Beiträge mit dem Schlagwort ‘Architektenrecht’

Nachgefragt… Abrechnung von Stundenlohnarbeiten

Erstellt am: Dienstag, 11. Oktober 2022 von Riethmann

Oft kommt es vor, dass der Auftraggeber und das ausführende Unternehmen die Abrechnung zumindest eines Teils der zu erbringenden Arbeiten auf Stundenlohnbasis vereinbaren.

Da sowohl beim VOB/B-, als auch beim BGB-Bauvertrag die Abrechnung nach Einheitspreisen die Regel ist, muss derjenige, der nach Stundenlöhnen abrechnen will, darauf achten, dass er die Vereinbarung einer Abrechnung nach Aufwand darlegen und beweisen kann. Regelmäßig trifft diese Pflicht den Auftragnehmer.

Zudem muss dieser schlüssig darlegen können, wie viele Stunden für die Erbringung der Vertragsleistungen angefallen sind. In der Praxis werden dem Auftraggeber vom Auftragnehmer daher Stundenzettel vorgelegt, die von diesem abgezeichnet werden sollen. Mit der Unterschrift wird dann bestätigt, dass die dort beschriebenen Leistungen nach Art und Umfang erbracht worden sind.

Bei Vereinbarung der VOB/B ist ausdrücklich vorgegeben, dass Stundenlohnzettel je nach Verkehrssitte werktäglich oder wöchentlich einzureichen sind und der Auftraggeber die von ihm bescheinigten Stundenlohnzettel unverzüglich, spätestens jedoch innerhalb von 6 Werktagen nach Zugang, zurückzugeben hat. Werden die Stundenzettel beim VOB/B-Vertrag von diesem nicht fristgemäß zurückgegeben, gelten diese als anerkannt.

Umgekehrt folgt aus dieser Regelung jedoch nicht, dass die Vorlage von Stundenlohnzetteln Bedingung für die Abrechnungsfähigkeit der aufgewendeten Stunden wäre. Die Stunden können auch in anderer Weise nachgewiesen werden. Dennoch sollte dieser Weg gewählt werden, da mit ordnungsgemäß geführten, inhaltlich aussagekräftigen und vom Auftraggeber abgezeichnete Stundenlohnzettel der Nachweis regelmäßig am sichersten geführt werden kann.

Häufig wendet der Auftraggeber im Nachgang ein, dass die vom Auftragnehmer angesetzten Stunden unangemessen sind. Tatsächlich muss der Auftragnehmer darauf achten, dass für die Arbeiten nicht mehr Zeit anfällt, als nötig, denn mit der Vereinbarung einer Stundenlohnvereinbarung geht die vertragliche Nebenpflicht einher, die Arbeiten möglichst wirtschaftlich auszuführen.

Allerdings muss der Auftragnehmer im ersten Schritt nur darlegen, wie viele Stunden er für die Erbringung der Vertragsleistung benötigt hat. Sofern der Auftraggeber behauptet, dass unnötiger Zeitaufwand produziert wurde, hat er dies darzulegen und zu beweisen.

 

Weitere Informationen

 

Herr Johannes Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragestellungen zum Privaten Baurecht sowie zum Architektenrecht und Ingenieurrecht. Der Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt dabei im Bauträgerrecht und Maklerrecht. Daneben berät Herr Hofmann auch im Vereinsrecht.

Verzögerung beim Bauträgervertrag – muss der Bauträger immer zahlen?

Erstellt am: Dienstag, 7. Dezember 2021 von JHofmann

Bei Bauträgerprojekten kommt es immer wieder zu Verzögerungen bei der Übergabe der Wohnungen. Da Erwerber im Vertrauen auf den vertraglich zugesicherten Einzugstermin häufig den bestehenden Mietvertrag schon gekündigt haben oder aufgrund der Verzögerung durch zusätzliche Mietzahlungen und Fahrtkosten, weiterlaufende Bereitstellungszinsen oder unnötige Einlagerungskosten belastet sind, sehen Bauträger sich oft mit Schadensersatzforderungen konfrontiert.

Verzug des Bauträgers bei Überschreitung von Vertragsfristen

Zum Schutz der Erwerber wird angenommen, dass der Bauträger dafür zu sorgen hat, dass vereinbarte Termine eingehalten werden. Es müssen daher ausreichende zeitliche Puffer berücksichtigt werden, um auch auf unvorhergesehene Situationen reagieren zu können. Lässt sich eine Überschreitung der Vertragsfrist dennoch nicht vermeiden, kommt ein Bauträger grundsätzlich ohne Mahnung in Verzug und dem Erwerber steht ein Schadensersatzanspruch zu. Ein solcher scheidet nur dann aus, wenn der Bauträger die Verzögerung nicht zu vertreten hat.

 

Dokumentation entscheidend!

Vor allem in letzter Zeit wird mit dem pauschalen Hinweis „auf Corona“ oder „auf Lieferschwierigkeiten“ behauptet, dass man die Verzögerung nicht zu vertreten habe. Das sei doch „höhere Gewalt“. Selbst wenn man diese Umstände durchaus als Ereignis höherer Gewalt einstufen kann, muss zusätzlich aber dargelegt werden, dass die Verzögerung auch tatsächlich auf diesen beruht. Für Bauträger ist es daher von entscheidender Bedeutung, dass die tatsächlichen Ursachen einer Verzögerung genau dokumentiert sind und bewiesen werden kann, dass es trotz größter Anstrengungen nicht möglich war, eine Verzögerung zu verhindern. Wird eine solche Dokumentation nicht geführt, können diese Umstände in der Regel nicht mehr zweifelsfrei belegt werden.

 

Vertragsgestaltung kann den Bauträger absichern

Zusätzlich sollten Bauträger sich über eine ausgewogene Vertragsgestaltung gegenüber den Folgen von Verzögerungen absichern. Dies gilt zum einen gegenüber den Erwerbern. Hier ist etwa an eine einseitige Verlängerung der Ausführungsfristen oder an automatische Anpassungen im Fall von Behinderungen, etwa aufgrund von höherer Gewalt oder ungünstigen Witterungseinflüssen, zu denken. Zum anderen sollte der Bauträger sich auch gegenüber seinen Nachunternehmern absichern. Denn wenn er schon von den Erwerbern in Anspruch genommen werden kann, so muss er jedenfalls darauf achten, dass er den Schaden durchreichen kann.

 

Weitere Informationen:

 

Herr Johannes Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragestellungen zum Privaten Baurecht sowie zum Architektenrecht und Ingenieurrecht. Der Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt dabei im Bauträgerrecht und Maklerrecht. Daneben berät Herr Hofmann auch im Vereinsrecht.

Der Artikel ist in der von der IHK Würzburg Schweinfurt herausgegebenen Wirtschaft in Mainfranken, Ausgabe 12/2021 erschienen.

Freie Fahrt für den Wohnungsbau? Reformen im Bereich des öffentlichen Baurechts

Erstellt am: Donnerstag, 9. September 2021 von JHofmann

„Wohnraum – ich kann das nicht oft genug sagen – ist die soziale Frage unserer Zeit.“ Mit diesen Worten leitete Horst Seehofer seine Rede zum ersten Entwurf des Baulandmobilisierungsgesetzes ein.

In diesem Jahr erließen der Bundes- sowie der bayerische Gesetzgeber wichtige Änderungen des Baugesetzbuchs (BauGB) bzw. der Bayerischen Bauordnung (BayBO). Nicht nur Bauträger, Projektentwickler und Investoren, sondern auch private Bauherren sollten sich mit den Neuregelungen des öffentlichen Baurechts vertraut machen.

 

Genehmigungsfiktion für Wohnbauten

 

Zum Februar 2021 sind die Änderungen der BayBO in Kraft getreten. Besonders relevant für den Wohnungsbau ist hierbei die Einführung einer Genehmigungsfiktion bei Wohngebäuden. Nach dem Eingang eines vollständigen Bauantrages bleiben der zuständigen Behörde drei Monate, um über den Antrag zu entscheiden. Nach Ablauf der drei Monate wird die Erteilung der Genehmigung fingiert. Ziel der Regelung ist es, das Genehmigungsverfahren zu beschleunigen.

Weiterhin wird der Ausbau von Dachgeschossen erleichtert. Dises sind nunmehr dem Genehmigungsfreistellungsverfahren unterstellt . Ein Genehmigungsverfahren ist somit nur dann erforderlich, wenn die Gemeinde dieses im Einzelfall verlangt. Durch die Verkürzung der vorgeschriebenen Abstandsflächen soll zudem der Flächenverbrauch reduziert werden.

 

Baulandmobilisierungsgesetz

 

Das am 23.06.2021 in Kraft getretene Baulandmobilisierungsgesetz erweitert die Handlungsmöglichkeiten der Gemeinden zur Schaffung von Bauland.

Insbesondere sollen Gemeinden durch Vorkaufsrechte leichter auf Flächen für den Wohnungsbau zugreifen können. Zudem sind Erleichterungen bei der Schaffung von Wohnraum im Innen- und Außenbereich vorgesehen. So können Baugenehmigungsbehörden etwa leichter Befreiungen von bestehenden Bebauungsplänen zugunsten des Wohnungsbaus erteilen.

Zentraler Begriff der Gesetzesänderung sind die sogenannten „Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt“. Dort können Gemeinden nunmehr durch ein erweitertes Baugebot Baulücken schließen, indem sie eine Wohnnutzung vorschreiben. Auch haben die Gemeinden jetzt die Möglichkeit, bis 2025 die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern in einem Rahmen von 3-15 Wohnungen einzuschränken, wobei die genaue Zahl mittels Rechtsverordnung des jeweiligen Bundeslandes festzusetzen ist.

Auch wurde die neuen Baugebietskategorie „Dörfliches Wohngebiet“ eingeführt, wodurch in ländlichen Gebieten ein einvernehmliches Nebeneinander von Wohnbebauung und insbesondere landwirtschaftlichen Nebenbetrieben ermöglicht werden soll.

Ob durch die gesetzlichen Neuregelungen tatsächlich die Entstehung von Wohnraum gefördert und das Bauen vereinfacht und beschleunigt wird, oder ob der Kostendruck durch diese Instrumente weiter ansteigt, wird sich erst im Laufe der Zeit zeigen. Immobilieneigentümer und Kaufinteressenten jedenfalls sollten sich regelmäßig über die aktuellen Rahmenbedingungen in der jeweiligen Gemeinde informieren.

Gerne beraten wir Sie zu allen Fragen des öffentlichen Baurechts.

 

Weitere Informationen:

 

Herr Dr. Christian Schmitt, LL.M. Eur. ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort in Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät Herr Dr. Schmitt in allen Fragestellungen zum Privaten Bau- und Architektenrecht, insbesondere zum öffentlichen Baurecht und im Verwaltungsrecht.

 

Frau Melanie Thiemann, LL.M. Eur. ist Rechtsanwältin bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Frau Thiemann berät insbesondere zum Verwaltungsrecht und Vergaberecht.

 

Dieser Artikel ist in der von der IHK Würzburg Schweinfurt herausgegebenen Wirtschaft in Mainfranken, Ausgabe 09/2021 erschienen.

Generalanwalt: HOAI-Mindestsätze auch zwischen Privaten unwirksam

Erstellt am: Freitag, 23. Juli 2021 von JHofmann

Erneut beschäftigt der Streit um die Mindestsätze der HOAI 2013 den EuGH. Bereits im Juli 2019 hatte dieser die verbindlichen Mindest- und Höchstsätze in der alten Honorarordnung für europarechtswidrig erklärt.

Im aktuellen Verfahren geht es um die Frage, ob die Mindestsätze der alten HOAI auch zwischen Privatpersonen nicht mehr anzuwenden sind.

Diesbezüglich vertritt der Generalanwalt die Auffassung, dass die alte Fassung der HOAI auch im Verhältnis zwischen Privaten europarechtswidrig ist und daher unangewendet bleiben muss. In der Vergangenheit hat sich gezeigt, dass der EuGH den Ausführungen des Generalanwalts in den meisten Fällen folgt.

Die Entscheidung des EuGH wird zahlreiche laufende Honorarprozesse, vor allem sogenannte „Aufstockungsklagen“, empfindlich beeinflussen.

Gerne unterstützen wir Sie in allen Fragen rund um das Honorarrecht für Architekten und Ingenieure.

 

Weitere Informationen

 

Bereits in unserem Beitrag zur Zukunft der HOAI vom 22.07.2020 hatten wir dargestellt, dass der EuGH die in der HOAI verankerten Mindest- und Höchstsätze in seiner Entscheidung vom 04.07.2019 für mit EU-Recht nicht vereinbar erklärt hatte. Die Bundesrepublik Deutschland stand daher in der Pflicht, die nationale Rechtsordnung an die Vorgaben des Urteils anzupassen. Zum 01.01.2021 ist die neue Fassung der HOAI zum 01.01.2021 in Kraft treten. Die HOAI 2021 enthält keine verbindlichen Mindest- und Höchsthonorarsätze mehr. Die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen können vielmehr frei vereinbart werden.

 

Herr Dr. Jörg Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg und seit 1998 Partner der Kanzlei. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht leitet das Team Baurecht und berät insbesondere zu allen Fragen des privaten Baurechts sowie des Architektenrechts und Ingenieursrechts. Ein weiterer Beratungsschwerpunkt liegt im Binnenschifffahrtsrecht. Zudem berät er aus dem Herzen des fränkischen Weinbaugebietes seit Jahrzehnten Winzergenossenschaften und Winzer in allen Fragen des Weinrechts.

Baurecht vs. Immobilienkauf – Wann werden noch fiktive Mangelbeseitigungskosten ersetzt?

Erstellt am: Mittwoch, 26. Mai 2021 von JHofmann

Je nach dem, welchem Zivilsenat des BGH man diese Frage stellt, fällt die Antwort unterschiedlich aus. Denn zuletzt waren sich der V. Zivilsenat, der für das Kaufrecht zuständig ist und der für das Werkvertragsrecht zuständige VII. Zivilsenat nicht einig, wie diese Frage zu beantworten ist.

Dies hatte vor allem damit zu tun, dass der VII. Zivilsenat mit seinem Urteil vom 22.02.2018 (Az. VII ZR 46/17) seine jahrzehntelange Rechtsprechung zu dieser Frage aufgegeben hat. Bis zu diesem Urteil war es im Baurecht wie auch im Kaufrecht allgemein anerkannt, dass Schadenersatz statt der Leistung auf Basis der sogenannten fiktiven Mangelbeseitigungskosten zugesprochen werden kann. Dies bedeutet, dass dem Geschädigte so viel zuzugestehen war, wie für die Beseitigung eines Mangels voraussichtlich zu bezahlen wäre und zwar unabhängig davon, ob der Mangel tatsächlich beseitigt wird.

 

VII. Zivilsenat ändert für das Baurecht seine jahrzehntelange Rechtsprechung

Diese Linie hat der VII. Zivilsenat des BGH seit 2018 jedoch aufgegeben. Seitdem können im Rahmen des Schadensersatzes statt der Leistung nur noch die Kosten durchgesetzt werden, die auch tatsächlich im Rahmen der Mangelbeseitigung angefallen sind.

Damit soll verhindert werden, dass einem Geschädigten, der zwar einen Mangel rügt, diesen dann aber tatsächlich nicht beseitigt, ein über den tatsächlichen Schaden hinausgehender Schadensersatz zugesprochen wird.

Seit dieser Entscheidung wurde diskutiert, ob damit die Schadensberechnung anhand fiktiver Mangelbeseitigungskosten zukünftig nicht nur im Werkvertragsrecht, sondern etwa auch bei kaufvertraglichen Sachverhalten nicht mehr anzuwenden sei.

 

V. Zivilsenat hält für das Kaufrecht an fiktiven Mangelbeseitigungskosten fest

Nach dem Urteil des V. Zivilsenates vom 12.03.2021 (Az. V ZR 33/19) herrscht nun Klarheit.

Da dieser weiterhin von der bisherigen Rechtsauffassung überzeugt war, der VII. Zivilsenat auf Nachfrage aber mitteilte, aufgrund der für das Werkvertragsrecht typischen Risikoverteilung an seiner neuen Rechtsprechung festhalten zu wollen, hatte der V. Zivilsenat vor seiner Entscheidung erwogen, den Großen Senat für Zivilsachen anzurufen, damit eine einheitliche Linie in dieser Frage gefunden wird.

Mit seiner Entscheidung vom 12.03.2021 hat der V. Zivilsenat sich nun jedoch dazu entschlossen, keine Anfrage beim Großen Senat zu stellen. Vielmehr sei die unterschiedliche Behandlung dieser Frage im Kauf- und Werkvertragsrecht u.a. damit zu begründen, dass es im Kaufvertragsrecht, im Gegensatz zum Werkvertragsrecht, keinen Vorschussanspruch gibt. Dem Geschädigten Käufer soll es aber nicht zugemutet werden, die Mangelbeseitigung vorzufinanzieren.

Die Beantwortung der Frage, ob der Schadensersatz statt der Leistung auch weiterhin anhand der fiktiven Mangelbeseitigungskosten berechnet werden kann, hängt damit davon ab, ob ein Werkvertrag oder ein Kaufvertrag in Rede steht.

 

Unterschiede beim Bau und Kauf von Immobilien

Rund um die Immobilie wirken sich die unterschiedlichen Auffassungen der Zivilsenates wie folgt aus:

Wird eine gebrauchte Immobilie veräußert, wobei der Verkäufer noch eine untergeordnete werkvertragliche Verpflichtung übernimmt, diese aber nicht erfüllt, kann der Käufer den ihm zustehenden Schadensersatz weiterhin anhand der fiktiven Mängelbeseitigungskosten berechnen. Dies gilt nach wie vor ungeachtet der Frage, ob der vorhandene Mangel auch tatsächlich beseitigt wird.

Wird hingegen eine neu zu errichtende oder umzubauende Immobilien erworben, bzw. stehen sonstige werkvertragliche Verpflichtungen in Frage, ist die Schadensberechnung anhand fiktiver Mangelbeseitigungskosten ausgeschlossen. Dem Geschädigten ist es daher verwehrt, einen gerügten Mangel zu dulden, aber dennoch die Kosten für die tatsächlich nicht durchgeführte Schadensbeseitigung zu verlangen.

 

Weitere Informationen:

 

Herr Johannes Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragestellungen zum Privaten Baurecht sowie zum Architektenrecht und Ingenieurrecht. Der Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt dabei im Bauträgerrecht und Maklerrecht. Daneben berät Herr Hofmann auch im Vereinsrecht.