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Beiträge mit dem Schlagwort ‘Baurecht’

Baurecht vs. Immobilienkauf – Wann werden noch fiktive Mangelbeseitigungskosten ersetzt?

Erstellt am: Mittwoch, 26. Mai 2021 von JHofmann

Je nach dem, welchem Zivilsenat des BGH man diese Frage stellt, fällt die Antwort unterschiedlich aus. Denn zuletzt waren sich der V. Zivilsenat, der für das Kaufrecht zuständig ist und der für das Werkvertragsrecht zuständige VII. Zivilsenat nicht einig, wie diese Frage zu beantworten ist.

Dies hatte vor allem damit zu tun, dass der VII. Zivilsenat mit seinem Urteil vom 22.02.2018 (Az. VII ZR 46/17) seine jahrzehntelange Rechtsprechung zu dieser Frage aufgegeben hat. Bis zu diesem Urteil war es im Baurecht wie auch im Kaufrecht allgemein anerkannt, dass Schadenersatz statt der Leistung auf Basis der sogenannten fiktiven Mangelbeseitigungskosten zugesprochen werden kann. Dies bedeutet, dass dem Geschädigte so viel zuzugestehen war, wie für die Beseitigung eines Mangels voraussichtlich zu bezahlen wäre und zwar unabhängig davon, ob der Mangel tatsächlich beseitigt wird.

VII. Zivilsenat ändert für das Baurecht seine jahrzehntelange Rechtsprechung

Diese Linie hat der VII. Zivilsenat des BGH seit 2018 jedoch aufgegeben. Seitdem können im Rahmen des Schadensersatzes statt der Leistung nur noch die Kosten durchgesetzt werden, die auch tatsächlich im Rahmen der Mangelbeseitigung angefallen sind.

Damit soll verhindert werden, dass einem Geschädigten, der zwar einen Mangel rügt, diesen dann aber tatsächlich nicht beseitigt, ein über den tatsächlichen Schaden hinausgehender Schadensersatz zugesprochen wird.

Seit dieser Entscheidung wurde diskutiert, ob damit die Schadensberechnung anhand fiktiver Mangelbeseitigungskosten zukünftig nicht nur im Werkvertragsrecht, sondern etwa auch bei kaufvertraglichen Sachverhalten nicht mehr anzuwenden sei.

V. Zivilsenat hält für das Kaufrecht an fiktiven Mangelbeseitigungskosten fest

Nach dem Urteil des V. Zivilsenates vom 12.03.2021 (Az. V ZR 33/19) herrscht nun Klarheit.

Da dieser weiterhin von der bisherigen Rechtsauffassung überzeugt war, der VII. Zivilsenat auf Nachfrage aber mitteilte, aufgrund der für das Werkvertragsrecht typischen Risikoverteilung an seiner neuen Rechtsprechung festhalten zu wollen, hatte der V. Zivilsenat vor seiner Entscheidung erwogen, den Großen Senat für Zivilsachen anzurufen, damit eine einheitliche Linie in dieser Frage gefunden wird.

Mit seiner Entscheidung vom 12.03.2021 hat der V. Zivilsenat sich nun jedoch dazu entschlossen, keine Anfrage beim Großen Senat zu stellen. Vielmehr sei die unterschiedliche Behandlung dieser Frage im Kauf- und Werkvertragsrecht u.a. damit zu begründen, dass es im Kaufvertragsrecht, im Gegensatz zum Werkvertragsrecht, keinen Vorschussanspruch gibt. Dem Geschädigten Käufer soll es aber nicht zugemutet werden, die Mangelbeseitigung vorzufinanzieren.

Die Beantwortung der Frage, ob der Schadensersatz statt der Leistung auch weiterhin anhand der fiktiven Mangelbeseitigungskosten berechnet werden kann, hängt damit davon ab, ob ein Werkvertrag oder ein Kaufvertrag in Rede steht.

Unterschiede beim Bau und Kauf von Immobilien

Rund um die Immobilie wirken sich die unterschiedlichen Auffassungen der Zivilsenates wie folgt aus:

Wird eine gebrauchte Immobilie veräußert, wobei der Verkäufer noch eine untergeordnete werkvertragliche Verpflichtung übernimmt, diese aber nicht erfüllt, kann der Käufer den ihm zustehenden Schadensersatz weiterhin anhand der fiktiven Mängelbeseitigungskosten berechnen. Dies gilt nach wie vor ungeachtet der Frage, ob der vorhandene Mangel auch tatsächlich beseitigt wird.

Wird hingegen eine neu zu errichtende oder umzubauende Immobilien erworben, bzw. stehen sonstige werkvertragliche Verpflichtungen in Frage, ist die Schadensberechnung anhand fiktiver Mangelbeseitigungskosten ausgeschlossen. Dem Geschädigten ist es daher verwehrt, einen gerügten Mangel zu dulden, aber dennoch die Kosten für die tatsächlich nicht durchgeführte Schadensbeseitigung zu verlangen.

Weitere Informationen:

Herr Johannes Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragestellungen zum Privaten Baurecht sowie zum Architektenrecht und Ingenieurrecht. Der Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt dabei im Bauträgerrecht und Maklerrecht. Daneben berät Herr Hofmann auch im Vereinsrecht.

Finanzielle Förderung von Photovoltaikanlagen

Erstellt am: Donnerstag, 8. April 2021 von JHofmann

Im Laufe der letzten Jahre ist der Anblick von Photovoltaikanlagen auf Häuserdächern ein vertrauter Anblick geworden. Dies liegt nicht zuletzt an dem Fördersystem nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG), mit dem der Gesetzgeber versucht, eine nachhaltigere Entwicklung der Energieversorgung voranzutreiben.

Seitdem das EEG 2000 in Kraft getreten ist, wurde es mehrmals angepasst, um den Ausbau zu steuern. Aktuell wird angestrebt, den Anteil des aus erneuerbaren Energien erzeugten Stroms am Bruttostromverbrauch auf 65 % bis zum Jahr 2030 und mindestens auf 80 % bis zum Jahr 2050 zu steigern.

Investitionsanreize für Anlagenbetreiber

Um diese Ziele zu erreichen, wird den Betreibern einer EEG-Anlage ein gesetzlicher Zahlungsanspruch gegen den Netzbetreiber zugebilligt. Dadurch soll ein wirtschaftlicher Betrieb der Anlagen ermöglicht werden. Wichtig ist hierbei, dass nach dem sogenannten Ausschließlichkeitsprinzip ein Anspruch nur für solche Anlagen entsteht, in denen ausschließlich erneuerbare Energien eingesetzt werden.

Marktprämie, Einspeisevergütung oder Mieterstromzuschlag

Der Vergütungsanspruch gegen den Netzbetreiber ist abhängig von Art, Größe und Standort der Anlage. Denkbar sind folgende drei Ausgestaltungen: Marktprämie, Einspeisevergütung oder Mieterstromzuschlag. Da der Gesetzgeber eine Direktvermarktung der erneuerbaren Energien anstrebt, ist der Regelfall die Vergütung in Gestalt der Marktprämie. Eine gesetzlich festgelegte Einspeisevergütung kommt nur für kleine Anlagen mit einer Leistung von bis zu 100 kW in Betracht, bei denen eine Direktvermarktung unwirtschaftlich wäre. Dies betrifft typischerweise die Photovoltaikanlagen auf Gebäuden. Der Anspruch auf den sogenannten Mieterstromzuschlag entsteht für Strom aus Solaranlagen mit einer Leistung von bis zu 100kW auf oder an Wohngebäuden, soweit an Letztverbraucher geliefert wird, die innerhalb dieses Gebäudes oder in unmittelbar räumlichen Zusammenhang wohnen. Auch gemischt genutzte Gebäude werden erfasst, sofern mindestens 40 % des Gebäudes zum Wohnen genutzt werden.

Einhaltung baurechtlicher Vorgaben

Die Errichtung einer Photovoltaikanlage berührt nicht nur energierechtliche Fragestellungen, sondern auch baurechtliche Belange. Je nach Größe und Art der Anlage besteht eine Pflicht vor der Errichtung eine Baugenehmigung einzuholen. Auch wenn dies nicht erforderlich sein sollte, weil die Anlage etwa an oder auf einem Gebäude angebracht wird, müssen dennoch baurechtliche Vorgaben eingehalten werden.

Gerne beraten wir Sie über Fördermöglichkeiten, bei der verwaltungsrechtlichen Genehmigung sowie zu Betreiberpflichten und Haftungsfragen.

Weitere Informationen

Frau Melanie Thiemann, LL.M. Eur. ist Rechtsanwältin bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Frau Thiemann berät insbesondere zum Verwaltungsrecht und Vergaberecht.

Dieser Artikel ist in der von der IHK Würzburg Schweinfurt herausgegebenen Wirtschaft in Mainfranken, Ausgabe 04/2021 erschienen.

Vorstand der BIAG über verschleppte Unternehmensinsolvenzen

Erstellt am: Freitag, 26. Februar 2021 von JHofmann

Die Meldungen über Insolvenzverfahren werden in den kommenden Wochen und Monaten zunehmen. Ursache der Insolvenzen ist dabei aber häufig nicht alleine die Corona-Krise.

Im Interview mit der Main Post sprechen die Vorstände der Bendel Insolvenzverwaltung AG, Herr Dr. Markus Schädler und Herr Kornelius Klatt über den Stand der Insolvenz der alt eingesessenen Würzburger Autowerkstatt Hagenauer, aktuell zunehmende Insolvenzverfahren und die Ziele erfolgreicher Insolvenzverwaltung.

Bei den meisten zu erwartenden Insolvenzen ist die Pandemie häufig nicht die alleinige Ursache, sorgt aber dafür, dass Unternehmen jetzt vor Problemen stehen, die sie nicht mehr bewältigen können. Wenn angeschlagene Unternehmen dann nicht rechtzeitig reagieren und eine Insolvenz verschleppen, besteht die Gefahr, dass diese weitere Unternehmen durch ausbleibende Zahlungen ebenfalls in Schwierigkeiten bringen.

Im Rahmen einer erolgreichen Insolvenzverwaltung, ist es in aller Regel sinnvoll, das angeschlagene Unternehmen nachhaltig zu sanieren, damit es wieder Gewinne erwirtschaften und seine Gläubiger bezahlen kann. Wenn aber jede Sanierungsperspektive fehlt, muss das Unternehmen geschlossen werden, um weiteren Schaden von allen Beteiligten abzuwenden.

Weitere Informationen:

Die Bendel Insolvenzverwaltung AG und die Bendel & Partner Rechtsanwälte mbB zählen zu den führenden Beratungsunternehmen in den Bereichen Insolvenzverwaltung, Insolvenzrecht und Prozessrecht. Sie verstehen Unternehmenskrisen und Insolvenz nicht als Ausdruck unternehmerischen Scheiterns, sondern setzen sich mit großem Nachdruck und Erfolg dafür ein, dass die Gläubiger bestmöglich befriedigt und zugleich Unternehmen in der Insolvenz saniert werden. Dabei ist der Erhalt von Arbeitsplätzen ein vorrangiges Ziel. Sowohl in Regelinsolvenzverfahren als auch in Eigenverwaltung-/ Schutzschirmverfahren konnten bereits zahlreiche Unternehmen unter Regie der Bendel Insolvenzverwaltung AG erfolgreich saniert werden. Ziele sind die weitestgehende Entlastung der Insolvenzgerichte und die bestmögliche Befriedigung der wirtschaftlichen Interessen der Gläubigergemeinschaft.

Diese Fokussierung stellt die Bendel Insolvenzverwaltung AG besonders mit einer überdurchschnittlichen Quote für ungesicherte Gläubiger in Unternehmensinsolvenzen unter Beweis. Mit ca. 24 Prozent ist diese fast zehnmal so hoch wie der Bundesdurchschnitt (2,6 Prozent).

Am 01.01.2021 tritt die HOAI 2021 in Kraft

Erstellt am: Donnerstag, 12. November 2020 von JHofmann

Nachdem der Bundesrat dem Entwurf der Ersten Verordnung zur Änderung der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ohne Änderungen zugestimmt hat, wird die neue Fassung der HOAI zum 01.01.2021 in Kraft treten.

Bereits in unserem Beitrag zur Zukunft der HOAI vom 22.07.2020 hatten wir dargestellt, dass der EuGH die in der HOAI verankerten Mindest- und Höchstsätze in seiner Entscheidung vom 04.07.2019 für mit EU-Recht nicht vereinbar erklärt hatte. Die Bundesrepublik Deutschland stand daher in der Pflicht, die nationale Rechtsordnung an die Vorgaben des Urteils anzupassen. Mit der Änderung des ArchLG und der Novelle der HOAI soll den europarechtlichen Anforderungen nachgekommen werden.

Wesentliche Neuerungen der HOAI 2021

Die HOAI 2021 wird keine verbindlichen Mindest- und Höchsthonorarsätze mehr regeln. Die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen können künftig vielmehr frei vereinbart werden. Die Grundsätze und Maßstäbe der HOAI können zwar weiter zur Honorarermittlung herangezogen werden, hinsichtlich der Höhe haben die Honorarspannen der HOAI jedoch nur noch unverbindlichen Orientierungscharakter.

Darüber hinaus sieht die HOAI 2021 für die Fälle, in denen keine (wirksame) Honorarvereinbarung geschlossen wurde, vor, dass der Basishonorarsatz als vereinbart gilt. Dieser entspricht der Höhe nach dem bisherigen Mindestsatz. Außerdem werden die Formanforderungen reduziert. Um den Abschluss wirksamer Honorarvereinbarungen zu vereinfachen, genügt nach der HOAI 2021 die einfache Textform.

Gerne beraten wir Sie bei allen Fragen zum Honorarrecht der Architekten und Ingenieure.

Weitere Informationen:

Herr Nils Pöpperl, LL.M. Eur. ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragen des Privaten Baurechts sowie Architekten- und Ingenieurrechts. Einen Schwerpunkt seiner Tätigkeit bildet dabei die Durchsetzung bestehender Honoraransprüche von Architekten und Ingenieuren sowie die Abwehr von Schadensersatzansprüchen aufgrund behaupteter Planungs- und/oder Bauüberwachungsfehler.

Herr Dr. Jochen Hogrefe ist ebenfalls Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät auch er in allen Fragen des Privaten Baurechts sowie Architekten- und Ingenieurrechts. Ein Schwerpunkt seiner Tätigkeit bildet die Wahrnehmung der rechtlichen Interessen von Bauunternehmen.

Risiken bei der Umsetzung von im Rahmen des Corona-Konjunkturpaketes geförderten Maßnahmen

Erstellt am: Freitag, 21. August 2020 von JHofmann

Im Zuge der anhaltenden Corona-Pandemie hat die Bundesregierung ein umfassendes Konjunktur- und Krisenbewältigungspaket beschlossen, das Maßnahmen im Gesamtumfang von 130 Milliarden Euro beinhaltet und Impulse zur Stabilisierung der Wirtschaft setzen soll.

Zum Konjunkturpaket gehören unter anderem auch die Förderung der Kommunen sowie Zukunftsinvestitionen, etwa im Bereich der Digitalisierung. Es ist daher verstärkt damit zu rechnen, dass in naher Zukunft gerade auch durch öffentliche Auftraggeber Projekte realisiert werden, die mit staatlichen Zuwendungen aus diesem Konjunkturpaket gefördert sind.

Staatliche Zuwendungen werden in der Regel über einen Zuwendungsbescheid bewilligt, der Nebenbestimmungen in Sinne einer verwaltungsrechtlichen Auflage beinhaltet (im Rahmen der Projektförderung werden dies regelmäßig die ANBest-P sein). Diese Nebenbestimmungen zum Zuwendungsbescheid verpflichten öffentliche Auftraggeber dabei in der Regel, die zugewendeten Mittel ausschließlich unter Beachtung vergaberechtlicher Grundsätze zu verwenden.

Verstöße gegen diese Auflage im Sinne einer Verletzung vergaberechtlicher Bestimmungen können im Einzelfall die (teilweise) Rückforderung der gewährten Fördermittel rechtfertigen – auch noch Jahre nach Abschluss des geförderten Projektes.

Dieses Risiko besteht sowohl für öffentliche Auftraggeber als Zuwendungsempfänger/Zuwendungsverwender als auch für z.B. Berater sowie Architekten und Ingenieure. Sofern diese Leistungen für einen öffentlichen Auftraggeber erbringen, die im Zusammenhang mit geförderten Maßnahmen stehen und in deren Erfüllung die Bewertung vergaberechtlicher Sachverhalte erforderlich wird, ist erhöhte Sorgfalt geboten. Bei Verstößen drohen Regressansprüche wegen widerrufener Fördermittel, die zumindest durch Mitverschulden in Folge einer fehlerhaften Unterstützungsleistung verursacht worden sind.

Sollte es sich im Worst-case sogar um einen schwerwiegenden Vergabefehler handeln (z.B. Zuschlag auf ein wegen Änderung der Vergabeunterlagen zwingend auszuschließendes Angebots, VG München, 13.01.2011 – M 10 K 09.5291) und dieser als grob fahrlässig eingestuft werden, kann dies im Einzelfall sogar eine Haftung ohne deckenden Versicherungsschutz bedeuten.

Sollten Sie im Einzelfall bei der Beurteilung vergaberechtlicher Fragestellungen Hilfe benötigen, unterstützen wir Sie sehr gerne.

Weitere Informationen

Herr Christian Hettinger ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Er berät als Fachanwalt für Vergaberecht öffentliche Auftraggeber und Auftragnehmer in allen Fragestellungen des Vergaberechts und insbesondere bei der rechtssicheren Gestaltung von öffentlichen Ausschreibungen und der Teilnahme an einer solchen. Ein weiterer Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt im Immobilienrecht.