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Verzögerungen beim Bauträgervertrag – nur wegen Corona?

Erstellt am: Freitag, 2. Juli 2021 von JHofmann

Bei Bauprojekten kommt es immer wieder vor, dass ein ursprünglich vereinbarter Fertigstellungstermin nicht eingehalten werden kann. Insbesondere bei Bauträgerverträgen ist es für die Erwerber problematisch, wenn der Einzugstermin verschoben werden muss.

In den letzten beiden Jahren ist es nicht zuletzt aufgrund der Corona-Pandemie immer wieder zu behördlichen Anordnungen, Materialbeschaffungsschwierigkeiten, Reise- und Kontaktbeschränkungen etc. gekommen. Auch ungewöhnliche Materialpreissteigerungen und Rohstoffknappheit haben die Branche zuletzt vor Herausforderungen gestellt. All dies hat vielfach dazu geführt, dass der Bau sich verzögert.

Für die Erwerber einer Eigentumswohnung kann es zu einer erheblichen Belastung werden, wenn diese erst später als erwartet übergeben wird. Vor allem, wenn im Vertrauen auf den Einzugstermin ein bestehender Mietverträge bereits gekündigt worden ist, entstehen häufig erhebliche Mehrkosten, die in die Finanzierung nicht eingepreist waren. Zusätzliche Mietzahlungen und Fahrtkosten, weiterlaufende Bereitstellungszinsen, unnötige Einlagerungskosten oder weitere Umzugskosten belasten Erwerber zusätzlich. Zudem können diesen Gebrauchsvorteile oder Mietzahlungen entgehen.

 

Verbindliche Vertragsfristen

Um diesem Risiko Rechnung zu tragen, enthalten Bauträgerverträge in der Regel verbindliche Fertigstellungstermine. Für alle ab dem 01.01.2018 beurkundeten Verträge ist das auch gesetzlich vorgeschrieben. Aber auch vorher war es üblich, dass jedenfalls der Zeitpunkt der Bezugsfertigstellung vertraglich festgehalten wurde, weil er vor allem für die Erwerber so wichtig ist.

Was aber passiert, wenn der vereinbarte Termin nicht eingehalten werden kann?

 

Verzug des Bauträgers bei Überschreitung von Vertragsfristen

Mit der Überschreitung vertraglich vereinbarter Termine kommt ein Bauträger grundsätzlich ohne Mahnung in Verzug. Nur dann, wenn die Leistung infolge eines Umstandes unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat, kommt der Bauträger nicht in Verzug.

Grundsätzlich hat der Bauträger aber dafür zu sorgen, dass vereinbarte Termine eingehalten werden können. Ein Bauträger sollte daher ausreichende zeitliche Puffer berücksichtigen, um auch auf unvorhergesehene Situationen reagieren zu können, ohne die Vertragsfristen zu überschreiten.

Ist es doch einmal zu einer zeitlichen Verzögerung gekommen, sollte der Erwerber die Sache keinesfalls in die eigene Hand nehmen und die Arbeiten selbst fertigstellen oder fertigstellen lassen. In der Regel bleibt er dabei nämlich zusätzlich zu seinem Schaden noch auf den Mehrkosten sitzen. Bei einer Beurkundung des Bauträgervertrages nach 2017 kann der Erwerber den Vertrag auch nicht kündigen. Und auf gar keinen Fall sollte er zurücktreten, weil daran eine Vielzahl nachteiliger Folgen geknüpft sind.

 

Möglichkeit (pauschalen) Schadensersatzes

Allerdings besteht häufig die Möglichkeit, den entstandenen Schaden ersetzt zu verlangen.

Bauträgerverträge sehen für diesen Fall oft einen pauschalen Schadensersatz vor, sodass nicht jede einzelne Schadensposition beleget werden muss.

Aber auch wenn keine entsprechende Regelung getroffen ist, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, den entstandenen Schaden an den Bauträger weiterzureichen.

 

Vertragsgestaltung zu Gunsten des Bauträgers möglich

Wenn aber in dem Vertrag eine Klausel enthalten ist, wonach sich der Fertigstellungstermin aus dem ein oder anderen Grund verschieben kann, sieht das möglicherweise anders aus.

Allerdings unterliegen solche Regelungen als AGB zum einen einer strengen Kontrolle, sodass man deren Wirksamkeit auf jeden Fall prüfen lassen sollte. Zum anderen muss immer hinterfragt werden, ob es überhaupt aufgrund der dort vorgesehenen Ausnahmetatbestände zu einer Verzögerung gekommen ist.

 

Corona – immer ein Fall höherer Gewalt?

Vor allem seit dem Ausbruch der Pandemie werden Verzögerungen immer wieder pauschal „auf Corona“ geschoben. Das sei doch „höhere Gewalt“.

Allerdings handelt es sich bei höherer Gewalt um eine absolute Ausnahmesituation. In der Praxis wird viel zu schnell von höherer Gewalt gesprochen, obwohl die komplexen rechtlichen Voraussetzungen dafür tatsächlich gar nicht vorliegen.Die Rechtsprechung hat eine Vielzahl an Voraussetzungen entwickelt, die gegeben sein müssen, damit man von höherer Gewalt sprechen kann (BGH, Urteil vom 12.03.1987 – VII ZR 172/86; BGH, Urteil vom 22.04.2004 – III ZR 108/03).

Zwar wird der Ausbruch der Corona-Pandemie grundsätzlich als Ereignis höherer Gewalt anzusehen sein. Dies bedeutet aber nicht, dass jegliche Verzögerung, die seitdem eingetreten ist, aufgrund höherer Gewalt eingetreten ist.

So kann ein Unternehmer sich nicht auf Höhere Gewalt berufen, wenn die Arbeiten aus Angst vor Corona eingestellt werden. Oder wenn nur einzelne seiner Mitarbeiter ausfallen und man grundsätzlich für Ersatz sorgen könnte. Gleiches gilt für Nachunternehmer oder Lieferanten, so lange auf dem Markt alternative Anbieter vorhanden sind. Dabei spielt es grundsätzlich auch keine Rolle, ob diese Ersatzbeschaffungen teurer sind.

Es ist daher immer genau zu prüfen, ob denn überhaupt ein Fall höherer Gewalt vorliegt und wenn ja, wie sich das auf den Fertigstellungstermin auswirkt.

 

Dokumentation und Vertragsgestaltung

Für Bauträger ist es daher von entscheidender Bedeutung, darauf zu achten, dass sie die tatsächlichen Ursachen einer Verzögerung genau dokumentieren und im Zweifel auch beweisen können, dass es ihnen trotz größter Anstrengungen nicht möglich war, die Verzögerung zu verhindern. Gleichzeitig sollte er sich durch eine entsprechende Vertragsgestaltung gegenüber seinen Nachunternehmern absichern.

Erwerber erreichen die bestmögliche Absicherung im Falle von Verzögerungen durch eine vorteilhafte Gestaltung des Bauträgervertrages vor der Beurkundung. Wenn eine Verzögerung eintritt, hilft in erster Linie eine offene Kommunikation mit dem Bauträger. Gleichzeitig sind Schäden sauber und nachvollziehbar zu dokumentieren.

 

Gerne unterstützen wir Sie bei der Vertragsgestaltung und im Fall von Verzögerungen bei der Dokumentation und Geltendmachung von Verzögerungsschäden.

 

Weitere Informationen:

 

Herr Johannes Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragestellungen zum Privaten Baurecht sowie zum Architektenrecht und Ingenieurrecht. Der Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt dabei im Bauträgerrecht und Maklerrecht. Daneben berät Herr Hofmann auch im Vereinsrecht.

Aktuelle Maßnahmen des Bundesministeriums für Finanzen

Erstellt am: Mittwoch, 18. März 2020 von JHofmann

Das Bundesfinanzministerium hat gemeinsam mit dem Bundeswirtschaftsministerium ein weitreichendes Hilfsprogramm und steuerpolitische Maßnahmen auf den Weg gebracht, damit durch die Corona-Pandemie kein Unternehmen in Existenznot gerät und möglichst kein Arbeitsplatz verloren geht.

1. Kurzarbeit flexibilisieren

 

Deutschland hat ein starkes System der sozialen Sicherung. Die damit verbundenen automatischen Stabilisatoren stützen die Konjunktur. Die Bundesregierung wird diese Stabilisatoren voll wirken lassen. Unsicherheit und kurzfristige Störungen der Handelsströme sollen nicht dazu führen, dass Beschäftigte ihren Arbeitsplatz verlieren. Dabei kann die Bundesregierung auf bewährte Instrumente zurückgreifen. Bis Anfang April wird die Kurzarbeiterregelung zielgerichtet angepasst. Dabei werden erleichterte Zugangsvoraussetzungen für das Kurzarbeitergeld eingeführt:

> Absenkung des Quorums der von Arbeitsausfall betroffenen Beschäftigten im Betrieb auf bis zu 10 %

> teilweiser oder vollständiger Verzicht auf Aufbau negativer Arbeitszeitsalden

> Kurzarbeitergeld auch für Leiharbeitnehmer

> vollständige Erstattung der Sozialversicherungsbeiträge durch die Bundesagentur für Arbeit

 

Unter den folgenden Links zum Internetauftrit der Arbeitsagentur finden Sie sowohl ein Formular zur Anzeige von Kurzarbeit als auch ein Formular zur Beantragung von Kurzarbeitergeld.

 

2. Steuerliche Liquiditätshilfen für Unternehmen

 

Um die Liquidität bei Unternehmen zu verbessern, werden die Möglichkeiten zur Stundung von Steuerzahlungen, zur Senkung von Vorauszahlungen und im Bereich der Vollstreckung verbessert. Insgesamt wird den Unternehmen die Möglichkeit von Steuerstundungen in Milliardenhöhe gewährt. Die hierfür erforderliche Abstimmung mit den Ländern hat das Bundesministerium der Finanzen eingeleitet. Im Einzelnen:

> Die Gewährung von Stundungen wird erleichtert. Die Finanzbehörden können Steuern stunden, wenn die Einziehung eine erhebliche Härte darstellen würde. Die Finanzverwaltung wird angewiesen, dabei keine strengen Anforderungen zu stellen. Damit wird die Liquidität der Steuerpflichtigen unterstützt, indem der Zeitpunkt der Steuerzahlung hinausgeschoben wird.

> Vorauszahlungen können leichter angepasst werden. Sobald klar ist, dass die Einkünfte der Steuerpflichtigen im laufenden Jahr voraussichtlich geringer sein werden, werden die Steuervorauszahlungen unkompliziert und schnell herabgesetzt. Die Liquiditätssituation wird dadurch verbessert.

> Auf Vollstreckungsmaßnahmen (z. B. Kontopfändungen) beziehungsweise Säumniszuschläge wird bis zum 31. Dezember 2020 verzichtet, solange der Schuldner einer fälligen Steuerzahlung unmittelbar von den Auswirkungen des Corona-Virus betroffen ist.

 

Bei den Steuern, die von der Zollverwaltung verwaltet werden (z.B. Energiesteuer und Luftverkehrssteuer), ist die Generalzolldirektion angewiesen worden, den Steuerpflichtigen in entsprechender Art und Weise entgegenzukommen. Gleiches gilt für das Bundeszentralamt für Steuern, das bei seiner Zuständigkeit für die Versicherungssteuer und die Umsatzsteuer entsprechend verfahren wird.

Quelle: Bundesministerium der Finanzen

 

Gerne beraten Sie unsere Rechtsanwälte in Würzburg, Schweinfurt und München.