Privates Baurecht Archive – Seite 3 von 3

Archiv für die ‘Privates Baurecht’ Kategorie

Nachgefragt… welche Auswirkung hat die Angabe der Gewährleistungsfrist im Abnahmeprotokoll?

Erstellt am: Mittwoch, 25. Januar 2023 von Riethmann

Im Zuge der Abnahme wird oftmals im Abnahmeprotokoll vermerkt, wann die Gewährleistungsfrist beginnt und wann diese endet. Solange diese Angabe sich mit den vertraglichen Vereinbarungen deckt, handelt es sich dabei nur um eine klarstellende Angabe.

Oft kommt es jedoch vor, dass im Abnahmeprotokoll etwas anderes festgehalten wird, als zuvor im Vertrag vereinbart wurde. Entweder wird der Beginn der Gewährleistungsfrist abweichend festgehalten oder deren Dauer – z.B. fünf anstelle von vier Jahren – unterscheidet sich von den vertraglichen Vereinbarungen.

Hier stellt sich dann die Frage, ob die Festlegungen im Vertrag oder im Abnahmeprotokoll maßgeblich sind.

Wichtig ist dabei, dass es grundsätzlich möglich ist, durch die Angaben im Abnahmeprotokoll die ursprünglich im Bauvertrag getroffenen Vereinbarungen abzuändern.

In der Vergangenheit haben die Gerichte dem Abnahmeprotokoll sogar häufig den Vorrang eingeräumt und unterstellt, dass darin getroffene Abweichungen auch tatsächlich den Vertrag modifizieren sollten. Dies wurde damit begründet, dass die Parteien im Rahmen der rechtsgeschäftlichen Abnahme stets damit rechnen müssten, dass hierbei auch Erklärungen zum Beginn oder der Dauer der Gewährleistung getroffen werden.

Zuletzt hat der BGH jedoch festgestellt, dass im Einzelfall zu prüfen ist, ob die Parteien mit der abweichenden Festlegung im Abnahmeprotokoll tatsächlich eine einvernehmliche Vertragsänderung treffen wollten, oder ob lediglich eine versehentlich falsche Angabe vorliegt. Diese Prüfung ist von den Gerichten im Zuge der freien Beweiswürdigung vorzunehmen.

Demnach lässt eine im Abnahmeprotokoll angegebene, vom Vertrag abweichende Gewährleistungsfrist also nicht mehr ohne Weiteres den Schluss auf eine einvernehmliche vertragliche Abänderung der Gewährleistungsfrist zu. Vielmehr muss anhand der Gesamtumstände festgestellt werden, ob die Parteien mit der Angabe einer vom Vertrag abweichenden Gewährleistungsfrist bewusst von dem Vertrag abweichen wollten

Ungeachtet dessen sollte darauf geachtet werden, dass im Abnahmeprotokoll nicht versehentlich ungünstige Gewährleistungsfristen festgehalten werden, um sich keiner unnötigen Diskussion oder gar einem Rechtsstreit auszusetzen. Hierbei besteht immer das Risiko einer nachteiligen Entscheidung.

Weitere Informationen

Herr Johannes Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragestellungen zum Privaten Baurecht sowie zum Architektenrecht und Ingenieurrecht. Der Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt dabei im Bauträgerrecht und Maklerrecht. Daneben berät Herr Hofmann auch im Vereinsrecht.

Finanzielle Förderung von Photovoltaikanlagen

Erstellt am: Donnerstag, 8. April 2021 von JHofmann

Im Laufe der letzten Jahre ist der Anblick von Photovoltaikanlagen auf Häuserdächern ein vertrauter Anblick geworden. Dies liegt nicht zuletzt an dem Fördersystem nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG), mit dem der Gesetzgeber versucht, eine nachhaltigere Entwicklung der Energieversorgung voranzutreiben.

Seitdem das EEG 2000 in Kraft getreten ist, wurde es mehrmals angepasst, um den Ausbau zu steuern. Aktuell wird angestrebt, den Anteil des aus erneuerbaren Energien erzeugten Stroms am Bruttostromverbrauch auf 65 % bis zum Jahr 2030 und mindestens auf 80 % bis zum Jahr 2050 zu steigern.

Investitionsanreize für Anlagenbetreiber

Um diese Ziele zu erreichen, wird den Betreibern einer EEG-Anlage ein gesetzlicher Zahlungsanspruch gegen den Netzbetreiber zugebilligt. Dadurch soll ein wirtschaftlicher Betrieb der Anlagen ermöglicht werden. Wichtig ist hierbei, dass nach dem sogenannten Ausschließlichkeitsprinzip ein Anspruch nur für solche Anlagen entsteht, in denen ausschließlich erneuerbare Energien eingesetzt werden.

Marktprämie, Einspeisevergütung oder Mieterstromzuschlag

Der Vergütungsanspruch gegen den Netzbetreiber ist abhängig von Art, Größe und Standort der Anlage. Denkbar sind folgende drei Ausgestaltungen: Marktprämie, Einspeisevergütung oder Mieterstromzuschlag. Da der Gesetzgeber eine Direktvermarktung der erneuerbaren Energien anstrebt, ist der Regelfall die Vergütung in Gestalt der Marktprämie. Eine gesetzlich festgelegte Einspeisevergütung kommt nur für kleine Anlagen mit einer Leistung von bis zu 100 kW in Betracht, bei denen eine Direktvermarktung unwirtschaftlich wäre. Dies betrifft typischerweise die Photovoltaikanlagen auf Gebäuden. Der Anspruch auf den sogenannten Mieterstromzuschlag entsteht für Strom aus Solaranlagen mit einer Leistung von bis zu 100kW auf oder an Wohngebäuden, soweit an Letztverbraucher geliefert wird, die innerhalb dieses Gebäudes oder in unmittelbar räumlichen Zusammenhang wohnen. Auch gemischt genutzte Gebäude werden erfasst, sofern mindestens 40 % des Gebäudes zum Wohnen genutzt werden.

Einhaltung baurechtlicher Vorgaben

Die Errichtung einer Photovoltaikanlage berührt nicht nur energierechtliche Fragestellungen, sondern auch baurechtliche Belange. Je nach Größe und Art der Anlage besteht eine Pflicht vor der Errichtung eine Baugenehmigung einzuholen. Auch wenn dies nicht erforderlich sein sollte, weil die Anlage etwa an oder auf einem Gebäude angebracht wird, müssen dennoch baurechtliche Vorgaben eingehalten werden.

Gerne beraten wir Sie über Fördermöglichkeiten, bei der verwaltungsrechtlichen Genehmigung sowie zu Betreiberpflichten und Haftungsfragen.

Weitere Informationen

Frau Melanie Thiemann, LL.M. Eur. ist Rechtsanwältin bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Frau Thiemann berät insbesondere zum Verwaltungsrecht und Vergaberecht.

Dieser Artikel ist in der von der IHK Würzburg Schweinfurt herausgegebenen Wirtschaft in Mainfranken, Ausgabe 04/2021 erschienen.

Auswirkungen der Umsatzsteuersenkung beim Erwerb vom Bauträger

Erstellt am: Freitag, 10. Juli 2020 von JHofmann

Der Bundestag hat mit Zustimmung des Bundesrates das Zweite Gesetz zur Umsetzung steuerlicher Hilfsmaßnahmen zur Bewältigung der Corona-Krise beschlossen. Dieses sieht unter anderem eine Absenkung der Steuersätze bei der Umsatzsteuer auf 16 % bzw. 5 % im Zeitraum vom 01.07.2020 bis zum 31.12.2020 vor.

Auch Bauträger und Privaterwerber vom Bauträger müssen nun prüfen, ob die Senkung der Umsatzsteuer Auswirkungen auf den im Bauträgervertrag vereinbarten Kaufpreis hat.

Regelmäßig enthält der Bauträgervertrag Preisanpassungsklauseln

Grundsätzlich fällt beim privaten Erwerb vom Bauträger zwar keine Umsatzsteuer an, da dieser als grunderwerbssteuerpflichtiges Geschäft von der Umsatzsteuer befreit ist.

Da der Bauträger jedoch die Rechnungen der von ihm beauftragten am Bau Beteiligten einschließlich der Umsatzsteuer zahlen muss, ist diese für ihn eine relevante Kalkulationsgröße. Daher sind in vielen Bauträgerverträgen Klauseln enthalten, wonach eine Veränderung des Umsatzsteuersatzes auch zu einer Anpassung des vereinbarten Kaufpreises führt.

Bei diesen Klauseln handelt es sich nahezu immer um allgemeine Geschäftsbedingungen. Deren Wirksamkeit hängt daher davon ab, ob diese einer Inhaltskontrolle gemäß §§ 307 ff. BGB standhalten. Bevor also von Seiten des Bauträgers entsprechende Erstattungen vorgenommen oder von Seiten des Erwerbers Forderungen gestellt werden, sollte geprüft werden, ob die Umsatzsteuerklausel wirksam vereinbart wurde bzw. ob man sich auf diese berufen kann.

Tatsächliche Auswirkung der Umsatzsteueränderung erforderlich?

Häufig ist als Voraussetzung der Kaufpreisanpassung in entsprechenden Klauseln vorgesehen, dass der Bauträger infolge der Umsatzsteueränderung auch tatsächlich be- oder entlastet sein muss. Entscheidend ist also, ob der Bauträger selbst den normalen oder den verringerten Umsatzsteuersatz zu entrichten hätte.

Für den anzuwendenden Steuersatz ist der Zeitpunkt entscheidend, zu dem die Leistung ausgeführt, d.h. beendet wurde. Es kommt also nicht darauf an, in welchem Zeitraum die Arbeiten durchgeführt wurden. Relevant ist der Zeitpunkt der Fertigstellung oder Beendigung der Leistung. Bei Bauleistungen ist dies aller Regel die Abnahme.

Preisanpassung möglich

Soweit der Bauträgervertrag also eine Umsatzsteuerklausel enthält und der Bauträger seinerseits nur mit der niedrigeren Umsatzsteuer belastet wäre, weil von ihm beauftragte Bauleistungen zwischen dem 01.07.2020 bis zum 31.12.2020 abgenommen werden, würden auch private Erwerber von der Umsatzsteuersenkung profitieren.

Ist hingegen keine Umsatzsteuerklausel vereinbart oder muss der Bauträger den normalen Umsatzsteuersatz zahlen, ändert sich auch der vereinbarte Kaufpreis nicht.

Gerne prüfen wir Ihren Bauträgervertrag und unterstützen Sie im Umgang mit den Auswirkungen der durch das Zweite Corona-Steuerhilfegesetz umgesetzten Umsatzsteuerreduzierung.

Weitere Informationen:

In der von der IHK Würzburg Schweinfurt herausgegebenen Wirtschaft in Mainfranken, Ausgabe 07/2020 stellt Herr Rechtsanwalt Johannes Hofmann die möglichen Auswirkungen der Umsatzsteuersenkung auf Bauträgerverträge dar.

Verteilung der Maklerkosten wird neu geregelt

Erstellt am: Freitag, 12. Juni 2020 von JHofmann

Makler und Maklerkunden müssen sich auf grundlegende Neuerungen bei der Verteilung der Maklerprovision einstellen.

Der Bundesrat hat in seiner 990. Sitzung am 05.06.2020 das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser gebilligt. Nachdem der Gesetzesentwurf der Bundesregierung (BT-Drs. 19/15827) bereits am 14.05.2020 vom Bundestag in der vom Rechtsausschuss geänderten Fassung (BT-Drs. 19/19203) angenommen wurde, wird das Gesetz nun sechs Monate nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft treten.

Textformerfordernis und Anwendungsbereich

Die in dem neuen § 656a BGB vorgesehene Textform gilt für alle Maklerverträge betreffend Kaufverträge über Wohnungen oder Einfamilienhäuser.

Wohnung meint dabei jede Zusammenfassung von Räumen, die zu Wohnzwecken dienen. Als Einfamilienhaus ist jedes Gebäude erfasst, das in erster Linie den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Einliegerwohnungen schaden dieser Einordnung nicht.

Hinsichtlich der die Provision betreffenden Vorschriften beschränkt sich der persönliche Anwendungsbereich nach dem neuen § 656b BGB auf Fälle, bei denen auf Käuferseite ein Verbraucher steht.

In Bezug auf den Verkäufer stellt das Gesetz hingegen keine besonderen Anforderungen. Ob der Makler als Unternehmer oder Gelegenheitsmakler tätig wird, ist ebenfalls nicht entscheidend.

Maklercourtage bei Doppeltätigkeit

Der neue § 656c BGB erfasst die für die Immobilienbranche typischen Fälle der Doppelmaklertätigkeit. Diesbezüglich gilt nunmehr der Grundsatz, dass der Makler mit beiden Parteien nur eine Vereinbarung treffen darf, wonach diese jeweils die Hälfte der gesamten Provision tragen.

Dem Makler ist es im Anwendungsbereich der neuen Norm daher nicht mehr möglich, unterschiedliche Provisionshöhen zu vereinbaren oder die Provision nachträglich nur einseitig zugunsten einer Partei zu reduzieren.

Insbesondere vor dem Hintergrund, dass beide Maklerverträge nach dem neuen § 656c Abs. 2 S. 1 BGB unwirksam werden, wenn gegen die verpflichtenden Vorgaben verstoßen wird, müssen Makler genau darauf achten, die neuen gesetzlichen Vorgaben einzuhalten. Weiterhin bleibt es dabei, dass die vertragswidrige Doppeltätigkeit nach § 654 BGB zu einem Verlust des Provisionsanspruchs führt.

Da der spätere Käufer bei Abschluss des Maklervertrages mit dem Verkäufer häufig noch nicht feststehen wird, kann es in der Praxis bei ungenauen vertraglichen Regelungen zu Unsicherheiten hinsichtlich der Provisionshöhe und Provisionsverteilung kommen.

Nur begrenzte Abwälzung der Maklerkosten bei einseitiger Beauftragung

Die weitere neue Vorschrift des § 656d BGB behandelt die Konstellation, wonach der Makler nur mit einer Partei ein Maklervertrag geschlossen hat. Der Makler wird also nur im Interesse einer Partei und nicht als Doppelmakler tätig.

Auch in diesen Konstellationen kommt es vor, dass die Partei, mit der kein Maklervertrag geschlossen wurde, sich dazu verpflichtet, einen Teil der Maklerkosten zu übernehmen. Nach den neuen Vorgaben ist dies zukünftig nur dann wirksam möglich, wenn die Partei, die den Makler beauftragt hat, zur Zahlung der Provision mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt.

Der Anspruch gegenüber der Partei, mit der kein Maklervertrag geschlossen wurde, wird zudem erst dann fällig, wenn dieser nachgewiesen wurde, dass der Auftraggeber des Maklers seiner eigenen Zahlungspflicht nachgekommen ist.

Gerade diese Fälligkeitsvoraussetzung wird die Makler in der Praxis belasten. Solange der Maklerkunde den auf ihn entfallenden Provisionsteil nicht zahlt oder nicht zahlen kann, kann der Makler auch von dem anderen nichts beanspruchen. Der Makler trägt damit das volle Zahlungsausfallrisiko.

Anpassung bestehender Verträge und Geschäftspraktiken erforderlich

Ob die mit dem neuen Gesetz verfolgten Ziele der Herstellung von Preiswettbewerb, Entlastung schutzbedürftiger Käufer und Senkung der Kaufnebenkosten erreicht werden, bleibt abzuwarten. Insbesondere ist damit zu rechnen, dass der nunmehr verpflichtend vom Verkäufer zu zahlenden Teil der Provision nach wie vor auf den Kaufpreis aufgeschlagen wird. Wirtschaftlich wird es daher überwiegend bei der Belastung der Käufer bleiben.

Ungeachtet dessen, muss der Übergangszeitraum bis zum Inkrafttreten des Gesetzes von den Maklern genutzt werden, um die bisherigen Geschäftspraktiken und Verträge an die neue Rechtslage anzupassen.

Andernfalls wird es zu Situationen kommen, in denen Makler Leistungen erbringen, jedoch auch im Erfolgsfall keine Vergütung beanspruchen können.

Gerne unterstützen wir Sie bei der Umsetzung und allen sonstigen Fragen zum Maklerrecht.

Weitere Informationen

Herr Johannes Hofmann ist seit 2017 Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragestellungen zum Privaten Baurecht sowie zum Architektenrecht und Ingenieurrecht. Der Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt dabei im Bauträgerrecht und Maklerrecht. Daneben berät Herr Hofmann auch im Vereinsrecht.

Professionelles Baumanagement in Krisenzeiten

Erstellt am: Donnerstag, 23. April 2020 von JHofmann

Den Auswirkungen der Corona-Krise kann sich zunehmend auch die Baubranche nicht mehr entziehen. Insbesondere Probleme bei den Baustoff- und Baumaterialzulieferern, Erkrankungen in den Baubelegschaften, Reisebeschränkungen und Grenzschließungen oder individuelle behördliche Maßnahmen bremsen eine reibungslose Bauabwicklung.

Infolge dieser Einschränkungen drohen erhebliche Bauverzögerungen bis hin zum Baustopp. Für die Baubeteiligten stellt sich die Frage, wer das wirtschaftliche Risiko trägt und welche vertraglichen und gesetzlichen Bestimmungen greifen.

Sofern die Parteien vertragliche Vereinbarungen getroffen haben, die Regelungen zu unvorhersehbaren Ereignissen und höherer Gewalt enthalten, stellen diese den Ausgangspunkt der rechtlichen Einordnung dar. Sollte es hierzu keine gesonderten Regelungen geben, greifen die allgemeinen Grundsätze des BGB bzw. bei deren Vereinbarung die VOB/B.

Störungen im Bauablauf sind insbesondere mit Fragen zu Verlängerungen der Bauzeit, Schadenersatzansprüchen, Vergütungsanpassungen und Entschädigungen bis hin zur Kündigung des Bauvertrages verbunden.

Nach Auffassung des Bundesministeriums für Bauwesen und Raumordnung ist die Corona-Pandemie grundsätzlich geeignet, den Tatbestand der höheren Gewalt auszulösen. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass das Vorliegen dieser strengen Voraussetzungen auch in der jetzigen Ausnahmesituation nicht pauschal angenommen werden kann. Es ist einzelfallabhängig, ob derjenige, der sich auf höhere Gewalt beruft, die maßgeblichen Umstände darlegen und beweisen kann.

Der bloße Hinweis auf die Corona-Pandemie und eine rein vorsorgliche Arbeitseinstellung erfüllen den Tatbestand der höheren Gewalt regelmäßig nicht.

Auch bei der Materialbeschaffung ist davon auszugehen, dass höhere Gewalt nur anzunehmen ist, wenn das Material tatsächlich nicht lieferbar ist. Preissteigerungen sind grundsätzlich der Risikosphäre des Auftragnehmers zuzuordnen. Eine Störung der Geschäftsgrundlage, die zur Anpassung des Vertrages führen würde, kann daher nicht ohne weiteres angenommen werden.

„Corona Klausel“ beim Abschluss neuer Verträge

Da die Auswirkungen der Corona-Krise nunmehr bekannt sind, werden sich Vertragsparteien beim Neuabschluss von Verträgen nicht mehr darauf berufen können, dass etwa Lieferengpässe, Preissteigerungen und Arbeitsausfälle auf einem unvorhersehbaren Umstand beruhen.

Es ist daher ratsam, in neu abzuschließende Verträge sogenannte „Force-Majeure-Klauseln“, d.h. vertragliche Vereinbarungen zu höherer Gewalt bzw. außergewöhnlichen Ereignisse, zu vereinbaren. Unverbindliche Beispielklauseln, wie sie etwa der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie e.V. vorschlägt, sind hilfreich, sollten jedoch nicht ungeprüft übernommen werden. Jede Baustelle ist anders und dementsprechend müssen auch die vertraglichen Regelungen individuell angepasst werden.

Insolvenzrisiken – Sicherheiten am Bau

Die aktuelle Situation wird trotz des Gesetzes zur Abmilderung der COVID-19-Pandemie und der staatlichen Hilfsprogramme dazu führen, dass Unternehmen in finanzielle Schwierigkeiten bis hin zur Insolvenz geraten.

Daher sollten alle Baubeteiligten die eigenen Bau- und Materiallieferungsverträge auf Risiken im Falle einer etwaigen Insolvenz des Vertragspartners hin überprüfen. Bei neu abzuschließenden Verträgen sollte Baubeteiligte verstärktes Augenmerk auf Bausicherheiten – wie etwa Sicherungshypotheken am Baugrundstück, Bauhandwerkersicherung oder Bürgschaften – legen.

Weitere Informationen:

Herr Dr. Jörg Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg und seit 1998 Partner der Kanzlei. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht leitet das Team Baurecht und berät insbesondere zu allen Fragen des privaten Baurechts sowie des Architektenrechts und Ingenieursrechts. Ein weiterer Beratungsschwerpunkt liegt im Binnenschifffahrtsrecht. Zudem berät er aus dem Herzen des fränkischen Weinbaugebietes seit Jahrzehnten Winzergenossenschaften und Winzer in allen Fragen des Weinrechts.

In der von der IHK Würzburg Schweinfurt herausgegebenen Wirtschaft in Mainfranken, Ausgabe 04/2020 stellt Dr. Jörg Hofmann die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die Bauwirtschaft dar.

Die Main-Post hat zu dem Thema „Corona und Insolvenzen: Was, wenn der Betrieb pleite ist? einen Artikel veröffentlicht, der im Gespräch mit Herrn Dr. Markus Schädler, Partner und Fachanwalt für Insolvenzrecht und Herrn Kornelius Klatt, Vorstand der Bendel Insolvenzverwaltung AG entstanden ist.

Gerne beraten Sie unsere Rechtsanwälte zu Fragen im Privaten Baurecht, Architektenrecht und Ingenieurrecht sowie Bauträgerrecht.

Auch bei Insolvenz- und Sanierungsfragen unterstützen wir Sie gerne.