Archiv für die ‘Privates Baurecht’ Kategorie

Vergütungsanspruch des Bauträgers verjährt nach 10 Jahren

Erstellt am: Dienstag, 27. Februar 2024 von Leber

Endlich herrscht Klarheit: Für den einheitlichen Vergütungsanspruch des Bauträgers gilt gemäß § 196 BGB eine zehnjährige Verjährungsfrist.

 

Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 07.02.2023 – VII ZR 231/22 einen langjährigen Streitpunkt hinsichtlich der Verjährungsfrist von Vergütungsansprüchen aus Bauträgerverträgen endgültig entschieden.

 

Im Gegensatz zur Auffassung des OLG Karlsruhe, welches die dreijährige Regelverjährung gemäß § 195 BGB heranzog, stellte der BGH klar, dass solche Ansprüche der Verjährung des § 196 BGB unterliegen. Demnach verjährt der Vergütungsanspruch eines Bauträgers gegenüber dem Erwerber erst nach 10 Jahren.

 

Die Begründung des BGH für die Anwendung des § 196 BGB liegt vor allem darin, dass der Vergütungsanspruch nicht rechtlich aufgeteilt werden kann. Das OLG Karlsruhe hatte zuvor die werkvertragliche und kaufvertragliche Komponente eines Bauträgervertrags unterschieden und argumentiert, dass bei der Geltendmachung einer Schlussvergütung das kaufvertragliche Element vorherrsche. Der BGH betont jedoch, dass eine derartige rechtliche Aufteilung – zumindest ohne vorherige ausdrückliche Vereinbarung – nicht angenommen werden kann. Somit tritt § 195 BGB subsidiär hinter der spezielleren Norm des § 196 BGB zurück.

 

Besonders wies der BGH darauf hin, dass der Eigentumserwerb der Immobilie als Hauptzweck des Rechtsgeschäfts im Vordergrund steht. Würde der Vergütungsanspruch vor der Eigentumsübertragung verjähren, könnte der Bauträger die Übertragung wegen ausstehender Vergütungsleistung verweigern.

 

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Herr Johannes Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg und seit 2023 Partner der Kanzlei. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragestellungen zum Privaten Baurecht sowie zum Architektenrecht und Ingenieurrecht. Der Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt dabei im Bauträgerrecht und Maklerrecht. Daneben berät Herr Hofmann auch im Vereinsrecht.

 

Beweislast bei Abrechnung nach Aufwand

Erstellt am: Freitag, 26. Januar 2024 von Leber

OLG Nürnberg, Urteil vom 22.12.2022 – 13 U 630/21; BGH, Beschluss vom 11.10.2023 – VII ZR 18/23

 

Ein Vergütungsanspruch aus einem Stundenlohnvertrag erfordert die schlüssige Auflistung des Zeitaufwands. Dabei muss der Unternehmer darlegen, wie viele Stunden für die Erbringung der Vertragsleistungen angefallen sind. Nicht vorausgesetzt wird hingegen eine Differenzierung in der Art der abgerechneten Leistungen bzw. deren genaue Aufschlüsselung.

 

Aufgrund der Vereinbarung einer Stundenlohnvergütung für eine Werkleistung besteht für den Unternehmer aber eine vertragliche Nebenpflicht zur wirtschaftlichen Betriebsführung. Oft wird dem Auftragnehmer vorgeworfen, dagegen verstoßen zu haben und mit diesem Argument die Rechnung gekürzt.

 

Allerdings ist den Bestellern dabei regelmäßig nicht bewusst, dass eine angebliche Verletzung dieser Pflicht sich nicht unmittelbar vergütungsmindernd auswirkt. Vielmehr haben diese die Behauptung einer angeblich unwirtschaftlichen Betriebsführung zu beweisen.

 

Praxistipp: Als Auftragnehmer kann man sich gegen Kürzungen der Vergütung wegen angeblich unwirtschaftlicher Betriebsführung oft gut verteidigen und sollte diese daher nicht leichtfertig hinnehmen.

 

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Das Einverständnis mit Umbauarbeiten stellt nicht zwangsläufig eine Kostenübernahmeerklärung dar

Erstellt am: Freitag, 26. Januar 2024 von Leber

 

OLG Stuttgart, Beschluss vom 20.02.2023; BGH, Beschluss vom 02.08.2023 – VII ZR 59/23

 

Oft kommt es im Rahmen eines Bauprojektes, insbesondere im Zuge der Abrechnung, zu Unstimmigkeiten über den Auftragsumfang. Diesen hat bei Abrechnungsfragen grundsätzlich der Auftragnehmer zu beweisen. Ihn trifft die Beweislast.

 

Er muss also zur Überzeugung des Gerichts vortragen und beweisen können, ob und in welchem Umfang tatsächlich ein Werkvertrag zwischen Unternehmer und Besteller zu Stande gekommen ist. Dafür genügte es in der zugrundeliegenden Entscheidung nicht, dass der Auftragnehmer vortrug, dass der Besteller mit der Durchführung von Umbauarbeiten einverstanden gewesen sei.

 

Denn durch den Vortrag dieser Einverständniserklärung sah das Gericht nicht zwangsläufig die konkludente Bereitschaft zur Kostenübernahme durch den Besteller als erwiesen an. Die Zahlungsklage des Auftragnehmers wurde daher abgewiesen.

 

Praxistipp: Eine klare Dokumentation über den Abschluss eines Werkvertrags kann unnötige Streitigkeiten über den Auftragsumfang vermeiden.

 

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Keine bauablaufbezogene Darstellung: Kein Schadensersatz wegen Behinderungen!

Erstellt am: Montag, 30. Januar 2023 von Riethmann

OLG Stuttgart, Urteil vom 17.03.2020, Az.: 10 U 310/19; Nichtzulassungsbeschwerde vom BGH mit Beschluss vom 26.01.2022 – VII ZR 51/20 zurückgewiesen

 

Immer wieder scheitern Klagen, in denen Schadensersatz wegen Behinderungen des Bauablaufs geltend gemacht wird, an der unzulänglichen Darstellung des Bauablaufes. Die erfolgreiche Durchsetzung setzt nämlich eine möglichst lückenlose Dokumentation voraus.

Macht der Auftragnehmer Ansprüche wegen Störungen des Bauablaufes geltend, hat er zunächst darzulegen, wie der ursprüngliche Bauablaufplan aussah und durch welche Ereignisse es wann zu welcher konkreten Behinderung aus der Sphäre des Auftraggebers kam. Des Weiteren hat er darzustellen, wann die Behinderung angezeigt wurde und wie der Auftraggeber hierauf reagierte. Im Prozess hat der Auftragnehmer schließlich zu beweisen, wie sich die Behinderung zeitlich auf den weiteren Bauablauf ausgewirkt hat und weshalb die eingetretene Störung bzw. Verzögerung von ihm nicht kompensiert werden konnte.

Der BGH hat hierzu wiederholt entschieden, dass es dem Auftragnehmer zuzumuten sei, eine aussagekräftige Dokumentation zu erstellen, aus der sich die Behinderung sowie deren Dauer und deren Umfang und die hieraus resultierenden Folgen für den Bauablauf ergeben.

 

Praxistipp: Der Auftragnehmer sollte schon während der Baumaßnahme dokumentieren, wann die vom Auftraggeber zu vertretende konkrete Behinderung in der Ausführung anstehender Arbeiten auftrat, wann er diese Behinderung dem Auftraggeber angezeigt hat, wie lange sie andauerte, wie sich die Behinderung auf den Bauablauf konkret ausgewirkt hat und welche Kompensationsleistungen erbracht wurden.

 

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Herr Johannes Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragestellungen zum Privaten Baurecht sowie zum Architektenrecht und Ingenieurrecht. Der Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt dabei im Bauträgerrecht und Maklerrecht. Daneben berät Herr Hofmann auch im Vereinsrecht.

Nachgefragt… welche Auswirkung hat die Angabe der Gewährleistungsfrist im Abnahmeprotokoll?

Erstellt am: Mittwoch, 25. Januar 2023 von Riethmann

Im Zuge der Abnahme wird oftmals im Abnahmeprotokoll vermerkt, wann die Gewährleistungsfrist beginnt und wann diese endet. Solange diese Angabe sich mit den vertraglichen Vereinbarungen deckt, handelt es sich dabei nur um eine klarstellende Angabe.

Oft kommt es jedoch vor, dass im Abnahmeprotokoll etwas anderes festgehalten wird, als zuvor im Vertrag vereinbart wurde. Entweder wird der Beginn der Gewährleistungsfrist abweichend festgehalten oder deren Dauer – z.B. fünf anstelle von vier Jahren – unterscheidet sich von den vertraglichen Vereinbarungen.

Hier stellt sich dann die Frage, ob die Festlegungen im Vertrag oder im Abnahmeprotokoll maßgeblich sind.

Wichtig ist dabei, dass es grundsätzlich möglich ist, durch die Angaben im Abnahmeprotokoll die ursprünglich im Bauvertrag getroffenen Vereinbarungen abzuändern.

In der Vergangenheit haben die Gerichte dem Abnahmeprotokoll sogar häufig den Vorrang eingeräumt und unterstellt, dass darin getroffene Abweichungen auch tatsächlich den Vertrag modifizieren sollten. Dies wurde damit begründet, dass die Parteien im Rahmen der rechtsgeschäftlichen Abnahme stets damit rechnen müssten, dass hierbei auch Erklärungen zum Beginn oder der Dauer der Gewährleistung getroffen werden.

Zuletzt hat der BGH jedoch festgestellt, dass im Einzelfall zu prüfen ist, ob die Parteien mit der abweichenden Festlegung im Abnahmeprotokoll tatsächlich eine einvernehmliche Vertragsänderung treffen wollten, oder ob lediglich eine versehentlich falsche Angabe vorliegt. Diese Prüfung ist von den Gerichten im Zuge der freien Beweiswürdigung vorzunehmen.

Demnach lässt eine im Abnahmeprotokoll angegebene, vom Vertrag abweichende Gewährleistungsfrist also nicht mehr ohne Weiteres den Schluss auf eine einvernehmliche vertragliche Abänderung der Gewährleistungsfrist zu. Vielmehr muss anhand der Gesamtumstände festgestellt werden, ob die Parteien mit der Angabe einer vom Vertrag abweichenden Gewährleistungsfrist bewusst von dem Vertrag abweichen wollten

Ungeachtet dessen sollte darauf geachtet werden, dass im Abnahmeprotokoll nicht versehentlich ungünstige Gewährleistungsfristen festgehalten werden, um sich keiner unnötigen Diskussion oder gar einem Rechtsstreit auszusetzen. Hierbei besteht immer das Risiko einer nachteiligen Entscheidung.

 

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