Baurecht Archive – Seite 3 von 6

Beiträge mit dem Schlagwort ‘Baurecht’

Keine bauablaufbezogene Darstellung: Kein Schadensersatz wegen Behinderungen!

Erstellt am: Montag, 30. Januar 2023 von Riethmann

OLG Stuttgart, Urteil vom 17.03.2020, Az.: 10 U 310/19; Nichtzulassungsbeschwerde vom BGH mit Beschluss vom 26.01.2022 – VII ZR 51/20 zurückgewiesen

Immer wieder scheitern Klagen, in denen Schadensersatz wegen Behinderungen des Bauablaufs geltend gemacht wird, an der unzulänglichen Darstellung des Bauablaufes. Die erfolgreiche Durchsetzung setzt nämlich eine möglichst lückenlose Dokumentation voraus.

Macht der Auftragnehmer Ansprüche wegen Störungen des Bauablaufes geltend, hat er zunächst darzulegen, wie der ursprüngliche Bauablaufplan aussah und durch welche Ereignisse es wann zu welcher konkreten Behinderung aus der Sphäre des Auftraggebers kam. Des Weiteren hat er darzustellen, wann die Behinderung angezeigt wurde und wie der Auftraggeber hierauf reagierte. Im Prozess hat der Auftragnehmer schließlich zu beweisen, wie sich die Behinderung zeitlich auf den weiteren Bauablauf ausgewirkt hat und weshalb die eingetretene Störung bzw. Verzögerung von ihm nicht kompensiert werden konnte.

Der BGH hat hierzu wiederholt entschieden, dass es dem Auftragnehmer zuzumuten sei, eine aussagekräftige Dokumentation zu erstellen, aus der sich die Behinderung sowie deren Dauer und deren Umfang und die hieraus resultierenden Folgen für den Bauablauf ergeben.

Praxistipp: Der Auftragnehmer sollte schon während der Baumaßnahme dokumentieren, wann die vom Auftraggeber zu vertretende konkrete Behinderung in der Ausführung anstehender Arbeiten auftrat, wann er diese Behinderung dem Auftraggeber angezeigt hat, wie lange sie andauerte, wie sich die Behinderung auf den Bauablauf konkret ausgewirkt hat und welche Kompensationsleistungen erbracht wurden.

Weitere Informationen:

Herr Johannes Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragestellungen zum Privaten Baurecht sowie zum Architektenrecht und Ingenieurrecht. Der Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt dabei im Bauträgerrecht und Maklerrecht. Daneben berät Herr Hofmann auch im Vereinsrecht.

Verbraucherbauvertrag und (noch) kein Ende

Erstellt am: Donnerstag, 26. Januar 2023 von Riethmann

OLG Brandenburg, Urteil vom 10.11.2022 – 12 U 69/22

Ein Verbraucherbauvertrag liegt nach einer aktuellen Gerichtsentscheidung nur vor, wenn der Auftragnehmer mit der Errichtung des gesamten Gebäudes oder erheblichen Umbaumaßnahmen und nicht nur mit einem Teil davon beauftragt wird, der Bau also „aus einer Hand“ erfolgt.

Ein Werkvertrag über Fassadenarbeiten ist demnach kein Verbraucherbauvertrag.

Das hat zur Folge, dass dem Auftraggeber auch kein Widerrufsrecht nach §§ 650l, 355 BGB zusteht. Im entschiedenen Fall ging der Auftraggeber davon aus, dass ihm ein Widerrufsrecht zusteht. Das Gericht lehnte dies ab und legte den erklärten Widerruf als freie Kündigung aus, was zu erheblichen Vergütungsansprüchen des Auftragnehmers führen kann. Denn im Fall einer freien Auftraggeberkündigung kann der Auftragnehmer die vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen verlangen.

Die Abgrenzung, wann im Einzelfall ein Verbraucherbauvertrag vorliegt, war bereits mehrfach Gegenstand obergerichtlicher Entscheidungen, wobei bislang zwei gegenläufige Auffassungen vertreten wurden. Die Problematik liegt nunmehr dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vor, sodass dieser die Chance hat, zu dem Thema Klarheit zu schaffen.

Praxistipp: Sofern der Auftraggeber den Widerruf des geschlossenen Vertrages erklärt, weil er davon ausgeht, dass ein Verbraucherbauvertrag vorliege, sollte vom Auftragnehmer genau geprüft werden, ob das tatsächlich der Fall ist. Wenn die Widerrufserklärung als freie Auftraggeberkündigung zu verstehen ist, können diesem auch hinsichtlich der noch nicht erbrachten Leistungen Vergütungsansprüche zustehen.

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Nachgefragt… welche Auswirkung hat die Angabe der Gewährleistungsfrist im Abnahmeprotokoll?

Erstellt am: Mittwoch, 25. Januar 2023 von Riethmann

Im Zuge der Abnahme wird oftmals im Abnahmeprotokoll vermerkt, wann die Gewährleistungsfrist beginnt und wann diese endet. Solange diese Angabe sich mit den vertraglichen Vereinbarungen deckt, handelt es sich dabei nur um eine klarstellende Angabe.

Oft kommt es jedoch vor, dass im Abnahmeprotokoll etwas anderes festgehalten wird, als zuvor im Vertrag vereinbart wurde. Entweder wird der Beginn der Gewährleistungsfrist abweichend festgehalten oder deren Dauer – z.B. fünf anstelle von vier Jahren – unterscheidet sich von den vertraglichen Vereinbarungen.

Hier stellt sich dann die Frage, ob die Festlegungen im Vertrag oder im Abnahmeprotokoll maßgeblich sind.

Wichtig ist dabei, dass es grundsätzlich möglich ist, durch die Angaben im Abnahmeprotokoll die ursprünglich im Bauvertrag getroffenen Vereinbarungen abzuändern.

In der Vergangenheit haben die Gerichte dem Abnahmeprotokoll sogar häufig den Vorrang eingeräumt und unterstellt, dass darin getroffene Abweichungen auch tatsächlich den Vertrag modifizieren sollten. Dies wurde damit begründet, dass die Parteien im Rahmen der rechtsgeschäftlichen Abnahme stets damit rechnen müssten, dass hierbei auch Erklärungen zum Beginn oder der Dauer der Gewährleistung getroffen werden.

Zuletzt hat der BGH jedoch festgestellt, dass im Einzelfall zu prüfen ist, ob die Parteien mit der abweichenden Festlegung im Abnahmeprotokoll tatsächlich eine einvernehmliche Vertragsänderung treffen wollten, oder ob lediglich eine versehentlich falsche Angabe vorliegt. Diese Prüfung ist von den Gerichten im Zuge der freien Beweiswürdigung vorzunehmen.

Demnach lässt eine im Abnahmeprotokoll angegebene, vom Vertrag abweichende Gewährleistungsfrist also nicht mehr ohne Weiteres den Schluss auf eine einvernehmliche vertragliche Abänderung der Gewährleistungsfrist zu. Vielmehr muss anhand der Gesamtumstände festgestellt werden, ob die Parteien mit der Angabe einer vom Vertrag abweichenden Gewährleistungsfrist bewusst von dem Vertrag abweichen wollten

Ungeachtet dessen sollte darauf geachtet werden, dass im Abnahmeprotokoll nicht versehentlich ungünstige Gewährleistungsfristen festgehalten werden, um sich keiner unnötigen Diskussion oder gar einem Rechtsstreit auszusetzen. Hierbei besteht immer das Risiko einer nachteiligen Entscheidung.

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Regiestundenzettel müssen vertragsgemäß und prüffähig ausgefüllt werden

Erstellt am: Dienstag, 11. Oktober 2022 von Riethmann

Eine Abrechnung auf Regiestundenbasis ist nicht ausreichend gerichtsfest, wenn die Regiestundenzettel nicht so detailliert und nachvollziehbar ausgefüllt sind, dass der angesetzte Zeitaufwand durch einen Sachverständigen nicht überprüft werden kann (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.06.2021 – 3-15 O 3/20).

Hieran ändert auch eine Vereinbarung, die Unterzeichnung durch den Bauleiter ohne Nennung der Namen aller Mitarbeiter sei ausreichend, oder der Einwand, dass die Arbeiten vor Ort angeordnet worden seien, nichts.

In dem vom LG Frankfurt/Main entschiedenen Fall hatte der Auftraggeber die Stundenlohnarbeiten auf „0,00 Euro“ gekürzt, da diese nicht prüfbar seien, weil die Regiestundennachweise nicht die vereinbarten Angaben enthielten. Der Auftragnehmer hatte vorgetragen, dass man sich auf der Baustelle darauf geeinigt hatte, dass es ausreichend sei, wenn die Regiestundenzettel vom jeweiligen Bauleiter gegengezeichnet seien und nicht immer alle eingesetzten Arbeitskräfte namentlich genannt werden. Außerdem seien die Arbeiten auf der Baustelle angeordnet worden.

Diese Argumente ließ das LG Frankfurt/Main nicht ausreichen. Die Regiestundenzettel müssten von einem Sachverständigen überprüft werden können, was nur der Fall sei, wenn die Regiestundenzettel die entsprechenden Angaben enthalten.

Praxistipp: Diese Entscheidung zeigt, dass der genaue Inhalt der Regiestundenzettel für eine gerichtliche Darlegung und Beweisführung höchst relevant ist. Es ist daher anzuraten, den korrekten Inhalt der Regiestundenzettel nach § 15 VOB/B zu beachten, damit der Werklohn später gerichtsfest dargelegt und beweisen werden kann.

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Herr Dr. Jochen Hogrefe ist ebenfalls Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät auch er in allen Fragen des Privaten Baurechts sowie Architekten- und Ingenieurrechts. Ein Schwerpunkt seiner Tätigkeit bildet die Wahrnehmung der rechtlichen Interessen von Bauunternehmen.

Kein Nachtrag zum Nachtrag!

Erstellt am: Dienstag, 11. Oktober 2022 von Riethmann

In der Regel ist davon auszugehen, dass ein Auftragnehmer, der dem Auftraggeber ein Nachtragsangebot unterbreitet, diesem damit ein abschließendes Angebot macht, das auch bauzeitbedingt entstandenen Mehrbedarf umfasst. Dieser Dauerbrenner beschäftigt die Gerichte regelmäßig:

Ein Auftragnehmer, der dem Auftraggeber ein Nachtragsangebot unterbreitet, macht damit ein abschließendes Angebot, das auch bauzeitbedingt entstandenen Mehrbedarf umfasst (OLG Frankfurt, Urteil vom 19.12.2019 – 5 U 171/18; BGH, Beschluss vom 13.10.2021 – VII ZR 15/20 ).

Verlangt der Auftraggeber die Ausführung geänderter oder zusätzlicher Leistungen und enthält das Nachtragsangebot des Auftragnehmers keinen Hinweis auf bauzeitbedingte Mehrkosten, kann er diese nicht (mehr) geltend machen, wenn der Auftraggeber das Angebot vorbehaltlos annimmt (KG, Urteil vom 22.06.2018 – 7 U 111/17 ).

Der Auftraggeber darf davon ausgehen, dass der Auftragnehmer alle mit der Durchführung der Nachtragsarbeiten verbundenen Kosten – also auch solche wegen nachtragsbedingter Verzögerungen – in sein Nachtragsangebot einkalkuliert hat. Nimmt der Auftraggeber das Nachtragsangebot des Auftragnehmers an, sind damit auch sämtliche Ansprüche wegen Bauablaufstörungen abgegolten (OLG München, Urteil vom 26.09.2017 – 28 U 2834/09).

Praxistipp: Will der Auftragnehmer bei einem Nachtrag also auch bauzeitbedingte Mehrkosten geltend machen, muss er diese in seinem Nachtragsangebot ausdrücklich aufnehmen oder, wenn er zur Höhe der – häufig nur schwer abschätzbaren – bauzeitabhängigen Mehrkosten keine verlässliche Angabe machen kann, einen entsprechenden Vorbehalt erklären.

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Herr Dr. Jörg Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg und seit 1998 Partner der Kanzlei. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht leitet er das Team Baurecht und berät insbesondere zu allen Fragen des privaten Baurechts sowie des Architekten- und Ingenieurrechts. Ein weiterer Beratungsschwerpunkt liegt im Binnenschifffahrtsrecht. Zudem berät er aus dem Herzen des fränkischen Weinbaugebietes seit vielen Jahren den Fränkischen Weinbauverband in allen Fragen des Weinrechts.