Die Insolvenz eines Bauträgers trifft Erwerber meist völlig unerwartet und wirft zahlreiche rechtliche, finanzielle und praktische Fragen auf. Gerade wenn das Bauvorhaben noch nicht abgeschlossen ist, hängt viel davon ab, wie schnell und strukturiert die nächsten Schritte eingeleitet werden.

Was passiert nach der Insolvenzeröffnung?

Mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens übernimmt der Insolvenzverwalter die Kontrolle über das Vermögen des Bauträgers. Sämtliche weiteren Schritte – insbesondere im Hinblick auf die Fertigstellung des Bauvorhabens – sind mit dem Insolvenzverwalter abzustimmen. Besteht eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch, ist der Anspruch auf Eigentumserwerb gesichert. Die Vormerkung verhindert, dass das Grundstück oder die Wohnung ohne Zustimmung der Erwerber veräußert oder belastet wird.

Fortführung oder Verkauf des Projekts durch den Insolvenzverwalter

Dem Insolvenzverwalter stehen grundsätzlich zwei Möglichkeiten zur Verfügung: Er kann das Bauvorhaben entweder fortführen oder das Projekt an einen neuen Bauträger veräußern. In der Praxis entscheidet er sich häufig für den Verkauf. Der neue Bauträger tritt dann an die Stelle des bisherigen Unternehmens und übernimmt das Projekt in dem vorhandenen Zustand.

Für Erwerber bedeutet dies, dass ihre bisherigen Verträge in der Regel nicht automatisch auf den neuen Bauträger übergehen. Es müssen neue Vereinbarungen getroffen werden, die rechtlich und wirtschaftlich sorgfältig geprüft werden müssen. Oft wird der neue Bauträger anbieten, das Bauvorhaben zu geänderten Konditionen fortzuführen. Hier sollten Erwerber auf eine klare vertragliche Abgrenzung zwischen bereits erbrachten und noch zu erbringenden Leistungen achten.

Der Erwerb eines insolventen Projekts stellt besondere Anforderungen an den übernehmenden Bauträger. Neben einer gründlichen rechtlichen und technischen Due Diligence ist es entscheidend, bestehende Rechte Dritter – insbesondere Auflassungsvormerkungen, Grundpfandrechte und Sicherungsabtretungen – zu berücksichtigen. Der Erwerb muss so strukturiert sein, dass der neue Bauträger das Projekt frei von insolvenzrechtlichen Risiken fortführen kann.

Zudem sollte geprüft werden, ob und in welchem Umfang Verpflichtungen gegenüber Erwerbern, Nachunternehmern oder Lieferanten fortbestehen. Der neue Bauträger übernimmt nicht automatisch sämtliche Altverbindlichkeiten. Es muss daher sorgfältig festgelegt werden, welche Leistungen er fortsetzt und welche Ansprüche die Erwerber weiterhin gegen die Insolvenzmasse richten müssen. Auch die Zusammenarbeit mit dem Insolvenzverwalter und den finanzierenden Banken ist von entscheidender Bedeutung, da häufig Freigaben oder Rangänderungen erforderlich sind, bevor mit der Fertigstellung begonnen werden kann.

Koordination mit Banken und Erwerbern

Sowohl bei einer Fortführung durch einen neuen Bauträger als auch bei einer eigenständigen Fertigstellung durch die Erwerber müssen die finanzierenden Banken eng eingebunden werden. Die Bank des insolventen Bauträgers hat in der Regel Sicherheiten an den Grundstücken, die erst freigegeben oder abgelöst werden müssen. Ohne diese Freigabe kann kein Erwerber Eigentum erlangen und kein neuer Bauträger eine ungestörte Baufortsetzung gewährleisten.

Auch die Banken der Erwerber spielen eine zentrale Rolle. Oft muss die Finanzierung angepasst werden, da die ursprüngliche Kostenstruktur nach der Insolvenz nicht mehr tragfähig ist. Nur durch enge Abstimmung zwischen Insolvenzverwalter, Erwerbern, Banken und neuem Bauträger lässt sich eine rechtssichere und wirtschaftlich sinnvolle Lösung finden.

Bedeutung von Fertigstellungssicherheiten

Parallel dazu können Erwerber gegebenenfalls eine vorhandene Fertigstellungssicherheit in Anspruch nehmen. Voraussetzung ist, dass eine solche Sicherheit tatsächlich besteht und ordnungsgemäß vereinbart wurde. In der Praxis kann die Durchsetzung solcher Ansprüche durchaus komplex sein, da die Sicherungsgeber häufig Einwendungen erheben und zunächst prüfen, ob die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme erfüllt sind. Eine präzise Dokumentation des bisherigen Baufortschritts und der geleisteten Zahlungen ist hierfür von entscheidender Bedeutung.

Erfolgreich in Anspruch genommene Fertigstellungssicherheiten können es den Erwerbern erleichtern, einen externen Bauträger zu beauftragen der das Projekt zu Ende führt, ohne die finanziellen Risiken vollständig allein tragen zu müssen.

Fazit

Die Insolvenz eines Bauträgers ist ein tiefgreifender Einschnitt, der aber nicht zwangsläufig zum Scheitern des Bauvorhabens führt. Ob durch Fortführung, Verkauf oder eine neue Beauftragung – entscheidend ist eine strukturierte und abgestimmte Vorgehensweise. Für Erwerber gilt: Frühzeitige rechtliche Prüfung, koordinierte Vertretung und klare Kommunikation mit Insolvenzverwalter, Banken und potenziellen neuen Bauträgern sind der Schlüssel, um den drohenden Verlust bestmöglich abzuwehren und das Projekt erfolgreich abzuschließen. Mit einer sorgfältigen und strategischen Vorgehensweise lassen sich die Risiken minimieren und die Fertigstellung der Immobilie sichern.

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Herr Johannes Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg und seit 2023 Partner der Kanzlei. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragestellungen zum Privaten Baurecht sowie zum Architektenrecht und Ingenieurrecht. Ein Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt dabei im Bauträgerrecht.

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