Archiv für die ‘Bauträgerrecht’ Kategorie

Änderung an Vergabeunterlagen gleich Angebotsausschluss?

Erstellt am: Montag, 22. April 2024 von Leber

Sehen die Vergabebedingungen eines öffentlichen Auftraggebers vor, dass eigene Vertragsbedingungen des Auftragnehmers wie etwa Liefer-, Vertrags- und Zahlungsbedingungen nicht Vertragsbestandteil werden, und stellt ein Bieter mit seinem Angebot dennoch solche Bedingungen, sind diese infolge der Abwehrklausel des Auftraggebers im Falle der Auftragserteilung nicht wirksam.

 

Doch wie wirkt sich der Umstand, dass der Bieter entgegen der Vergabeunterlagen doch eigene Vertragsbedingungen einbeziehen wollte, aus? Sind Angebote mit eigenen Vertragsbedingungen automatisch ausgeschlossen?

 

Bis zu einer viel beachteten und praxisrelevanten Entscheidung des BGH (Urteil vom 18.06.2019 – X ZR 86/17) galt, dass die damit einhergehende Abweichung von Vergabeunterlagen einen Ausschlussgrund begründet.

 

In seiner Entscheidung hat der BGH einerseits bestätigt, dass die Vergabebedingungen eines öffentlichen Auftraggebers, die die Einbeziehung von AGB des Auftragnehmers ausschließen, im Falle einer Auftragserteilung bindend sind. Andererseits hat er dem bisher anerkannten Ausschlussgrund „Abweichung von den Vergabeunterlagen“ bei Einbeziehung eigener AGB weitgehend eine Absage erteilt.

 

Der BGH argumentiert, dass ein Angebot trotz beigefügter AGB des Bieters berücksichtigt werden kann, wenn dieses nach Streichung der AGB dem Inhalt der Vergabeunterlagen entspricht. Ein Ausschluss des Angebots wegen Änderungen an den Vergabeunterlagen sei dann nicht erforderlich und nicht zulässig. Anders sei dies jedoch, wenn ein von den Vorgaben der Vergabeunterlagen inhaltlich abweichendes Angebot abgegeben wird und ohne diese Abweichung kein vollständiges, d.h. kein annahmefähiges Angebot verbleibt.

 

Diese Entscheidung des BGH hat erheblichen Einfluss auf die Praxis im Bereich der öffentlichen Auftragsvergabe.

 

Praxistipp: Ein Ausschluss wegen angeblicher Änderung der Vergabeunterlagen muss vom Bieter oft nicht hingenommen werden. Vielmehr bedarf es zunächst einer Aufklärung, ob abweichende Angaben eines Bieters auf ein Missverständnis zurückzuführen sind, bevor tatsächlich ein Ausschluss vorgenommen werden kann.

 

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Herr Dr. Jochen Hogrefe ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragen des Privaten Baurechts sowie Architekten- und Ingenieurrechts. Ein weiterer Schwerpunkt seiner Tätigkeit ist die Beratung in allen Fragestellungen des Verkehrsrechts, damit berechtigte Ansprüche vollständig und schnell reguliert werden.

 

Was tun bei der Insolvenz des Bauträgers?

Erstellt am: Mittwoch, 8. Februar 2023 von Riethmann

Es ist der Alptraum eines jeden Erwerbers: der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung vom Bauträger und dieser fällt während des Baus in die Insolvenz. Für den Erwerber bringt dies große Unsicherheit mit sich – muss der lang gehegte Traum von den eigenen vier Wänden nunmehr aufgegeben werden? Ist das Eigenheim verloren?

Bauträgervertrag als gemischter Vertrag

Der Bauträgervertrag zeichnet sich dadurch aus, dass er aus zwei Elementen besteht. Zum einen der kaufvertragliche Teil: der Bauträger ist verpflichtet, dem Eigentümer das Eigentum am erworbenen Grundstück zu verschaffen. Zum anderen der werkvertragliche Teil: der Bauträger schuldet die Errichtung des Hauses bzw. der Wohnung.

Diese gemischte Vertragsnatur hat Konsequenzen für die Insolvenz: der Bauträgervertrag wird in zwei selbständige Teile aufgespalten und diese unterschiedlich behandelt.

 

Die Behandlung des Bauträgervertrages in der Insolvenz

Der Eigentumsverschaffungsanspruch, der durch eine sogenannte Vormerkung gesichert wird, ist gem. § 106 InsO insolvenzfest. Die Folge ist, dass der Erwerber vom Insolvenzverwalter die Übereignung des Grundstücks gegen Zahlung des Grundstückskaufpreises verlangen kann, soweit dieser im Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung noch aussteht und zwar unabhängig vom rechtlichen Schicksal des werkvertraglichen Teils.

Für diesen gilt § 103 InsO. Demnach steht dem Insolvenzverwalter des Bauträgers das Wahlrecht zu, ob er den Vertrag erfüllt und das Haus/die Wohnung fertigstellt oder ob er die Erfüllung verweigert. Wird die Erfüllung verweigert, kann die Fertigstellung des Objekts nicht mehr durchgesetzt werden. Der Erwerber kann seine Schadensersatzansprüche wegen der Nichterfüllung der werkvertraglichen Pflichten lediglich zur Insolvenztabelle anmelden und erhält hierauf die sich im Insolvenzverfahren ergebende Quote.

 

Die Gläubiger des Bauträgers

Neben den Interessen des Erwerbers sind in der Insolvenz des Bauträgers die Interessen der Gläubiger des Bauträgers, insbesondere der finanzierenden Banken, von Bedeutung.

Die Banken des Bauträgers sind in der Regel durch Grundpfandrechte an dem erworbenen Objekt gesichert. Diese gehen auch der Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers vor. Die Insolvenzabsicherung des Erwerbers erfolgt durch eine sogenannte Freistellungserklärung der Bank des Bauträgers gemäß § 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 MaBV. Durch diese Erklärung versichert die Bank, dass ihre Sicherheiten am Objekt gelöscht werden, wenn der Erwerber die geschuldete Vertragssumme gezahlt hat. Nach § 3 Abs. 1 S. 3 kann sich die Bank jedoch für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht beendet wird, anstelle der Freistellungserklärung vorbehalten, alle Anzahlungen, die der Erwerber geleistet hat, bis zum anteiligen Wert des Objekts zurückzuzahlen. Dies hätte zur Folge, dass die Bank mit ihren Sicherheiten in voller Höhe im Grundbuch verbleibt und wegen ihrer Forderungen gegen den Bauträger in das nur teilweise fertig gestellte Objekt vollstrecken könnte.

 

Abwicklungsvereinbarung

Da auch die Banken aufgrund unsicherer Verwertungsmöglichkeiten in der Regel kein Interesse daran haben, wegen ihrer Forderungen die Zwangsvollstreckung in das Objekt zu betreiben, werden in der Praxis die verschiedenen Interessen durch dreiseitige Abwicklungsvereinbarungen zwischen Insolvenzverwalter, Banken und Erwerber zum Ausgleich gebracht.

Sollten Sie sich in einer solchen Situation befinden, unterstützen wir Sie mit unserer gebündelten Expertise im Insolvenzrecht und Bauträgerrecht.

Natürlich stehen wir Ihnen auch allgemein beratend beim Abschluss eines Bauträgervertrages zur Seite.

 

Weitere Informationen:

 

Frau Melanie Thiemann, LL.M. Eur. ist Rechtsanwältin bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Frau Thiemann berät insbesondere zum Verwaltungsrecht und Insolvenzrecht. Darüber hinaus ist sie auch im Vergaberecht tätig.

 

Herr Johannes Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg und seit 2023 Partner der Kanzlei. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragestellungen zum Privaten Baurecht sowie zum Architektenrecht und Ingenieurrecht. Der Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt dabei im Bauträgerrecht und Maklerrecht. Daneben berät Herr Hofmann auch im Vereinsrecht.

Keine bauablaufbezogene Darstellung: Kein Schadensersatz wegen Behinderungen!

Erstellt am: Montag, 30. Januar 2023 von Riethmann

OLG Stuttgart, Urteil vom 17.03.2020, Az.: 10 U 310/19; Nichtzulassungsbeschwerde vom BGH mit Beschluss vom 26.01.2022 – VII ZR 51/20 zurückgewiesen

 

Immer wieder scheitern Klagen, in denen Schadensersatz wegen Behinderungen des Bauablaufs geltend gemacht wird, an der unzulänglichen Darstellung des Bauablaufes. Die erfolgreiche Durchsetzung setzt nämlich eine möglichst lückenlose Dokumentation voraus.

Macht der Auftragnehmer Ansprüche wegen Störungen des Bauablaufes geltend, hat er zunächst darzulegen, wie der ursprüngliche Bauablaufplan aussah und durch welche Ereignisse es wann zu welcher konkreten Behinderung aus der Sphäre des Auftraggebers kam. Des Weiteren hat er darzustellen, wann die Behinderung angezeigt wurde und wie der Auftraggeber hierauf reagierte. Im Prozess hat der Auftragnehmer schließlich zu beweisen, wie sich die Behinderung zeitlich auf den weiteren Bauablauf ausgewirkt hat und weshalb die eingetretene Störung bzw. Verzögerung von ihm nicht kompensiert werden konnte.

Der BGH hat hierzu wiederholt entschieden, dass es dem Auftragnehmer zuzumuten sei, eine aussagekräftige Dokumentation zu erstellen, aus der sich die Behinderung sowie deren Dauer und deren Umfang und die hieraus resultierenden Folgen für den Bauablauf ergeben.

 

Praxistipp: Der Auftragnehmer sollte schon während der Baumaßnahme dokumentieren, wann die vom Auftraggeber zu vertretende konkrete Behinderung in der Ausführung anstehender Arbeiten auftrat, wann er diese Behinderung dem Auftraggeber angezeigt hat, wie lange sie andauerte, wie sich die Behinderung auf den Bauablauf konkret ausgewirkt hat und welche Kompensationsleistungen erbracht wurden.

 

Weitere Informationen:

 

Herr Johannes Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragestellungen zum Privaten Baurecht sowie zum Architektenrecht und Ingenieurrecht. Der Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt dabei im Bauträgerrecht und Maklerrecht. Daneben berät Herr Hofmann auch im Vereinsrecht.

Verbraucherbauvertrag und (noch) kein Ende

Erstellt am: Donnerstag, 26. Januar 2023 von Riethmann

OLG Brandenburg, Urteil vom 10.11.2022 – 12 U 69/22

Ein Verbraucherbauvertrag liegt nach einer aktuellen Gerichtsentscheidung nur vor, wenn der Auftragnehmer mit der Errichtung des gesamten Gebäudes oder erheblichen Umbaumaßnahmen und nicht nur mit einem Teil davon beauftragt wird, der Bau also „aus einer Hand“ erfolgt.

Ein Werkvertrag über Fassadenarbeiten ist demnach kein Verbraucherbauvertrag.

Das hat zur Folge, dass dem Auftraggeber auch kein Widerrufsrecht nach §§ 650l, 355 BGB zusteht. Im entschiedenen Fall ging der Auftraggeber davon aus, dass ihm ein Widerrufsrecht zusteht. Das Gericht lehnte dies ab und legte den erklärten Widerruf als freie Kündigung aus, was zu erheblichen Vergütungsansprüchen des Auftragnehmers führen kann. Denn im Fall einer freien Auftraggeberkündigung kann der Auftragnehmer die vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen verlangen.

Die Abgrenzung, wann im Einzelfall ein Verbraucherbauvertrag vorliegt, war bereits mehrfach Gegenstand obergerichtlicher Entscheidungen, wobei bislang zwei gegenläufige Auffassungen vertreten wurden. Die Problematik liegt nunmehr dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vor, sodass dieser die Chance hat, zu dem Thema Klarheit zu schaffen.

 

Praxistipp: Sofern der Auftraggeber den Widerruf des geschlossenen Vertrages erklärt, weil er davon ausgeht, dass ein Verbraucherbauvertrag vorliege, sollte vom Auftragnehmer genau geprüft werden, ob das tatsächlich der Fall ist. Wenn die Widerrufserklärung als freie Auftraggeberkündigung zu verstehen ist, können diesem auch hinsichtlich der noch nicht erbrachten Leistungen Vergütungsansprüche zustehen.

 

Weitere Informationen:

 

Herr Johannes Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragestellungen zum Privaten Baurecht sowie zum Architektenrecht und Ingenieurrecht. Der Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt dabei im Bauträgerrecht und Maklerrecht. Daneben berät Herr Hofmann auch im Vereinsrecht.

Kein Nachtrag zum Nachtrag!

Erstellt am: Dienstag, 11. Oktober 2022 von Riethmann

In der Regel ist davon auszugehen, dass ein Auftragnehmer, der dem Auftraggeber ein Nachtragsangebot unterbreitet, diesem damit ein abschließendes Angebot macht, das auch bauzeitbedingt entstandenen Mehrbedarf umfasst. Dieser Dauerbrenner beschäftigt die Gerichte regelmäßig:

 

Ein Auftragnehmer, der dem Auftraggeber ein Nachtragsangebot unterbreitet, macht damit ein abschließendes Angebot, das auch bauzeitbedingt entstandenen Mehrbedarf umfasst (OLG Frankfurt, Urteil vom 19.12.2019 – 5 U 171/18; BGH, Beschluss vom 13.10.2021 – VII ZR 15/20 ).

 

Verlangt der Auftraggeber die Ausführung geänderter oder zusätzlicher Leistungen und enthält das Nachtragsangebot des Auftragnehmers keinen Hinweis auf bauzeitbedingte Mehrkosten, kann er diese nicht (mehr) geltend machen, wenn der Auftraggeber das Angebot vorbehaltlos annimmt (KG, Urteil vom 22.06.2018 – 7 U 111/17 ).

 

Der Auftraggeber darf davon ausgehen, dass der Auftragnehmer alle mit der Durchführung der Nachtragsarbeiten verbundenen Kosten – also auch solche wegen nachtragsbedingter Verzögerungen – in sein Nachtragsangebot einkalkuliert hat. Nimmt der Auftraggeber das Nachtragsangebot des Auftragnehmers an, sind damit auch sämtliche Ansprüche wegen Bauablaufstörungen abgegolten (OLG München, Urteil vom 26.09.2017 – 28 U 2834/09).

 

Praxistipp: Will der Auftragnehmer bei einem Nachtrag also auch bauzeitbedingte Mehrkosten geltend machen, muss er diese in seinem Nachtragsangebot ausdrücklich aufnehmen oder, wenn er zur Höhe der – häufig nur schwer abschätzbaren – bauzeitabhängigen Mehrkosten keine verlässliche Angabe machen kann, einen entsprechenden Vorbehalt erklären.

 

Weitere Informationen

 

Herr Dr. Jörg Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg und seit 1998 Partner der Kanzlei. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht leitet er das Team Baurecht und berät insbesondere zu allen Fragen des privaten Baurechts sowie des Architekten- und Ingenieurrechts. Ein weiterer Beratungsschwerpunkt liegt im Binnenschifffahrtsrecht. Zudem berät er aus dem Herzen des fränkischen Weinbaugebietes seit vielen Jahren den Fränkischen Weinbauverband in allen Fragen des Weinrechts.