Regelung ist der Mieter grundsätzlich verpflichtet, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.

 

Veränderungen während des laufenden Mietverhältnisses – Schriftformgebot

 

Nicht nur die Ausstattung von Praxisräumen unterliegt einem ständigen Wandel. Auch die Anmietung zusätzlicher Flächen kann z.B. eine Anpassung des Mietvertrages erforderlich machen. Auch für diese Absprachen gilt jedoch grundsätzlich das sog. Schriftformgebot, d.h. u.a. die vereinbarten Änderungen oder Ergänzungen müssen, sofern sie „wesentlich“ sind, schriftlich niedergelegt werden. Erfüllt der Nachtrag diese gesetzlichen Anforderungen nicht, kann dieser Verstoß das gesamte Vertragsverhältnis „infizieren“ und zu einer vorzeitigen Beendigung von langfristigen Mietverhältnissen führen. Spätestens im Falle einer Kündigung wegen eines Schriftformverstoßes wird dem Mieter die Bedeutung des Mietvertrages für die Ausübung seiner beruflichen Tätigkeit jedoch bewusst.

 

Weitere Informationen

 

Herr Ulrich Schnapp ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort in Schweinfurt. Er berät insbesondere in allen Fragen zum Vertriebsrecht sowie zum Miet- und Pachtrecht. Ein weiterer Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt im Medizinrecht.

Dieser Artikel ist in der von der IHK Würzburg Schweinfurt herausgegebenen Wirtschaft in Mainfranken, Ausgabe 06/2021 erschienen.

Mietanpassung im Lockdown?

Erstellt am: Mittwoch, 25. November 2020 von JHofmann

Der Gesetzgeber hatte mit dem am 27. März 2020 vom Bundestag beschlossenen Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie für bestehende Mietverhältnisse eine zeitlich befristete Kündigungssperre für einen pandemiebedingten Zahlungsrückstand des Mieters angeordnet.

Bereits in unserem Artikel vom 01.04.2020 „Wieso jetzt noch Miete zahlen?“ hatten wir darauf hingewiesen, dass der Gesetzgeber damit lediglich eine temporäre Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen vorgenommen, die Mieter jedoch nicht von der Pflicht zur Mietzahlung befreit hat.

Nachdem die befristete Kündigungssperre mit Wirkung zum 30.06.2020 ausgelaufen ist, wird nun die Frage diskutiert, ob Gewerberaummieter, die von den Pandemie-Beschränkungen betroffen sind und ihr Geschäft nicht betreiben können, Mietzahlungen verweigern dürfen.

Konkret geht es um die Frage, ob den Mietern Ansprüche wegen eines Mangels der Mietsache oder einer Störung bzw. des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zustehen.

Bislang liegen hierzu Urteile aus den unteren Instanzen vor, die sehr unterschiedlich ausfallen:

So sehen die Landgerichte in Frankfurt (Urteil vom 05.10.2020), Heidelberg (Urteil vom 30.07.2020) und Zweibrücken (Urteil vom 11.09.2020) eine Mietminderung als nicht gerechtfertigt an.

Demgegenüber bejaht das Landgericht München I (Urteil vom 22.09.2020) bei der behördlich angeordneten Schließung von Betrieben zur Corona-Bekämpfung das Vorliegen eines Mangels im Sinne des BGB. Infolgedessen gewährte das Landgericht München I dem Betreiber eines Möbelgeschäfts eine gestaffelte Minderung für den Zeitraum von April bis Juni 2020 (80 % im April, 50 % im Mai und 15 % im Juni).

Eine andere Kammer des Landgericht München I (Urteil vom 05.10.2020) hat die Schließung einer Galerie für künstlerische Fotografien als unzumutbare Beeinträchtigung des Geschäftsbetriebs bewertet und mithilfe des Instituts der Störung der Geschäftsgrundlage eine Anpassung des Vertrages angeordnet; die Miete musste für eineinhalb Monate um die Hälfte reduziert werden.

Die Rechtsunsicherheit, ob in der vorliegenden Pandemiesituation eine Mietminderung berechtigt ist oder der Vertrag anzupassen ist, wird bis zu einer höchstrichterlichen Entscheidung bestehen bleiben. Umso wichtiger sind in der aktuellen Lage eine rechtlich fundierte Analyse und eine überzeugende Argumentation.

Zur Begründung eines Kürzungsanspruchs ist es im ersten Schritt wichtig, die jeweiligen vertraglichen Vereinbarungen zu prüfen und die Beschränkungen des vertragsgemäßen Gebrauchs konkret darzulegen. Der Mieter hat über seine Ein- und Ausgabesituation, mögliche Alternativen oder Ergänzungen des Geschäftsbetriebs sowie staatliche Entschädigungsleistungen umfassend vorzutragen.

Gerne unterstützen wir Sie bei allen mietrechtlichen Fragen.

 

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Frau Daniele Eck ist Rechtsanwältin bei Bendel & Partner an unserem Standort Schweinfurt. Frau Eck berät insbesondere zum Miet- und Pachtrecht, Wohnungseigentumsrecht und Maklerrecht. Ein weiterer Schwerpunkt ihrer Tätigkeit liegt im Vertriebsrecht.

 

Einzelfallabwägung bei Eigenbedarfskündigung und Härtefall erforderlich

Erstellt am: Freitag, 29. Mai 2020 von JHofmann

Bei der Entscheidung über Eigenbedarfskündigungen begnügten sich die Gerichte bisher häufig mit einer schematischen Prüfung der Frage, ob der Wohnungseigentümer das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen oder ob der Mieter einwenden kann, dass dies für ihn eine unzumutbare Härte darstelle.

Der BGH hat in zwei Urteilen am 22.05.2019 (Az. VIII ZR 180/18) und am 11.12.2019 (Az. VIII ZR 144/19) klargestellt, dass im Falle einer Eigenbedarfskündigung eine Abwägung der Interessen des Vermieter und des Mieters vorzunehmen ist, die sich ausschließlich an den konkreten Umständen des Einzelfalles zu orientieren hat. In beiden Entscheidungen betont der BGH, dass bei Eigenbedarfskündigungen eine umfassende Sachverhaltsaufklärung und eine besonders sorgfältige Abwägung der Interessen beider Seiten erforderlich ist. Maßgebend für die Interessenabwägung ist der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung in den Tatsacheninstanzen.

Dies wird zu umfangreichen Beweisaufnahmen in Prozessen zur Eigenbedarfskündigung führen, da die Gerichte zunächst mit Hilfe von Zeugenaussagen und Sachverständigengutachten die erforderlichen Feststellungen zum Vorliegen von Härtegründen seitens der Mietpartei vornehmen müssen. Im Anschluss daran sind das Erlangungsinteresse des Vermieters und das Bestandsinteresse des Mieters gegeneinander abzuwägen.

Umso wichtiger ist es, bereits frühzeitig Vorkehrungen zu treffen, damit der Sachverhalt so genau wie möglich dargestellt werden kann und keine wichtigen Informationen verloren gehen.

 

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Frau Bärbel Magers ist Rechtsanwältin bei Bendel & Partner an unserem Standort Schweinfurt. Als Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Erbrecht berät Sie insbesondere zum Miet- und Pachtrecht, Wohnungseigentumsrecht und Erbrecht. Ein weiterer Schwerpunkt ihrer Tätigkeit liegt im Immobilienrecht und Vereinsrecht.

Keine Schadensregulierung trotz Betriebsschließungsversicherung?

Erstellt am: Freitag, 3. April 2020 von JHofmann

Aktuell erkennen Versicherungen bei Betriebsschließungen infolge der Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie – trotz bestehender Betriebsschließungsversicherungen – einen versicherten Schadensfall mehrheitlich nicht an und lehnen ihre Einstandspflicht ab.

Als Folge der Anordnung des Bayerischen Staatsministeriums für Gesundheit und Pflege am 20. März 2020 (Az. Z6a-G8000-2020/122-98) waren sämtliche gastronomischen Betriebe in Bayern zu schließen. Am 22. März haben die Bundeskanzlerin und die Regierungschefinnen und Regierungschefs der Länder einen entsprechenden Beschluss gefasst. Ausnahmen bestehen nur für die Abgabe und Lieferung von mitnahmefähigen Speisen.

Insbesondere Gastronomen, aber auch zahlreiche sonstige Marktteilnehmer haben für den Fall einer angeordneten Betriebsschließung eine Betriebsschließungsversicherung abgeschlossen. Grundsätzlich soll eine solche Betriebsschließungsversicherung den Betrieb gegen die Auswirkungen einer nach dem Infektionsschutzgesetz meldepflichtigen Krankheit absichern.

In der aktuellen Situation verweigert jedoch die Mehrheit der Versicherungen die Zahlung mit dem Argument, dass in den jeweiligen Versicherungsbedingungen alle versicherten Krankheiten und Krankheitserreger wie beispielsweise Masern, Mumps, Tollwut oder die Pest einzeln und angeblich abschließend aufgeführt seien. Das Corona-Virus taucht als neuartiger Krankheitserreger in den Versicherungsbedingungen bisher jedoch nicht auf. Zudem sollen allgemeine und zum Teil überregionale Anordnungen von Betriebsschließungen, etwa der Landesregierung, nicht ausreichen.

Unsere Erfahrung aus der Vertretung zahlreicher Gastronomen, vom Gasthaus bis zur Systemgastronomie zeigt, dass die Versicherungen die Anträge offenbar bewusst zunächst ablehnen. Gerade in der aktuellen Krisensituation kann sich nicht jeder Versicherte einen jahrelangen Prozess leisten. Und bei hartnäckigen Kandidaten könnten die Versicherungen immer noch einen außergerichtlichen Vergleich aushandeln. Die Betriebe benötigen jedoch gerade in der aktuellen Situation das Geld, um Rechnungen und Gehälter zu bezahlen. Je länger sich die Verhandlungen mit den Versicherungen hinziehen, desto größer wird die Gefahr einer Insolvenz.

„Ich vermute, das ist eine stille Kalkulation“, sagt Rechtsanwalt Dr. Jörg Hofmann, Partner unserer Kanzlei. Aufgrund der Vielzahl unterschiedlicher Versicherer und der individuellen Ausgestaltung der Versicherungsbedingungen gilt es jedoch auch in diesem Fall, etwaige Ansprüche immer einzelfallbezogen zu prüfen.

Die Main-Post hat zu dem Thema „Betriebe in der Corona-Krise: Versicherungen spielen auf Zeit“ einen Artikel veröffentlicht, der unter anderem im Gespräch mit Herrn Dr. Jörg Hofmann, Partner und Rechtsanwalt bei Bendel & Partner Rechtsanwälte mbB entstanden ist.

Gerne prüfen wir Ihren Versicherungsvertrag und unterstützen Sie bei rechtssicheren Anmeldung Ihrer Ansprüche.

 

Wieso jetzt noch Miete zahlen?

Erstellt am: Mittwoch, 1. April 2020 von JHofmann

Als Reaktion auf das am 27. März 2020 vom Bundestag beschlossene Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie haben einzelne Mieter – insbesondere Unternehmen – bereits angekündigt, ihre Mietzahlungen einzustellen.

Das Gesetz sieht u.a. vor, dass allein ein Zahlungsverzug des Mieters im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020, der auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht, den Vermieter nicht zur Kündigung des Vertragsverhältnisses berechtigt.

Man könnte daher annehmen, dass der Mieter vorübergehend von seiner Mietzahlungspflicht befreit wird.

Hierbei handelt es sich jedoch um einen Fehlschluss.

Der Gesetzgeber hat lediglich temporäre Beschränkungen der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen vorgenommen.

Viele Betriebe und Gaststätten mussten bzw. müssen aufgrund von behördlich angeordneten Schließungen erhebliche Einnahmeeinbußen hinnehmen und können infolgedessen laufende Posten wie Mietzahlungen nicht mehr im selben Maße begleichen wie vor der Krise. Dies gilt entsprechend für Privatpersonen, die ihren Lebensunterhalt überwiegend aus dem Betrieb dieser Einrichtungen und Unternehmen bestreiten oder deren Einnahmen (z.B. Servicekräfte) davon abhängig sind.

Ein wichtiger Grund, der den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung berechtigt, liegt – nach der bislang geltenden Rechtslage – bereits dann vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Hiervor wollte der Gesetzgeber den Mieter schützen.

Daher verlangt das neue Gesetz auch, dass der Mieter den Zusammenhang zwischen der Nichtleistung und der COVID-19-Pandemie glaubhaft machen muss.

Was unter der Glaubhaftmachung zu verstehen ist, erläutert der Gesetzgeber wie folgt:

Der Mieter muss im Streitfall „Tatsachen darlegen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür ergibt, dass seine Nichtleistung auf der COVID-19-Pandemie beruht. Zur Glaubhaftmachung kann sich der Mieter entsprechender Nachweise, einer Versicherung an Eides Statt oder sonst geeigneter Mittel bedienen. Geeignete Mittel können insbesondere der Nachweis der Antragstellung beziehungsweise die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitsgebers oder andere Nachweise über das Einkommen beziehungsweise über den Verdienstausfall sein. Mieter von Gewerbeimmobilien können darüber hinaus den Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung zum Beispiel regelmäßig mit Hinweis darauf glaubhaft machen, dass der Betrieb ihres Unternehmens im Rahmen der Bekämpfung des SARS-CoV-2-Virus durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder erheblich eingeschränkt worden ist. Dies betrifft derzeit etwa Gaststätten oder Hotels, deren Betrieb zumindest für touristische Zwecke in vielen Bundesländern untersagt ist.“

Es muss demnach ein spezifischer Zusammenhang in dem Sinne bestehen, dass gerade die durch COVID-19 ausgelösten Einnahmeausfälle dazu führen, dass die Miete nicht rechtzeitig gezahlt werden kann. Hat z.B. der Betreiber einer Gaststätte Rücklagen gebildet, sind diese grundsätzlich zur Zahlung der Miete zu verwenden.

Weitere Erleichterungen oder Rechte des Mieters sind im neuen Gesetz nicht vorgesehen und können sich folglich nur aus individuellen Absprachen oder den gesetzlichen Bestimmungen ergeben.

Denkbar ist es z. B., eine Anpassung des Vertrages über die Grundsätze des Wegfalls bzw. der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) durchzusetzen – wobei Einzelheiten anhand der konkreten vertraglichen Lage zu prüfen wären.

Gerne unterstützen wir Sie bei allen mietrechtlichen Fragen.

 

Weitere Informationen:

 

Frau Daniele Eck ist Rechtsanwältin bei Bendel & Partner an unserem Standort Schweinfurt. Frau Eck berät insbesondere zum Miet- und Pachtrecht, Wohnungseigentumsrecht und Maklerrecht. Ein weiterer Schwerpunkt ihrer Tätigkeit liegt im Vertriebsrecht.