Die Ausübung der selbständigen Tätigkeit erfolgt im Gesundheitssektor typischerweise in entsprechenden Räumlichkeiten, die zu diesem Zweck angemietet werden. Sofern geeignete Flächen gefunden wurden, ist der Fortbestand dieses Vertragsverhältnisses für den beruflichen Erfolg wesentlich.

Ausgestaltung und Zustandekommen des Mietvertrages

Bereits bei der Ausgestaltung des Vertrages gilt es die berufsrechtlichen Anforderungen einzelner Heilberufe zu beachten. So beinhaltet z.B. die Apothekenbetriebsordnung ausdrückliche Vorgaben zur Beschaffenheit und Größe der Betriebsräume. Sollten diese nicht erfüllt werden, wäre eine Abnahme durch die zuständige Behörde und Eröffnung nicht möglich. Es ist daher sinnvoll, bereits das Zustandekommen des Mietvertrages ausdrücklich an die Erteilung der Betriebserlaubnis zu knüpfen.

Bauliche Maßnahmen im Mietobjekt – „verlorene“ Investitionen

Sofern die Gewerbeflächen bislang nicht entsprechend dem vereinbarten Mietzweck genutzt werden oder eine Runderneuerung erfolgt, sind häufig auch bauliche Eingriffe im Mietobjekt erforderlich. Gerade im Bereich der sog. „Apparatemedizin“ ist die fachgerechte Einrichtung der Praxisräume aber regelmäßig mit erheblichen Kosten und Substanzeingriffen verbunden. Die einzelnen Herstellungspflichten und -befugnisse sollten im Praxismietvertrag festgelegt und für den Fall der Beendigung bereits Vorkehrungen getroffen werden. Ohne eine ausdrückliche Regelung ist der Mieter grundsätzlich verpflichtet, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.

Veränderungen während des laufenden Mietverhältnisses – Schriftformgebot

Nicht nur die Ausstattung von Praxisräumen unterliegt einem ständigen Wandel. Auch die Anmietung zusätzlicher Flächen kann z.B. eine Anpassung des Mietvertrages erforderlich machen. Auch für diese Absprachen gilt jedoch grundsätzlich das sog. Schriftformgebot, d.h. u.a. die vereinbarten Änderungen oder Ergänzungen müssen, sofern sie „wesentlich“ sind, schriftlich niedergelegt werden. Erfüllt der Nachtrag diese gesetzlichen Anforderungen nicht, kann dieser Verstoß das gesamte Vertragsverhältnis „infizieren“ und zu einer vorzeitigen Beendigung von langfristigen Mietverhältnissen führen. Spätestens im Falle einer Kündigung wegen eines Schriftformverstoßes wird dem Mieter die Bedeutung des Mietvertrages für die Ausübung seiner beruflichen Tätigkeit jedoch bewusst.

Weitere Informationen

Herr Ulrich Schnapp ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort in Schweinfurt. Er berät insbesondere in allen Fragen zum Vertriebsrecht sowie zum Miet- und Pachtrecht. Ein weiterer Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt im Medizinrecht.

Dieser Artikel ist in der von der IHK Würzburg Schweinfurt herausgegebenen Wirtschaft in Mainfranken, Ausgabe 06/2021 erschienen.