Fachanwalt Archive – Seite 2 von 13

Beiträge mit dem Schlagwort ‘Fachanwalt’

Welche „Füllaufträge“ sind nach einer freien Kündigung auf die Vergütung des Unternehmers anzurechnen?

Erstellt am: Montag, 22. April 2024 von Leber

OLG Celle, Beschluss vom 21.02.2023 – 4 U 4/22

Kündigt der Auftraggeber den Bauvertrag, kann der Unternehmer gemäß § 649 BGB die vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen verlangen, wenn es sich um eine freie Kündigung handelt, also kein wichtiger Grund für die Kündigung vorliegt.

Im Rahmen des Abzugs der ersparten Aufwendungen muss sich der Unternehmer dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrags an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt.

Ein anzurechnender Füllauftrag liegt nach dem OLG Celle nur dann vor, wenn ein ursächlicher Zusammenhang zwischen der Kündigung und dem Ersatzauftrag besteht. Der anderweitige Erwerb muss also durch die Kündigung des Auftraggebers erst möglich geworden sein. Andere Aufträge, die der Unternehmer auch unabhängig von der Kündigung in der Lage war auszuführen, sind nach dieser Entscheidung keine Füllaufträge.

Praxistipp: Die Entscheidung ist für Unternehmer günstig, weil diese sich bei der Berechnung der Vergütung für infolge der Kündigung nicht erbrachter Leistungen nur die echten „Füllaufträge“ abziehen lassen müssen, während die Aufträge, die er unabhängig von der Kündigung hatte, nicht abgezogen werden.

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Herr Dr. Christian Schmitt, LL.M. Eur. ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort in Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät Herr Dr. Schmitt in allen Fragestellungen zum Privaten Bau- und Architektenrecht, insbesondere zum öffentlichen Baurecht und im Verwaltungsrecht.

Änderung an Vergabeunterlagen gleich Angebotsausschluss?

Erstellt am: Montag, 22. April 2024 von Leber

Sehen die Vergabebedingungen eines öffentlichen Auftraggebers vor, dass eigene Vertragsbedingungen des Auftragnehmers wie etwa Liefer-, Vertrags- und Zahlungsbedingungen nicht Vertragsbestandteil werden, und stellt ein Bieter mit seinem Angebot dennoch solche Bedingungen, sind diese infolge der Abwehrklausel des Auftraggebers im Falle der Auftragserteilung nicht wirksam.

Doch wie wirkt sich der Umstand, dass der Bieter entgegen der Vergabeunterlagen doch eigene Vertragsbedingungen einbeziehen wollte, aus? Sind Angebote mit eigenen Vertragsbedingungen automatisch ausgeschlossen?

Bis zu einer viel beachteten und praxisrelevanten Entscheidung des BGH (Urteil vom 18.06.2019 – X ZR 86/17) galt, dass die damit einhergehende Abweichung von Vergabeunterlagen einen Ausschlussgrund begründet.

In seiner Entscheidung hat der BGH einerseits bestätigt, dass die Vergabebedingungen eines öffentlichen Auftraggebers, die die Einbeziehung von AGB des Auftragnehmers ausschließen, im Falle einer Auftragserteilung bindend sind. Andererseits hat er dem bisher anerkannten Ausschlussgrund „Abweichung von den Vergabeunterlagen“ bei Einbeziehung eigener AGB weitgehend eine Absage erteilt.

Der BGH argumentiert, dass ein Angebot trotz beigefügter AGB des Bieters berücksichtigt werden kann, wenn dieses nach Streichung der AGB dem Inhalt der Vergabeunterlagen entspricht. Ein Ausschluss des Angebots wegen Änderungen an den Vergabeunterlagen sei dann nicht erforderlich und nicht zulässig. Anders sei dies jedoch, wenn ein von den Vorgaben der Vergabeunterlagen inhaltlich abweichendes Angebot abgegeben wird und ohne diese Abweichung kein vollständiges, d.h. kein annahmefähiges Angebot verbleibt.

Diese Entscheidung des BGH hat erheblichen Einfluss auf die Praxis im Bereich der öffentlichen Auftragsvergabe.

Praxistipp: Ein Ausschluss wegen angeblicher Änderung der Vergabeunterlagen muss vom Bieter oft nicht hingenommen werden. Vielmehr bedarf es zunächst einer Aufklärung, ob abweichende Angaben eines Bieters auf ein Missverständnis zurückzuführen sind, bevor tatsächlich ein Ausschluss vorgenommen werden kann.

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Herr Dr. Jochen Hogrefe ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragen des Privaten Baurechts sowie Architekten- und Ingenieurrechts. Ein weiterer Schwerpunkt seiner Tätigkeit ist die Beratung in allen Fragestellungen des Verkehrsrechts, damit berechtigte Ansprüche vollständig und schnell reguliert werden.

Vergütungsanspruch des Bauträgers verjährt nach 10 Jahren

Erstellt am: Dienstag, 27. Februar 2024 von Leber

Endlich herrscht Klarheit: Für den einheitlichen Vergütungsanspruch des Bauträgers gilt gemäß § 196 BGB eine zehnjährige Verjährungsfrist.

Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 07.02.2023 – VII ZR 231/22 einen langjährigen Streitpunkt hinsichtlich der Verjährungsfrist von Vergütungsansprüchen aus Bauträgerverträgen endgültig entschieden.

Im Gegensatz zur Auffassung des OLG Karlsruhe, welches die dreijährige Regelverjährung gemäß § 195 BGB heranzog, stellte der BGH klar, dass solche Ansprüche der Verjährung des § 196 BGB unterliegen. Demnach verjährt der Vergütungsanspruch eines Bauträgers gegenüber dem Erwerber erst nach 10 Jahren.

Die Begründung des BGH für die Anwendung des § 196 BGB liegt vor allem darin, dass der Vergütungsanspruch nicht rechtlich aufgeteilt werden kann. Das OLG Karlsruhe hatte zuvor die werkvertragliche und kaufvertragliche Komponente eines Bauträgervertrags unterschieden und argumentiert, dass bei der Geltendmachung einer Schlussvergütung das kaufvertragliche Element vorherrsche. Der BGH betont jedoch, dass eine derartige rechtliche Aufteilung – zumindest ohne vorherige ausdrückliche Vereinbarung – nicht angenommen werden kann. Somit tritt § 195 BGB subsidiär hinter der spezielleren Norm des § 196 BGB zurück.

Besonders wies der BGH darauf hin, dass der Eigentumserwerb der Immobilie als Hauptzweck des Rechtsgeschäfts im Vordergrund steht. Würde der Vergütungsanspruch vor der Eigentumsübertragung verjähren, könnte der Bauträger die Übertragung wegen ausstehender Vergütungsleistung verweigern.

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Frau Maxi Bindrum ist Rechtsanwältin bei Bendel & Partner an unserem Standort Schweinfurt. Sie berät in allen Fragen des Privaten Baurechts sowie Architekten- und Ingenieurrechts.

Herr Johannes Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg und seit 2023 Partner der Kanzlei. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragestellungen zum Privaten Baurecht sowie zum Architektenrecht und Ingenieurrecht. Der Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt dabei im Bauträgerrecht und Maklerrecht. Daneben berät Herr Hofmann auch im Vereinsrecht.

Wahrt eine Messenger-Nachricht das Schriftformerfordernis der Mängelrüge?

Erstellt am: Freitag, 26. Januar 2024 von Leber

Wie in jedem anderen Lebensbereich, kommt es auch auf der Baustelle immer wieder und vermehrt zum Einsatz moderner Kommunikationsmittel. Doch können diese von den am Bau Beteiligten bedenkenlos genutzt werden? Oder bringt die Nutzung von Messenger-Diensten möglicherweise rechtliche Nachteile mit sich?

Dass die Kommunikation über Messenger-Dienste nicht in jedem Fall den gesetzlich vorgesehenen Formerfordernissen genügt, zeigt ein aktuelles Urteil des OLG Frankfurt am Main.

Problematisch kann es zum Beispiel werden, wenn der Auftraggeber den Auftragnehmer per Messenger-Dienst auffordert, sich ein nach seiner Auffassung mangelhaftes Gewerk noch einmal anzuschauen. Da die Hemmung der Verjährung nur für konkret gerügte Mängel eintritt, ist hierfür entscheidend, ob überhaupt eine wirksame Mängelanzeige vorliegt. Sofern die VOB/B in den Vertrag einbezogen ist, gilt für eine Mängelrüge als zwingende Voraussetzung für den Eintritt der Verjährungsverlängerung gemäß § 13 Abs. 5 Nr. 1 Satz 2 VOB/B die schriftliche Form.

In seiner Entscheidung hat das OLG Frankfurt am Main festgehalten, dass eine Nachricht über den Messenger-Dienst WhatsApp das vereinbarte Schriftformerfordernis im VOB/B-Vertrag jedoch nicht erfüllt. Dies führte im konkreten Fall dazu, dass der Auftragnehmer sich erfolgreich auf eine Verjährung der Mängelansprüche berufen konnte.

Wer die (gewillkürte) Schriftform rechtssicher wahren will, dem ist also zu raten, formbedürftige Mitteilungen oder Rechtshandlungen nicht über einen Messenger-Dienst abzuwickeln.

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Sie haben noch Fragen zum Mietrecht, insbesondere zum Abschluss eines Mietvertrags und zur Mieterhöhung?

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Erster qualifizierter Mietspiegel in Würzburg – Was ist das und was ändert sich?

Erstellt am: Mittwoch, 18. Oktober 2023 von Leber

Aufgrund einer Gesetzesänderung hat die Stadt Würzburg einen qualifizierten Mietspiegel erstellt. Dieser ist am 29.09.2023 veröffentlicht worden. Hierdurch ergeben sich insbesondere für Vermieter und Vermieterinnen einige Änderungen.

Das Wichtigste in aller Kürze:

Welche Auswirkungen hat der Mietspiegel für mich als Vermieter?

Durch den Mietspiegel lässt sich nunmehr für Würzburg die ortsübliche Vergleichsmiete vergleichsweise einfach ermitteln. Das ist insbesondere für zwei Bereiche wichtig:

Zum einen darf in Würzburg bei bestimmten Wohnungen die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete zu Beginn des Mietverhältnisses höchstens um 10 Prozent übersteigen.

Zum anderen kann mit dem Mietspiegel eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete begründet werden. Ohne Begründung hätten Sie als Vermieter keinen Anspruch auf eine Mieterhöhung.

Auf welche Wohnungen ist der Mietspiegel anwendbar?

Vermieter können den Mietspiegel für vermietete Wohnungen und Häuser mit einer Fläche zwischen 25 m² und 160 m² verwenden.

Nicht unmittelbar anwendbar ist der Mietspiegel hingegen auf Wohnungen, die z. B. der Mietpreisbindung unterliegen, zu Wohnheimen gehören oder nur zum vorübergehenden Gebrauch genutzt werden, sowie auf (teil)möblierte Wohnungen.

Wie lange gilt der Mietspiegel?

Der Mietspiegel gilt für die nächsten zwei Jahre seit Veröffentlichung, also bis zum 28.09.2025.

Wie kann ich die Miete erhöhen?

Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht vor, dass Sie als Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen können.

Hierfür verlangt das Gesetz allerdings, dass eine Reihe von formellen Anforderungen eingehalten werden. Unter anderem ist erforderlich, dass die Mieterhöhung richtig begründet wird. Dabei kann der Mietspiegel helfen.

Sind alle Anforderungen eingehalten, haben Sie als Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Sollte der Mieter nicht zustimmen, steht Ihnen der Klageweg offen.

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Sie haben noch Fragen zum Mietrecht, insbesondere zum Abschluss eines Mietvertrags und zur Mieterhöhung?

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Herr Michael Hilmer ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Schweinfurt. Er berät insbesondere zum Miet- und Pachtrecht, Wohnungseigentumsrecht und Maklerrecht.