Bau- und Architektenrecht Archive – Seite 3 von 6

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Nachgefragt… welche Auswirkung hat die Angabe der Gewährleistungsfrist im Abnahmeprotokoll?

Erstellt am: Mittwoch, 25. Januar 2023 von Riethmann

Im Zuge der Abnahme wird oftmals im Abnahmeprotokoll vermerkt, wann die Gewährleistungsfrist beginnt und wann diese endet. Solange diese Angabe sich mit den vertraglichen Vereinbarungen deckt, handelt es sich dabei nur um eine klarstellende Angabe.

Oft kommt es jedoch vor, dass im Abnahmeprotokoll etwas anderes festgehalten wird, als zuvor im Vertrag vereinbart wurde. Entweder wird der Beginn der Gewährleistungsfrist abweichend festgehalten oder deren Dauer – z.B. fünf anstelle von vier Jahren – unterscheidet sich von den vertraglichen Vereinbarungen.

Hier stellt sich dann die Frage, ob die Festlegungen im Vertrag oder im Abnahmeprotokoll maßgeblich sind.

Wichtig ist dabei, dass es grundsätzlich möglich ist, durch die Angaben im Abnahmeprotokoll die ursprünglich im Bauvertrag getroffenen Vereinbarungen abzuändern.

In der Vergangenheit haben die Gerichte dem Abnahmeprotokoll sogar häufig den Vorrang eingeräumt und unterstellt, dass darin getroffene Abweichungen auch tatsächlich den Vertrag modifizieren sollten. Dies wurde damit begründet, dass die Parteien im Rahmen der rechtsgeschäftlichen Abnahme stets damit rechnen müssten, dass hierbei auch Erklärungen zum Beginn oder der Dauer der Gewährleistung getroffen werden.

Zuletzt hat der BGH jedoch festgestellt, dass im Einzelfall zu prüfen ist, ob die Parteien mit der abweichenden Festlegung im Abnahmeprotokoll tatsächlich eine einvernehmliche Vertragsänderung treffen wollten, oder ob lediglich eine versehentlich falsche Angabe vorliegt. Diese Prüfung ist von den Gerichten im Zuge der freien Beweiswürdigung vorzunehmen.

Demnach lässt eine im Abnahmeprotokoll angegebene, vom Vertrag abweichende Gewährleistungsfrist also nicht mehr ohne Weiteres den Schluss auf eine einvernehmliche vertragliche Abänderung der Gewährleistungsfrist zu. Vielmehr muss anhand der Gesamtumstände festgestellt werden, ob die Parteien mit der Angabe einer vom Vertrag abweichenden Gewährleistungsfrist bewusst von dem Vertrag abweichen wollten

Ungeachtet dessen sollte darauf geachtet werden, dass im Abnahmeprotokoll nicht versehentlich ungünstige Gewährleistungsfristen festgehalten werden, um sich keiner unnötigen Diskussion oder gar einem Rechtsstreit auszusetzen. Hierbei besteht immer das Risiko einer nachteiligen Entscheidung.

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Herr Johannes Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragestellungen zum Privaten Baurecht sowie zum Architektenrecht und Ingenieurrecht. Der Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt dabei im Bauträgerrecht und Maklerrecht. Daneben berät Herr Hofmann auch im Vereinsrecht.

Regiestundenzettel müssen vertragsgemäß und prüffähig ausgefüllt werden

Erstellt am: Dienstag, 11. Oktober 2022 von Riethmann

Eine Abrechnung auf Regiestundenbasis ist nicht ausreichend gerichtsfest, wenn die Regiestundenzettel nicht so detailliert und nachvollziehbar ausgefüllt sind, dass der angesetzte Zeitaufwand durch einen Sachverständigen nicht überprüft werden kann (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.06.2021 – 3-15 O 3/20).

Hieran ändert auch eine Vereinbarung, die Unterzeichnung durch den Bauleiter ohne Nennung der Namen aller Mitarbeiter sei ausreichend, oder der Einwand, dass die Arbeiten vor Ort angeordnet worden seien, nichts.

In dem vom LG Frankfurt/Main entschiedenen Fall hatte der Auftraggeber die Stundenlohnarbeiten auf „0,00 Euro“ gekürzt, da diese nicht prüfbar seien, weil die Regiestundennachweise nicht die vereinbarten Angaben enthielten. Der Auftragnehmer hatte vorgetragen, dass man sich auf der Baustelle darauf geeinigt hatte, dass es ausreichend sei, wenn die Regiestundenzettel vom jeweiligen Bauleiter gegengezeichnet seien und nicht immer alle eingesetzten Arbeitskräfte namentlich genannt werden. Außerdem seien die Arbeiten auf der Baustelle angeordnet worden.

Diese Argumente ließ das LG Frankfurt/Main nicht ausreichen. Die Regiestundenzettel müssten von einem Sachverständigen überprüft werden können, was nur der Fall sei, wenn die Regiestundenzettel die entsprechenden Angaben enthalten.

Praxistipp: Diese Entscheidung zeigt, dass der genaue Inhalt der Regiestundenzettel für eine gerichtliche Darlegung und Beweisführung höchst relevant ist. Es ist daher anzuraten, den korrekten Inhalt der Regiestundenzettel nach § 15 VOB/B zu beachten, damit der Werklohn später gerichtsfest dargelegt und beweisen werden kann.

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Herr Dr. Jochen Hogrefe ist ebenfalls Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät auch er in allen Fragen des Privaten Baurechts sowie Architekten- und Ingenieurrechts. Ein Schwerpunkt seiner Tätigkeit bildet die Wahrnehmung der rechtlichen Interessen von Bauunternehmen.

Kein Nachtrag zum Nachtrag!

Erstellt am: Dienstag, 11. Oktober 2022 von Riethmann

In der Regel ist davon auszugehen, dass ein Auftragnehmer, der dem Auftraggeber ein Nachtragsangebot unterbreitet, diesem damit ein abschließendes Angebot macht, das auch bauzeitbedingt entstandenen Mehrbedarf umfasst. Dieser Dauerbrenner beschäftigt die Gerichte regelmäßig:

Ein Auftragnehmer, der dem Auftraggeber ein Nachtragsangebot unterbreitet, macht damit ein abschließendes Angebot, das auch bauzeitbedingt entstandenen Mehrbedarf umfasst (OLG Frankfurt, Urteil vom 19.12.2019 – 5 U 171/18; BGH, Beschluss vom 13.10.2021 – VII ZR 15/20 ).

Verlangt der Auftraggeber die Ausführung geänderter oder zusätzlicher Leistungen und enthält das Nachtragsangebot des Auftragnehmers keinen Hinweis auf bauzeitbedingte Mehrkosten, kann er diese nicht (mehr) geltend machen, wenn der Auftraggeber das Angebot vorbehaltlos annimmt (KG, Urteil vom 22.06.2018 – 7 U 111/17 ).

Der Auftraggeber darf davon ausgehen, dass der Auftragnehmer alle mit der Durchführung der Nachtragsarbeiten verbundenen Kosten – also auch solche wegen nachtragsbedingter Verzögerungen – in sein Nachtragsangebot einkalkuliert hat. Nimmt der Auftraggeber das Nachtragsangebot des Auftragnehmers an, sind damit auch sämtliche Ansprüche wegen Bauablaufstörungen abgegolten (OLG München, Urteil vom 26.09.2017 – 28 U 2834/09).

Praxistipp: Will der Auftragnehmer bei einem Nachtrag also auch bauzeitbedingte Mehrkosten geltend machen, muss er diese in seinem Nachtragsangebot ausdrücklich aufnehmen oder, wenn er zur Höhe der – häufig nur schwer abschätzbaren – bauzeitabhängigen Mehrkosten keine verlässliche Angabe machen kann, einen entsprechenden Vorbehalt erklären.

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Herr Dr. Jörg Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg und seit 1998 Partner der Kanzlei. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht leitet er das Team Baurecht und berät insbesondere zu allen Fragen des privaten Baurechts sowie des Architekten- und Ingenieurrechts. Ein weiterer Beratungsschwerpunkt liegt im Binnenschifffahrtsrecht. Zudem berät er aus dem Herzen des fränkischen Weinbaugebietes seit vielen Jahren den Fränkischen Weinbauverband in allen Fragen des Weinrechts.

Nachgefragt… Abrechnung von Stundenlohnarbeiten

Erstellt am: Dienstag, 11. Oktober 2022 von Riethmann

Oft kommt es vor, dass der Auftraggeber und das ausführende Unternehmen die Abrechnung zumindest eines Teils der zu erbringenden Arbeiten auf Stundenlohnbasis vereinbaren.

Da sowohl beim VOB/B-, als auch beim BGB-Bauvertrag die Abrechnung nach Einheitspreisen die Regel ist, muss derjenige, der nach Stundenlöhnen abrechnen will, darauf achten, dass er die Vereinbarung einer Abrechnung nach Aufwand darlegen und beweisen kann. Regelmäßig trifft diese Pflicht den Auftragnehmer.

Zudem muss dieser schlüssig darlegen können, wie viele Stunden für die Erbringung der Vertragsleistungen angefallen sind. In der Praxis werden dem Auftraggeber vom Auftragnehmer daher Stundenzettel vorgelegt, die von diesem abgezeichnet werden sollen. Mit der Unterschrift wird dann bestätigt, dass die dort beschriebenen Leistungen nach Art und Umfang erbracht worden sind.

Bei Vereinbarung der VOB/B ist ausdrücklich vorgegeben, dass Stundenlohnzettel je nach Verkehrssitte werktäglich oder wöchentlich einzureichen sind und der Auftraggeber die von ihm bescheinigten Stundenlohnzettel unverzüglich, spätestens jedoch innerhalb von 6 Werktagen nach Zugang, zurückzugeben hat. Werden die Stundenzettel beim VOB/B-Vertrag von diesem nicht fristgemäß zurückgegeben, gelten diese als anerkannt.

Umgekehrt folgt aus dieser Regelung jedoch nicht, dass die Vorlage von Stundenlohnzetteln Bedingung für die Abrechnungsfähigkeit der aufgewendeten Stunden wäre. Die Stunden können auch in anderer Weise nachgewiesen werden. Dennoch sollte dieser Weg gewählt werden, da mit ordnungsgemäß geführten, inhaltlich aussagekräftigen und vom Auftraggeber abgezeichnete Stundenlohnzettel der Nachweis regelmäßig am sichersten geführt werden kann.

Häufig wendet der Auftraggeber im Nachgang ein, dass die vom Auftragnehmer angesetzten Stunden unangemessen sind. Tatsächlich muss der Auftragnehmer darauf achten, dass für die Arbeiten nicht mehr Zeit anfällt, als nötig, denn mit der Vereinbarung einer Stundenlohnvereinbarung geht die vertragliche Nebenpflicht einher, die Arbeiten möglichst wirtschaftlich auszuführen.

Allerdings muss der Auftragnehmer im ersten Schritt nur darlegen, wie viele Stunden er für die Erbringung der Vertragsleistung benötigt hat. Sofern der Auftraggeber behauptet, dass unnötiger Zeitaufwand produziert wurde, hat er dies darzulegen und zu beweisen.

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Ukrainekrise und ihre Auswirkungen auf die vertragliche Risikoverteilung in Bauverträgen

Erstellt am: Dienstag, 10. Mai 2022 von JHofmann

Auf eine Krise folgt die nächste. Kaum glaubte man die Coronakrise und ihre wirtschaftlichen Auswirkungen auf Lieferketten überwunden, traten mit dem Ukrainekrieg die nächste Belastungsprobe für Lieferketten auf. Es komm zu exorbitante Preisecxplosionen bei Baustoffen wie beispielsweise Asphalt, Stahl, Gips und Dämmstoffen. In diesem Zusammenhang stellt sich daher die Frage, wie die Risiken von Lieferengpässen und Preisschwankungen zwischen den Vertragsparteien zu verteilen sind.

Grundsätzliche Risikoverteilung

Wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben gilt, dass das Risiko von Materialknappheit sowie Preissteigerungen von Baumaterialien beim Auftragnehmer liegt. Er hat das Risiko der Beschaffung und daraus resultierend auch das Preisrisiko zu tragen. Dies hätte zur Folge, dass im Fall explodierender Preise und Lieferverzögerungen der Auftragnehmer diese allein auffangen müsste.

Ein gewisses Maß an Preisschwankungen muss man daher als Auftragnehmer stets einkalkulieren, sodass in der Regel eine Vertragsanpassung ausscheidet.

Wenn die Parteien in ihrem Vertragswerk keine Preisanpassungsklauseln aufgenommen haben, ist auch bei gestiegenen Beschaffungskosten eine Vertragsanpassung nur in Ausnahmefällen möglich.

Voraussetzungen der Störung der Geschäftsgrundlage

Im deutschen Zivilrecht gibt es eine Vorschrift, die in Fällen einer extremen Störung des Vertragsgleichgewichts für einen Ausgleich sorgen soll: die sogenannte Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB).

Die Vertragsparteien gehen beim Vertragsschluss regelmäßig von einem ungestörten Beschaffungsmarkt aus. Für die Frage der Anwendbarkeit dieses Grundsatzes kommt es darauf an, ob die Sörung des Beschaffungsmarktes und die rasanten Preissteigerungen bereits bei Vertragsschluss vorhersehbar waren. In vielen wegweisenden Gerichtsentscheidungen zur Störung der Geschäftsgrundlage, waren die Preissteigerungen nach Auffassung der Rechtsprechung jeweils vorhersehbar und eine Absicherung wäre daher grundsätzlich möglich gewesen.

Hinsichtlich des Ukraine-Krieges dürfte eine abweichende Beurteilung gerechtfertigt sein: Dieser kam plötzlich und unerwartet und die darauffolgenden Sanktionen hatten rapide Preissteigerungen zu Folge.

Vertragsanpassung bei Unzumutbarkeit

Im Fall der Corona-Pandemie fielen die Gerichtsentscheidungen zur Störung der Geschäftsgrundlage gemischt aus, zum Ukraine-Krieg gibt es naturgemäß noch keine. Auch wenn sich daher noch keine genauen Aussagen treffen lassen, spricht einiges dafür, dass die Gerichte die Geschäftsgrundlage in diesen Fällen als gestört ansehen. Dann wäre eine Preisanpassung möglich, wenn das Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist. Dabei kommt es nicht auf starre Prozentgrenzen und Einzelpositionen an, sondern auf eine finanzielle Gesamtbetrachtung. Eine komplette Abwälzung der Mehrkosten auf den Auftraggeber ist aufgrund der vertraglichen Risikoverteilung allerdings nicht möglich.

Für den Auftragnehmer ist es essentiell, den gesamten Vorgang exakt zu dokumentieren. Er sollte eine konkrete Mehrkostenanzeige an den Auftraggeber übersenden. Dabei sind pauschale Verweise auf den Krieg als unzureichend anzusehen.

Im Fall neu abgeschlossener Verträge ist dringend anzuraten, Preisanpassungsklauseln aufzunehmen, da für Vertragsabschlüsse nach Kriegsbeginn keine Unvorhersehbarkeit mehr gegeben ist.Eine Anpassung nach den Grundsätzen der gestörten Geschäftsgrundlage scheidet daher aus.

Lieferverzögerungen aufgrund höherer Gewalt

Im Fall von Lieferverzögerungen sollte der Auftragnehmer eine schriftliche Behinderungsanzeige gegenüber dem Auftragsgeber abgeben.

Können vertragliche Termine aufgrund kriegsbedingter Verzögerungen nicht gehalten werden, ist häufig § 6 Abs. 2 Nr. 1 c VOB/B einschlägig: Demnach wird die Ausführungsfrist verlängert, soweit eine Behinderung durch höhere Gewalt oder andere für den Auftragnehmer unabwendbare Umstände verursacht wird.

Bereits in der Coronakrise wurde die Anwendbarkeit dieser Vorschrift bejaht, deren Grundgedanke für alle Bauverträge gilt und nicht nur für solche, denen die VOB/B zugrunde liegt. Wichtig ist auch hier, konkret die Ursachen für die Verzögerungen darzulegen und zu dokumentieren. Der Auftragnehmer ist in diesen Fällen beweisbelastet und jeder Einzelfall gesondert zu prüfen.

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Frau Melanie Thiemann, LL.M. Eur. ist Rechtsanwältin bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Frau Thiemann berät insbesondere zum Verwaltungsrecht und Vergaberecht