Beiträge mit dem Schlagwort ‘Architektenhonorar’

Verzögerung beim Bauträgervertrag – muss der Bauträger immer zahlen?

Erstellt am: Dienstag, 7. Dezember 2021 von JHofmann

Bei Bauträgerprojekten kommt es immer wieder zu Verzögerungen bei der Übergabe der Wohnungen. Da Erwerber im Vertrauen auf den vertraglich zugesicherten Einzugstermin häufig den bestehenden Mietvertrag schon gekündigt haben oder aufgrund der Verzögerung durch zusätzliche Mietzahlungen und Fahrtkosten, weiterlaufende Bereitstellungszinsen oder unnötige Einlagerungskosten belastet sind, sehen Bauträger sich oft mit Schadensersatzforderungen konfrontiert.

Verzug des Bauträgers bei Überschreitung von Vertragsfristen

Zum Schutz der Erwerber wird angenommen, dass der Bauträger dafür zu sorgen hat, dass vereinbarte Termine eingehalten werden. Es müssen daher ausreichende zeitliche Puffer berücksichtigt werden, um auch auf unvorhergesehene Situationen reagieren zu können. Lässt sich eine Überschreitung der Vertragsfrist dennoch nicht vermeiden, kommt ein Bauträger grundsätzlich ohne Mahnung in Verzug und dem Erwerber steht ein Schadensersatzanspruch zu. Ein solcher scheidet nur dann aus, wenn der Bauträger die Verzögerung nicht zu vertreten hat.

 

Dokumentation entscheidend!

Vor allem in letzter Zeit wird mit dem pauschalen Hinweis „auf Corona“ oder „auf Lieferschwierigkeiten“ behauptet, dass man die Verzögerung nicht zu vertreten habe. Das sei doch „höhere Gewalt“. Selbst wenn man diese Umstände durchaus als Ereignis höherer Gewalt einstufen kann, muss zusätzlich aber dargelegt werden, dass die Verzögerung auch tatsächlich auf diesen beruht. Für Bauträger ist es daher von entscheidender Bedeutung, dass die tatsächlichen Ursachen einer Verzögerung genau dokumentiert sind und bewiesen werden kann, dass es trotz größter Anstrengungen nicht möglich war, eine Verzögerung zu verhindern. Wird eine solche Dokumentation nicht geführt, können diese Umstände in der Regel nicht mehr zweifelsfrei belegt werden.

 

Vertragsgestaltung kann den Bauträger absichern

Zusätzlich sollten Bauträger sich über eine ausgewogene Vertragsgestaltung gegenüber den Folgen von Verzögerungen absichern. Dies gilt zum einen gegenüber den Erwerbern. Hier ist etwa an eine einseitige Verlängerung der Ausführungsfristen oder an automatische Anpassungen im Fall von Behinderungen, etwa aufgrund von höherer Gewalt oder ungünstigen Witterungseinflüssen, zu denken. Zum anderen sollte der Bauträger sich auch gegenüber seinen Nachunternehmern absichern. Denn wenn er schon von den Erwerbern in Anspruch genommen werden kann, so muss er jedenfalls darauf achten, dass er den Schaden durchreichen kann.

 

Weitere Informationen:

 

Herr Johannes Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragestellungen zum Privaten Baurecht sowie zum Architektenrecht und Ingenieurrecht. Der Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt dabei im Bauträgerrecht und Maklerrecht. Daneben berät Herr Hofmann auch im Vereinsrecht.

Der Artikel ist in der von der IHK Würzburg Schweinfurt herausgegebenen Wirtschaft in Mainfranken, Ausgabe 12/2021 erschienen.

Generalanwalt: HOAI-Mindestsätze auch zwischen Privaten unwirksam

Erstellt am: Freitag, 23. Juli 2021 von JHofmann

Erneut beschäftigt der Streit um die Mindestsätze der HOAI 2013 den EuGH. Bereits im Juli 2019 hatte dieser die verbindlichen Mindest- und Höchstsätze in der alten Honorarordnung für europarechtswidrig erklärt.

Im aktuellen Verfahren geht es um die Frage, ob die Mindestsätze der alten HOAI auch zwischen Privatpersonen nicht mehr anzuwenden sind.

Diesbezüglich vertritt der Generalanwalt die Auffassung, dass die alte Fassung der HOAI auch im Verhältnis zwischen Privaten europarechtswidrig ist und daher unangewendet bleiben muss. In der Vergangenheit hat sich gezeigt, dass der EuGH den Ausführungen des Generalanwalts in den meisten Fällen folgt.

Die Entscheidung des EuGH wird zahlreiche laufende Honorarprozesse, vor allem sogenannte „Aufstockungsklagen“, empfindlich beeinflussen.

Gerne unterstützen wir Sie in allen Fragen rund um das Honorarrecht für Architekten und Ingenieure.

 

Weitere Informationen

 

Bereits in unserem Beitrag zur Zukunft der HOAI vom 22.07.2020 hatten wir dargestellt, dass der EuGH die in der HOAI verankerten Mindest- und Höchstsätze in seiner Entscheidung vom 04.07.2019 für mit EU-Recht nicht vereinbar erklärt hatte. Die Bundesrepublik Deutschland stand daher in der Pflicht, die nationale Rechtsordnung an die Vorgaben des Urteils anzupassen. Zum 01.01.2021 ist die neue Fassung der HOAI zum 01.01.2021 in Kraft treten. Die HOAI 2021 enthält keine verbindlichen Mindest- und Höchsthonorarsätze mehr. Die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen können vielmehr frei vereinbart werden.

 

Herr Dr. Jörg Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg und seit 1998 Partner der Kanzlei. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht leitet das Team Baurecht und berät insbesondere zu allen Fragen des privaten Baurechts sowie des Architektenrechts und Ingenieursrechts. Ein weiterer Beratungsschwerpunkt liegt im Binnenschifffahrtsrecht. Zudem berät er aus dem Herzen des fränkischen Weinbaugebietes seit Jahrzehnten Winzergenossenschaften und Winzer in allen Fragen des Weinrechts.

Verzögerungen beim Bauträgervertrag – nur wegen Corona?

Erstellt am: Freitag, 2. Juli 2021 von JHofmann

Bei Bauprojekten kommt es immer wieder vor, dass ein ursprünglich vereinbarter Fertigstellungstermin nicht eingehalten werden kann. Insbesondere bei Bauträgerverträgen ist es für die Erwerber problematisch, wenn der Einzugstermin verschoben werden muss.

In den letzten beiden Jahren ist es nicht zuletzt aufgrund der Corona-Pandemie immer wieder zu behördlichen Anordnungen, Materialbeschaffungsschwierigkeiten, Reise- und Kontaktbeschränkungen etc. gekommen. Auch ungewöhnliche Materialpreissteigerungen und Rohstoffknappheit haben die Branche zuletzt vor Herausforderungen gestellt. All dies hat vielfach dazu geführt, dass der Bau sich verzögert.

Für die Erwerber einer Eigentumswohnung kann es zu einer erheblichen Belastung werden, wenn diese erst später als erwartet übergeben wird. Vor allem, wenn im Vertrauen auf den Einzugstermin ein bestehender Mietverträge bereits gekündigt worden ist, entstehen häufig erhebliche Mehrkosten, die in die Finanzierung nicht eingepreist waren. Zusätzliche Mietzahlungen und Fahrtkosten, weiterlaufende Bereitstellungszinsen, unnötige Einlagerungskosten oder weitere Umzugskosten belasten Erwerber zusätzlich. Zudem können diesen Gebrauchsvorteile oder Mietzahlungen entgehen.

 

Verbindliche Vertragsfristen

Um diesem Risiko Rechnung zu tragen, enthalten Bauträgerverträge in der Regel verbindliche Fertigstellungstermine. Für alle ab dem 01.01.2018 beurkundeten Verträge ist das auch gesetzlich vorgeschrieben. Aber auch vorher war es üblich, dass jedenfalls der Zeitpunkt der Bezugsfertigstellung vertraglich festgehalten wurde, weil er vor allem für die Erwerber so wichtig ist.

Was aber passiert, wenn der vereinbarte Termin nicht eingehalten werden kann?

 

Verzug des Bauträgers bei Überschreitung von Vertragsfristen

Mit der Überschreitung vertraglich vereinbarter Termine kommt ein Bauträger grundsätzlich ohne Mahnung in Verzug. Nur dann, wenn die Leistung infolge eines Umstandes unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat, kommt der Bauträger nicht in Verzug.

Grundsätzlich hat der Bauträger aber dafür zu sorgen, dass vereinbarte Termine eingehalten werden können. Ein Bauträger sollte daher ausreichende zeitliche Puffer berücksichtigen, um auch auf unvorhergesehene Situationen reagieren zu können, ohne die Vertragsfristen zu überschreiten.

Ist es doch einmal zu einer zeitlichen Verzögerung gekommen, sollte der Erwerber die Sache keinesfalls in die eigene Hand nehmen und die Arbeiten selbst fertigstellen oder fertigstellen lassen. In der Regel bleibt er dabei nämlich zusätzlich zu seinem Schaden noch auf den Mehrkosten sitzen. Bei einer Beurkundung des Bauträgervertrages nach 2017 kann der Erwerber den Vertrag auch nicht kündigen. Und auf gar keinen Fall sollte er zurücktreten, weil daran eine Vielzahl nachteiliger Folgen geknüpft sind.

 

Möglichkeit (pauschalen) Schadensersatzes

Allerdings besteht häufig die Möglichkeit, den entstandenen Schaden ersetzt zu verlangen.

Bauträgerverträge sehen für diesen Fall oft einen pauschalen Schadensersatz vor, sodass nicht jede einzelne Schadensposition beleget werden muss.

Aber auch wenn keine entsprechende Regelung getroffen ist, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, den entstandenen Schaden an den Bauträger weiterzureichen.

 

Vertragsgestaltung zu Gunsten des Bauträgers möglich

Wenn aber in dem Vertrag eine Klausel enthalten ist, wonach sich der Fertigstellungstermin aus dem ein oder anderen Grund verschieben kann, sieht das möglicherweise anders aus.

Allerdings unterliegen solche Regelungen als AGB zum einen einer strengen Kontrolle, sodass man deren Wirksamkeit auf jeden Fall prüfen lassen sollte. Zum anderen muss immer hinterfragt werden, ob es überhaupt aufgrund der dort vorgesehenen Ausnahmetatbestände zu einer Verzögerung gekommen ist.

 

Corona – immer ein Fall höherer Gewalt?

Vor allem seit dem Ausbruch der Pandemie werden Verzögerungen immer wieder pauschal „auf Corona“ geschoben. Das sei doch „höhere Gewalt“.

Allerdings handelt es sich bei höherer Gewalt um eine absolute Ausnahmesituation. In der Praxis wird viel zu schnell von höherer Gewalt gesprochen, obwohl die komplexen rechtlichen Voraussetzungen dafür tatsächlich gar nicht vorliegen.Die Rechtsprechung hat eine Vielzahl an Voraussetzungen entwickelt, die gegeben sein müssen, damit man von höherer Gewalt sprechen kann (BGH, Urteil vom 12.03.1987 – VII ZR 172/86; BGH, Urteil vom 22.04.2004 – III ZR 108/03).

Zwar wird der Ausbruch der Corona-Pandemie grundsätzlich als Ereignis höherer Gewalt anzusehen sein. Dies bedeutet aber nicht, dass jegliche Verzögerung, die seitdem eingetreten ist, aufgrund höherer Gewalt eingetreten ist.

So kann ein Unternehmer sich nicht auf Höhere Gewalt berufen, wenn die Arbeiten aus Angst vor Corona eingestellt werden. Oder wenn nur einzelne seiner Mitarbeiter ausfallen und man grundsätzlich für Ersatz sorgen könnte. Gleiches gilt für Nachunternehmer oder Lieferanten, so lange auf dem Markt alternative Anbieter vorhanden sind. Dabei spielt es grundsätzlich auch keine Rolle, ob diese Ersatzbeschaffungen teurer sind.

Es ist daher immer genau zu prüfen, ob denn überhaupt ein Fall höherer Gewalt vorliegt und wenn ja, wie sich das auf den Fertigstellungstermin auswirkt.

 

Dokumentation und Vertragsgestaltung

Für Bauträger ist es daher von entscheidender Bedeutung, darauf zu achten, dass sie die tatsächlichen Ursachen einer Verzögerung genau dokumentieren und im Zweifel auch beweisen können, dass es ihnen trotz größter Anstrengungen nicht möglich war, die Verzögerung zu verhindern. Gleichzeitig sollte er sich durch eine entsprechende Vertragsgestaltung gegenüber seinen Nachunternehmern absichern.

Erwerber erreichen die bestmögliche Absicherung im Falle von Verzögerungen durch eine vorteilhafte Gestaltung des Bauträgervertrages vor der Beurkundung. Wenn eine Verzögerung eintritt, hilft in erster Linie eine offene Kommunikation mit dem Bauträger. Gleichzeitig sind Schäden sauber und nachvollziehbar zu dokumentieren.

 

Gerne unterstützen wir Sie bei der Vertragsgestaltung und im Fall von Verzögerungen bei der Dokumentation und Geltendmachung von Verzögerungsschäden.

 

Weitere Informationen:

 

Herr Johannes Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragestellungen zum Privaten Baurecht sowie zum Architektenrecht und Ingenieurrecht. Der Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt dabei im Bauträgerrecht und Maklerrecht. Daneben berät Herr Hofmann auch im Vereinsrecht.

Am 01.01.2021 tritt die HOAI 2021 in Kraft

Erstellt am: Donnerstag, 12. November 2020 von JHofmann

Nachdem der Bundesrat dem Entwurf der Ersten Verordnung zur Änderung der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ohne Änderungen zugestimmt hat, wird die neue Fassung der HOAI zum 01.01.2021 in Kraft treten.

Bereits in unserem Beitrag zur Zukunft der HOAI vom 22.07.2020 hatten wir dargestellt, dass der EuGH die in der HOAI verankerten Mindest- und Höchstsätze in seiner Entscheidung vom 04.07.2019 für mit EU-Recht nicht vereinbar erklärt hatte. Die Bundesrepublik Deutschland stand daher in der Pflicht, die nationale Rechtsordnung an die Vorgaben des Urteils anzupassen. Mit der Änderung des ArchLG und der Novelle der HOAI soll den europarechtlichen Anforderungen nachgekommen werden.

 

Wesentliche Neuerungen der HOAI 2021

Die HOAI 2021 wird keine verbindlichen Mindest- und Höchsthonorarsätze mehr regeln. Die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen können künftig vielmehr frei vereinbart werden. Die Grundsätze und Maßstäbe der HOAI können zwar weiter zur Honorarermittlung herangezogen werden, hinsichtlich der Höhe haben die Honorarspannen der HOAI jedoch nur noch unverbindlichen Orientierungscharakter.

Darüber hinaus sieht die HOAI 2021 für die Fälle, in denen keine (wirksame) Honorarvereinbarung geschlossen wurde, vor, dass der Basishonorarsatz als vereinbart gilt. Dieser entspricht der Höhe nach dem bisherigen Mindestsatz. Außerdem werden die Formanforderungen reduziert. Um den Abschluss wirksamer Honorarvereinbarungen zu vereinfachen, genügt nach der HOAI 2021 die einfache Textform.

Gerne beraten wir Sie bei allen Fragen zum Honorarrecht der Architekten und Ingenieure.

 

Weitere Informationen:

Herr Nils Pöpperl, LL.M. Eur. ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragen des Privaten Baurechts sowie Architekten- und Ingenieurrechts. Einen Schwerpunkt seiner Tätigkeit bildet dabei die Durchsetzung bestehender Honoraransprüche von Architekten und Ingenieuren sowie die Abwehr von Schadensersatzansprüchen aufgrund behaupteter Planungs- und/oder Bauüberwachungsfehler.

 

Herr Dr. Jochen Hogrefe ist ebenfalls Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät auch er in allen Fragen des Privaten Baurechts sowie Architekten- und Ingenieurrechts. Ein Schwerpunkt seiner Tätigkeit bildet die Wahrnehmung der rechtlichen Interessen von Bauunternehmen.

Zukunft der HOAI – Bundeskabinett beschließt Entwurf des ArchLG

Erstellt am: Mittwoch, 22. Juli 2020 von LLukas

Als Reaktion auf das EuGH-Urteil vom 04.07.2019 hat das Bundeskabinett am 15.07.2020 den Entwurf zur Änderung des Gesetzes von Ingenieur- und Architekturleistungen und Änderung vergaberechtlicher Bestimmungen (ArchLG) beschlossen.

Das Gesetz zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (ArchLG) enthält die gesetzliche Ermächtigungsgrundlage der HOAI. Diese gibt bislang vor, in der HOAI Mindest- und Höchsthonorarsätze festzulegen. Der EuGH hatte die in der HOAI verankerten Mindest- und Höchstsätze in seiner Entscheidung vom 04.07.2019 für mit EU-Recht nicht vereinbar erklärt. Mit Verkündung des EuGH-Urteils besteht für die Bundesrepublik Deutschland die Pflicht, der Entscheidung nachzukommen und die nationale Rechtsordnung an die Vorgaben des Urteils anzupassen.

Die Anpassung des ArchLG dient dem Zweck einer nachfolgenden Änderung der HOAI.

Das Bundeskabinett hat den Gesetzentwurf am 15.07.2020 beschlossen, das parlamentarische Verfahren wird im Herbst 2020 folgen. Parallel arbeiten die zuständigen Bundesministerien an der Anpassung der HOAI.

Es ist zu erwarten, dass die HOAI künftig keine verbindlichen Mindest- und Höchstsätze mehr vorsehen wird. Die Honorare sollen zukünftig vielmehr frei verhandelbar sein. Für die Leistungen, für die bisher die verbindlichen Mindest- und Höchsthonorarsätze galten, soll die HOAI zukünftig Honorartafeln vorsehen, die zur unverbindlichen Orientierung Honorarspannen für diese Leistungen aufzeigen. Außerdem soll die HOAI zukünftig eine Regelung zur vermuteten Honorarhöhe enthalten, wenn keine wirksame Honorarvereinbarung getroffen wurde.

Ergänzende Informationen einschließlich des vom Bundeskabinett am 15.07.2020 beschlossenen Gesetzesentwurfs können über nachfolgenden Link abgerufen werden:

https://www.bayika.de/de/aktuelles/meldungen/2020-07-15_Bundeskabinett-beschliesst-Entwurf-des-ArchLG.php

Gerne beantworten wir Ihre Fragen zum Honorarrecht für Architekten und Ingenieure.

 

Weitere Informationen

Herr Nils Pöpperl, LL.M. Eur. ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragen des Privaten Baurechts sowie Architekten- und Ingenieurrechts. Einen Schwerpunkt seiner Tätigkeit bildet dabei die Durchsetzung bestehender Honoraransprüche von Architekten und Ingenieuren sowie die Abwehr von Schadensersatzansprüchen aufgrund behaupteter Planungs- und/oder Bauüberwachungsfehler.