Bendel & Partner Archive – Seite 4 von 12

Archiv für die ‘Bendel & Partner’ Kategorie

Was tun bei der Insolvenz des Bauträgers?

Erstellt am: Mittwoch, 8. Februar 2023 von Riethmann

Es ist der Alptraum eines jeden Erwerbers: der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung vom Bauträger und dieser fällt während des Baus in die Insolvenz. Für den Erwerber bringt dies große Unsicherheit mit sich – muss der lang gehegte Traum von den eigenen vier Wänden nunmehr aufgegeben werden? Ist das Eigenheim verloren?

Bauträgervertrag als gemischter Vertrag

Der Bauträgervertrag zeichnet sich dadurch aus, dass er aus zwei Elementen besteht. Zum einen der kaufvertragliche Teil: der Bauträger ist verpflichtet, dem Eigentümer das Eigentum am erworbenen Grundstück zu verschaffen. Zum anderen der werkvertragliche Teil: der Bauträger schuldet die Errichtung des Hauses bzw. der Wohnung.

Diese gemischte Vertragsnatur hat Konsequenzen für die Insolvenz: der Bauträgervertrag wird in zwei selbständige Teile aufgespalten und diese unterschiedlich behandelt.

Die Behandlung des Bauträgervertrages in der Insolvenz

Der Eigentumsverschaffungsanspruch, der durch eine sogenannte Vormerkung gesichert wird, ist gem. § 106 InsO insolvenzfest. Die Folge ist, dass der Erwerber vom Insolvenzverwalter die Übereignung des Grundstücks gegen Zahlung des Grundstückskaufpreises verlangen kann, soweit dieser im Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung noch aussteht und zwar unabhängig vom rechtlichen Schicksal des werkvertraglichen Teils.

Für diesen gilt § 103 InsO. Demnach steht dem Insolvenzverwalter des Bauträgers das Wahlrecht zu, ob er den Vertrag erfüllt und das Haus/die Wohnung fertigstellt oder ob er die Erfüllung verweigert. Wird die Erfüllung verweigert, kann die Fertigstellung des Objekts nicht mehr durchgesetzt werden. Der Erwerber kann seine Schadensersatzansprüche wegen der Nichterfüllung der werkvertraglichen Pflichten lediglich zur Insolvenztabelle anmelden und erhält hierauf die sich im Insolvenzverfahren ergebende Quote.

Die Gläubiger des Bauträgers

Neben den Interessen des Erwerbers sind in der Insolvenz des Bauträgers die Interessen der Gläubiger des Bauträgers, insbesondere der finanzierenden Banken, von Bedeutung.

Die Banken des Bauträgers sind in der Regel durch Grundpfandrechte an dem erworbenen Objekt gesichert. Diese gehen auch der Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers vor. Die Insolvenzabsicherung des Erwerbers erfolgt durch eine sogenannte Freistellungserklärung der Bank des Bauträgers gemäß § 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 MaBV. Durch diese Erklärung versichert die Bank, dass ihre Sicherheiten am Objekt gelöscht werden, wenn der Erwerber die geschuldete Vertragssumme gezahlt hat. Nach § 3 Abs. 1 S. 3 kann sich die Bank jedoch für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht beendet wird, anstelle der Freistellungserklärung vorbehalten, alle Anzahlungen, die der Erwerber geleistet hat, bis zum anteiligen Wert des Objekts zurückzuzahlen. Dies hätte zur Folge, dass die Bank mit ihren Sicherheiten in voller Höhe im Grundbuch verbleibt und wegen ihrer Forderungen gegen den Bauträger in das nur teilweise fertig gestellte Objekt vollstrecken könnte.

Abwicklungsvereinbarung

Da auch die Banken aufgrund unsicherer Verwertungsmöglichkeiten in der Regel kein Interesse daran haben, wegen ihrer Forderungen die Zwangsvollstreckung in das Objekt zu betreiben, werden in der Praxis die verschiedenen Interessen durch dreiseitige Abwicklungsvereinbarungen zwischen Insolvenzverwalter, Banken und Erwerber zum Ausgleich gebracht.

Sollten Sie sich in einer solchen Situation befinden, unterstützen wir Sie mit unserer gebündelten Expertise im Insolvenzrecht und Bauträgerrecht.

Natürlich stehen wir Ihnen auch allgemein beratend beim Abschluss eines Bauträgervertrages zur Seite.

Weitere Informationen:

Frau Melanie Thiemann, LL.M. Eur. ist Rechtsanwältin bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Frau Thiemann berät insbesondere zum Verwaltungsrecht und Insolvenzrecht. Darüber hinaus ist sie auch im Vergaberecht tätig.

Herr Johannes Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg und seit 2023 Partner der Kanzlei. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragestellungen zum Privaten Baurecht sowie zum Architektenrecht und Ingenieurrecht. Der Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt dabei im Bauträgerrecht und Maklerrecht. Daneben berät Herr Hofmann auch im Vereinsrecht.

Neues zum Urlaubs(abgeltungs)anspruch

Erstellt am: Freitag, 3. Februar 2023 von Riethmann

Die Entscheidungen des Bundesarbeitsgerichts zum Urlaubsanspruch reißen nicht ab.

Nachdem das Bundesarbeitsgericht Ende 2022 entschieden hatte, dass der Urlaubsanspruch im bestehenden Arbeitsverhältnis nicht verjähren kann, wenn der Arbeitgeber seiner Hinweispflicht nicht ausreichend nachkommt, bestand vielfach die Befürchtung, dass jahrelang gesammelter, nicht genommener Urlaub des Altarbeitgebers abzugelten sei.

Dem hat das Bundesarbeitsgericht mit seiner Entscheidung vom 31.01.2023, 9 AZR 244/20 eine Absage erteilt und festgestellt, dass der gesetzliche Anspruch eines Arbeitnehmers gegen den Arbeitgeber, nicht genommenen Urlaub nach der Beendigung des Arbeitsverhältnisses abzugelten, nach Maßgabe einer tarifvertraglichen Ausschlussfrist verfallen kann.

Die Gefahr, mit nicht genommenen Urlaubsansprüchen ausgeschiedener Mitarbeiter konfrontiert zu werden, dürfte durch die Entscheidung gebannt sein.

Sie haben Fragen rund um Urlaubsansprüche – wir beraten Sie gerne.

Weitere Informationen

Herr Dr. Alexander Hess ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg und seit 2022 Partner der Kanzlei. Als Fachanwalt für Arbeitsrecht berät er in allen Fragen des individuellen und kollektiven Arbeitsrecht. Des Weiteren berät er zu allen Fragestellungen des Handels- und Gesellschaftsrechts sowie des Wirtschaftssozialrechts.

Seit dem 01.01.2023 ist es in Kraft – das Lieferkettensorgfaltspflichtengesetz (LkSG).

Erstellt am: Montag, 30. Januar 2023 von Riethmann

Der Gesetzgeber verfolgt hierbei das gesetzgeberische Ziel der „Verbesserung der internationalen Menschenrechtslage, indem er Anforderungen an ein verantwortliches Management von Lieferketten für bestimmte Unternehmen festlegt“ (vgl. Drucksache des Deutschen Bundestags 19/28649 S.2).

Praktische Bedeutung des Gesetzes

Da nunmehr erstmals gesetzliche Vorgaben zur Errichtung eines effektiven Compliance Management Systems (CMS) etabliert wurden, könnten sich die neuen gesetzlichen Vorgaben als regelrechter „Game – Changer“ im Gefüge der bisherigen recht unübersichtlichen Landschaft der Regelungen zur Compliance erweisen.

Das Lieferkettensorgfaltspflichtengesetz führt zu einer erheblichen Erweiterung der Corporate Responsibility und legt den betroffenen Unternehmen erhebliche Sorgfaltspflichten auf.

Anwendungsbereich

Vom Anwendungsbereich sind Unternehmer jeder Rechtsform erfasst, die in der Regel mindestens 3000 Arbeitnehmer*innen im Inland beschäftigen und im Inland ihren Sitz oder eine Zweigniederlassung im Sinne von § 13d HGB haben (vgl. § 1 Abs.1 LkSG).

Konkrete Sorgfaltspflichten

Diese Unternehmen haben weitreichende Sorgfaltspflichten, welche von der Einrichtung eines unternehmensweiten Risikomanagements (§ 4 LkSG), einer umfassenden Risikoanalyse (§ 5 LkSG) über das Treffen von Präventions- und Abhilfemaßnahmen (§§ 6 f. LkSG) reichen.

Für die Praxis besonders herausfordernd erscheint die Auferlegung einer Monitoring – Pflicht der vom Anwendungsbereich erfassten Unternehmen im Hinblick auch auf mittelbare Zulieferer (§ 9 LkSG).

Rechtsfolgen bei Verstößen

Bei Verstößen gegen das Lieferkettensorgfaltspflichtengesetz drohen Buß- und Zwangsgelder in beträchtlicher Höhe sowie der Ausschluss von der Vergabe öffentlicher Aufträge (§§ 22 ff. LkSG).

Umso genauer müssen betroffene Unternehmen darauf achten, dass ihre internen Organisations- und Controllinginstrumente den neuen gesetzlichen Anforderungen entsprechen.

Ausblick für mittelständische Unternehmen

Für die Praxis kleiner und mittelständischer Unternehmen dürfte die Frage der mittelbaren Auswirkungen des Lieferkettensorgfaltspflichtengesetz spannend sein, da deren Business – Partner, sollten sie dem Lieferkettensorgfaltspflichtengesetz unterfallen, auf einer Implementierung eines entsprechenden Compliance Management Systems bei ihren Business – Partnern bestehen dürften, um ihren Sorgfaltspflichten hinsichtlich einer umfangreichen Risikoanalyse ihrer Lieferketten nachzukommen (Vertragspartner Due Diligence).

Sie haben Fragen zu den aktuellen Änderungen im Bereich Corporate Compliance?

Wir beraten Sie gerne.

Weitere Informationen:

Herr Daniel Kossmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Herr Kossmann berät Sie insbesondere in allen Fragen zum Handels- und Gesellschaftsrecht.

Verbraucherbauvertrag und (noch) kein Ende

Erstellt am: Donnerstag, 26. Januar 2023 von Riethmann

OLG Brandenburg, Urteil vom 10.11.2022 – 12 U 69/22

Ein Verbraucherbauvertrag liegt nach einer aktuellen Gerichtsentscheidung nur vor, wenn der Auftragnehmer mit der Errichtung des gesamten Gebäudes oder erheblichen Umbaumaßnahmen und nicht nur mit einem Teil davon beauftragt wird, der Bau also „aus einer Hand“ erfolgt.

Ein Werkvertrag über Fassadenarbeiten ist demnach kein Verbraucherbauvertrag.

Das hat zur Folge, dass dem Auftraggeber auch kein Widerrufsrecht nach §§ 650l, 355 BGB zusteht. Im entschiedenen Fall ging der Auftraggeber davon aus, dass ihm ein Widerrufsrecht zusteht. Das Gericht lehnte dies ab und legte den erklärten Widerruf als freie Kündigung aus, was zu erheblichen Vergütungsansprüchen des Auftragnehmers führen kann. Denn im Fall einer freien Auftraggeberkündigung kann der Auftragnehmer die vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen verlangen.

Die Abgrenzung, wann im Einzelfall ein Verbraucherbauvertrag vorliegt, war bereits mehrfach Gegenstand obergerichtlicher Entscheidungen, wobei bislang zwei gegenläufige Auffassungen vertreten wurden. Die Problematik liegt nunmehr dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vor, sodass dieser die Chance hat, zu dem Thema Klarheit zu schaffen.

Praxistipp: Sofern der Auftraggeber den Widerruf des geschlossenen Vertrages erklärt, weil er davon ausgeht, dass ein Verbraucherbauvertrag vorliege, sollte vom Auftragnehmer genau geprüft werden, ob das tatsächlich der Fall ist. Wenn die Widerrufserklärung als freie Auftraggeberkündigung zu verstehen ist, können diesem auch hinsichtlich der noch nicht erbrachten Leistungen Vergütungsansprüche zustehen.

Weitere Informationen:

Herr Johannes Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragestellungen zum Privaten Baurecht sowie zum Architektenrecht und Ingenieurrecht. Der Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt dabei im Bauträgerrecht und Maklerrecht. Daneben berät Herr Hofmann auch im Vereinsrecht.

Nachgefragt… welche Auswirkung hat die Angabe der Gewährleistungsfrist im Abnahmeprotokoll?

Erstellt am: Mittwoch, 25. Januar 2023 von Riethmann

Im Zuge der Abnahme wird oftmals im Abnahmeprotokoll vermerkt, wann die Gewährleistungsfrist beginnt und wann diese endet. Solange diese Angabe sich mit den vertraglichen Vereinbarungen deckt, handelt es sich dabei nur um eine klarstellende Angabe.

Oft kommt es jedoch vor, dass im Abnahmeprotokoll etwas anderes festgehalten wird, als zuvor im Vertrag vereinbart wurde. Entweder wird der Beginn der Gewährleistungsfrist abweichend festgehalten oder deren Dauer – z.B. fünf anstelle von vier Jahren – unterscheidet sich von den vertraglichen Vereinbarungen.

Hier stellt sich dann die Frage, ob die Festlegungen im Vertrag oder im Abnahmeprotokoll maßgeblich sind.

Wichtig ist dabei, dass es grundsätzlich möglich ist, durch die Angaben im Abnahmeprotokoll die ursprünglich im Bauvertrag getroffenen Vereinbarungen abzuändern.

In der Vergangenheit haben die Gerichte dem Abnahmeprotokoll sogar häufig den Vorrang eingeräumt und unterstellt, dass darin getroffene Abweichungen auch tatsächlich den Vertrag modifizieren sollten. Dies wurde damit begründet, dass die Parteien im Rahmen der rechtsgeschäftlichen Abnahme stets damit rechnen müssten, dass hierbei auch Erklärungen zum Beginn oder der Dauer der Gewährleistung getroffen werden.

Zuletzt hat der BGH jedoch festgestellt, dass im Einzelfall zu prüfen ist, ob die Parteien mit der abweichenden Festlegung im Abnahmeprotokoll tatsächlich eine einvernehmliche Vertragsänderung treffen wollten, oder ob lediglich eine versehentlich falsche Angabe vorliegt. Diese Prüfung ist von den Gerichten im Zuge der freien Beweiswürdigung vorzunehmen.

Demnach lässt eine im Abnahmeprotokoll angegebene, vom Vertrag abweichende Gewährleistungsfrist also nicht mehr ohne Weiteres den Schluss auf eine einvernehmliche vertragliche Abänderung der Gewährleistungsfrist zu. Vielmehr muss anhand der Gesamtumstände festgestellt werden, ob die Parteien mit der Angabe einer vom Vertrag abweichenden Gewährleistungsfrist bewusst von dem Vertrag abweichen wollten

Ungeachtet dessen sollte darauf geachtet werden, dass im Abnahmeprotokoll nicht versehentlich ungünstige Gewährleistungsfristen festgehalten werden, um sich keiner unnötigen Diskussion oder gar einem Rechtsstreit auszusetzen. Hierbei besteht immer das Risiko einer nachteiligen Entscheidung.