Menü >

Bendel Insolvenzverwaltung AG

Beiträge mit dem Schlagwort ‘Mietrecht’

Wahrt eine Messenger-Nachricht das Schriftformerfordernis der Mängelrüge?

Erstellt am: Freitag, 26. Januar 2024 von Leber

Wie in jedem anderen Lebensbereich, kommt es auch auf der Baustelle immer wieder und vermehrt zum Einsatz moderner Kommunikationsmittel. Doch können diese von den am Bau Beteiligten bedenkenlos genutzt werden? Oder bringt die Nutzung von Messenger-Diensten möglicherweise rechtliche Nachteile mit sich?

 

Dass die Kommunikation über Messenger-Dienste nicht in jedem Fall den gesetzlich vorgesehenen Formerfordernissen genügt, zeigt ein aktuelles Urteil des OLG Frankfurt am Main.

 

Problematisch kann es zum Beispiel werden, wenn der Auftraggeber den Auftragnehmer per Messenger-Dienst auffordert, sich ein nach seiner Auffassung mangelhaftes Gewerk noch einmal anzuschauen. Da die Hemmung der Verjährung nur für konkret gerügte Mängel eintritt, ist hierfür entscheidend, ob überhaupt eine wirksame Mängelanzeige vorliegt. Sofern die VOB/B in den Vertrag einbezogen ist, gilt für eine Mängelrüge als zwingende Voraussetzung für den Eintritt der Verjährungsverlängerung gemäß § 13 Abs. 5 Nr. 1 Satz 2 VOB/B die schriftliche Form.

 

In seiner Entscheidung hat das OLG Frankfurt am Main festgehalten, dass eine Nachricht über den Messenger-Dienst WhatsApp das vereinbarte Schriftformerfordernis im VOB/B-Vertrag jedoch nicht erfüllt. Dies führte im konkreten Fall dazu, dass der Auftragnehmer sich erfolgreich auf eine Verjährung der Mängelansprüche berufen konnte.

 

Wer die (gewillkürte) Schriftform rechtssicher wahren will, dem ist also zu raten, formbedürftige Mitteilungen oder Rechtshandlungen nicht über einen Messenger-Dienst abzuwickeln.

 

Weitere Fragen? – Wir unterstützen Sie gerne!

 

Sie haben noch Fragen zum Mietrecht, insbesondere zum Abschluss eines Mietvertrags und zur Mieterhöhung?

Dann können Sie sich gerne über den Mandatsaufnahmebogen bei uns melden. Wir beraten und unterstützen Sie gerne.

 

Weitere Informationen

 

Herr Johannes Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg und seit 2023 Partner der Kanzlei. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragestellungen zum Privaten Baurecht sowie zum Architektenrecht und Ingenieurrecht. Der Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt dabei im Bauträgerrecht und Maklerrecht. Daneben berät Herr Hofmann auch im Vereinsrecht.

 

Erster qualifizierter Mietspiegel in Würzburg – Was ist das und was ändert sich?

Erstellt am: Mittwoch, 18. Oktober 2023 von Leber

Aufgrund einer Gesetzesänderung hat die Stadt Würzburg einen qualifizierten Mietspiegel erstellt. Dieser ist am 29.09.2023 veröffentlicht worden. Hierdurch ergeben sich insbesondere für Vermieter und Vermieterinnen einige Änderungen.

Das Wichtigste in aller Kürze:

 

Welche Auswirkungen hat der Mietspiegel für mich als Vermieter?

Durch den Mietspiegel lässt sich nunmehr für Würzburg die ortsübliche Vergleichsmiete vergleichsweise einfach ermitteln. Das ist insbesondere für zwei Bereiche wichtig:

Zum einen darf in Würzburg bei bestimmten Wohnungen die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete zu Beginn des Mietverhältnisses höchstens um 10 Prozent übersteigen.

Zum anderen kann mit dem Mietspiegel eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete begründet werden. Ohne Begründung hätten Sie als Vermieter keinen Anspruch auf eine Mieterhöhung.

 

Auf welche Wohnungen ist der Mietspiegel anwendbar?

Vermieter können den Mietspiegel für vermietete Wohnungen und Häuser mit einer Fläche zwischen 25 m² und 160 m² verwenden.

Nicht unmittelbar anwendbar ist der Mietspiegel hingegen auf Wohnungen, die z. B. der Mietpreisbindung unterliegen, zu Wohnheimen gehören oder nur zum vorübergehenden Gebrauch genutzt werden, sowie auf (teil)möblierte Wohnungen.

 

Wie lange gilt der Mietspiegel?

Der Mietspiegel gilt für die nächsten zwei Jahre seit Veröffentlichung, also bis zum 28.09.2025.

 

Wie kann ich die Miete erhöhen?

Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht vor, dass Sie als Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen können.

Hierfür verlangt das Gesetz allerdings, dass eine Reihe von formellen Anforderungen eingehalten werden. Unter anderem ist erforderlich, dass die Mieterhöhung richtig begründet wird. Dabei kann der Mietspiegel helfen.

Sind alle Anforderungen eingehalten, haben Sie als Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Sollte der Mieter nicht zustimmen, steht Ihnen der Klageweg offen.

 

Weitere Fragen? – Wir unterstützen Sie gerne!

Sie haben noch Fragen zum Mietrecht, insbesondere zum Abschluss eines Mietvertrags und zur Mieterhöhung?

Dann können Sie sich gerne über den Mandatsaufnahmebogen (als Link) bei uns melden. Wir beraten und unterstützen Sie gerne.

 

Weitere Informationen

Herr Michael Hilmer ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Schweinfurt. Er berät insbesondere zum Miet- und Pachtrecht, Wohnungseigentumsrecht und Maklerrecht.

Können Vermieter die Nebenkostenvorauszahlungen wegen steigender Energiekosten erhöhen?

Erstellt am: Mittwoch, 7. September 2022 von Riethmann

Die Energiepreise explodieren und dürften bei Mietern zu hohen Nachzahlungen bei den Betriebskosten führen.

Vermieter stellen sich nun die Frage, ob sie berechtigt sind, die Nebenkostenvorauszahlungen an die steigenden Energiepreise in der laufenden Abrechnungsperiode einseitig anzupassen.

Dem steht allerdings die Vorschrift des § 560 Abs. 4 BGB entgegen:

„Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.“

Die Vorauszahlungen können damit lediglich auf Basis der letzten – formell und inhaltlich korrekten – Betriebskostenabrechnung erhöht werden, wobei ein abstrakter Sicherheitszuschlag von pauschal 10 % auf die gesamte Betriebskostenvorauszahlung unzulässig ist und daher nicht verlangt werden kann. Zudem müssen die zu Kostensteigerungen konkret zu erwarten sein.

Haben die Parteien hingegen keine Vorauszahlungen, sondern eine Betriebskostenpauschale vereinbart, kann der Vermieter die Pauschale gemäß § 560 Abs. 1 BGB nur anpassen, wenn er sich dies im Mietvertrag vorbehalten hat.

Unabhängig davon sind sowohl bei Vorauszahlungen als auch Pauschalen einvernehmliche Vereinbarungen jederzeit möglich.

 

Sie benötigen Unterstützung bei der Erstellung einer einvernehmlichen Vereinbarung über Vorauszahlungen bzw. eine Pauschale? Wir unterstützen Sie gerne.

 

Weitere Informationen

Frau Daniele Eck ist Rechtsanwältin bei Bendel & Partner an unserem Standort Schweinfurt. Frau Eck berät insbesondere zum Miet- und Pachtrecht; Wohnungseigentumsrecht und Maklerrecht. Ein weiterer Schwerpunkt ihrer Tätigkeit liegt im Vertriebsrecht.

Update zur Betriebsschließungsversicherung

Erstellt am: Dienstag, 24. August 2021 von JHofmann

Im Zuge der Corona-Pandemie untersagten die Landesregierungen Gastronomiebetrieben die Bewirtung von Gästen vor Ort und Hotelbetrieben die Beherbergung von Gästen zu touristischen Zwecken. Gastronomen und Hoteliers, die eine Betriebsschließungsversicherung für ihren Betrieb abgeschlossen hatten, versuchten Entschädigungen von ihren Versicherungen zu erhalten.

Die Versicherungen verweigerten größtenteils die Deckung und beriefen sich unter anderem darauf, dass Covid-19 von ihren Bedingungen nicht umfasst sei und die Betriebsschließungsversicherungen nur betriebsinterne Gefahren, aber keine Pandemien abdecken. Auf eine bayerische Initiative hin, die vom bayerischen Wirtschaftsminister unterstützt wurde, boten viele Versicherer ihren Versicherungsnehmern 15 % der Versicherungssumme.

 

Konkrete Versicherungsbedingungen entscheidend

 

Auch wenn es immer auf die Auslegung der konkreten Versicherungsbedingungen ankommt, verwenden viele Versicherer sehr ähnliche Bedingungen, sodass sich die Bedingungen in vergleichbare Gruppen einteilen lassen und die Gerichte sich mit den gleichen Rechtsfragen beschäftigen müssen.

Bundesweit wurden und werden zahlreiche Prozesse gegen die Versicherer geführt, die von den Gerichten sehr unterschiedlich entschieden wurden. Die Mehrheit der veröffentlichten  erstinstanzlichen Urteile ergingen allerdings zugunsten der Versicherungen.

 

Keine einheitlichen Entscheidungen auch in der zweiten Instanz

 

Seit Februar 2021 entscheiden nun häufiger auch zweitinstanzliche Gerichte. Den Anfang machte ein Urteil des OLG Stuttgart zugunsten der Versicherungen. Es folgten weitere Entscheidungen zugunsten der Versicherungen. Am 30.06.2021 erging nun das erste zweitinstanzliche Urteile zugunsten der Versicherungsnehmer, erlassen vom OLG Karlsruhe und ausführlich begründet zu der wohl gängigsten Art von Versicherungsbedingungen. Auch in zweiter Instanz setzen sich die divergierenden Entscheidungen somit fort.

Die Betriebsschließungsversicherungen werden die deutschen Gerichte auch noch weiterhin beschäftigen – eine endgültige Klärung wird erst durch den Bundesgerichtshof erfolgen. Zwischenzeitlich sind auch schon erste Verfahren zum Bundesgerichtshof gelangt. Wann eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs ergehen wird, ist noch nicht absehbar.

Gastronomen und Hoteliers, die ihre Betriebsschließungsversicherung in Anspruch nehmen, müssen sich darauf einstellen, den gesamten Instanzenzug zu beschreiten, um die Frage der Einstandspflicht ihrer Versicherung zu klären. Gerne prüfen wir Ihren Versicherungsvertrag.

 

Weitere Informationen

 

Bendel & Partner Rechtsanwälte mbB ist eine der führenden Kanzleien für Wirtschaftsrecht in Franken. Mit unseren Büros in Würzburg, Schweinfurt und München beraten wir bundesweit Unternehmen, Privatpersonen sowie Kommunen. Bendel & Partner steht für unternehmerisches Denken, hohe fachliche Kompetenz und eine umfassende, hochqualifizierte Rechtsberatung aus einer Hand. Wir unterstützen Sie bei der Durchsetzung ihrer Ziele und legen besonderen Wert auf eine individuelle, umfassende und wirtschaftlich sinnvolle Beratung.

Durch die enge Zusammenarbeit mit der Bendel Insolvenzverwaltung AG und der Bendel Unternehmensberatung GmbH profitieren unsere Mandanten von der gebündelten Expertise aus über 45 Jahren wirtschaftsrechtlicher Beratung.

Der Mietvertrag als wesentlicher Baustein für die Selbständigkeit im Gesundheitswesen

Erstellt am: Sonntag, 6. Juni 2021 von JHofmann

Die Ausübung der selbständigen Tätigkeit erfolgt im Gesundheitssektor typischerweise in entsprechenden Räumlichkeiten, die zu diesem Zweck angemietet werden. Sofern geeignete Flächen gefunden wurden, ist der Fortbestand dieses Vertragsverhältnisses für den beruflichen Erfolg wesentlich.

 

Ausgestaltung und Zustandekommen des Mietvertrages

 

Bereits bei der Ausgestaltung des Vertrages gilt es die berufsrechtlichen Anforderungen einzelner Heilberufe zu beachten. So beinhaltet z.B. die Apothekenbetriebsordnung ausdrückliche Vorgaben zur Beschaffenheit und Größe der Betriebsräume. Sollten diese nicht erfüllt werden, wäre eine Abnahme durch die zuständige Behörde und Eröffnung nicht möglich. Es ist daher sinnvoll, bereits das Zustandekommen des Mietvertrages ausdrücklich an die Erteilung der Betriebserlaubnis zu knüpfen.

 

Bauliche Maßnahmen im Mietobjekt – „verlorene“ Investitionen

 

Sofern die Gewerbeflächen bislang nicht entsprechend dem vereinbarten Mietzweck genutzt werden oder eine Runderneuerung erfolgt, sind häufig auch bauliche Eingriffe im Mietobjekt erforderlich. Gerade im Bereich der sog. „Apparatemedizin“ ist die fachgerechte Einrichtung der Praxisräume aber regelmäßig mit erheblichen Kosten und Substanzeingriffen verbunden. Die einzelnen Herstellungspflichten und -befugnisse sollten im Praxismietvertrag festgelegt und für den Fall der Beendigung bereits Vorkehrungen getroffen werden. Ohne eine ausdrückliche Regelung ist der Mieter grundsätzlich verpflichtet, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.

 

Veränderungen während des laufenden Mietverhältnisses – Schriftformgebot

 

Nicht nur die Ausstattung von Praxisräumen unterliegt einem ständigen Wandel. Auch die Anmietung zusätzlicher Flächen kann z.B. eine Anpassung des Mietvertrages erforderlich machen. Auch für diese Absprachen gilt jedoch grundsätzlich das sog. Schriftformgebot, d.h. u.a. die vereinbarten Änderungen oder Ergänzungen müssen, sofern sie „wesentlich“ sind, schriftlich niedergelegt werden. Erfüllt der Nachtrag diese gesetzlichen Anforderungen nicht, kann dieser Verstoß das gesamte Vertragsverhältnis „infizieren“ und zu einer vorzeitigen Beendigung von langfristigen Mietverhältnissen führen. Spätestens im Falle einer Kündigung wegen eines Schriftformverstoßes wird dem Mieter die Bedeutung des Mietvertrages für die Ausübung seiner beruflichen Tätigkeit jedoch bewusst.

 

Weitere Informationen

 

Herr Ulrich Schnapp ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort in Schweinfurt. Er berät insbesondere in allen Fragen zum Vertriebsrecht sowie zum Miet- und Pachtrecht. Ein weiterer Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt im Medizinrecht.

Dieser Artikel ist in der von der IHK Würzburg Schweinfurt herausgegebenen Wirtschaft in Mainfranken, Ausgabe 06/2021 erschienen.