Rechtsanwalt Archive – Seite 7 von 19

Beiträge mit dem Schlagwort ‘Rechtsanwalt’

Verzögerung beim Bauträgervertrag – muss der Bauträger immer zahlen?

Erstellt am: Dienstag, 7. Dezember 2021 von JHofmann

Bei Bauträgerprojekten kommt es immer wieder zu Verzögerungen bei der Übergabe der Wohnungen. Da Erwerber im Vertrauen auf den vertraglich zugesicherten Einzugstermin häufig den bestehenden Mietvertrag schon gekündigt haben oder aufgrund der Verzögerung durch zusätzliche Mietzahlungen und Fahrtkosten, weiterlaufende Bereitstellungszinsen oder unnötige Einlagerungskosten belastet sind, sehen Bauträger sich oft mit Schadensersatzforderungen konfrontiert.

Verzug des Bauträgers bei Überschreitung von Vertragsfristen

Zum Schutz der Erwerber wird angenommen, dass der Bauträger dafür zu sorgen hat, dass vereinbarte Termine eingehalten werden. Es müssen daher ausreichende zeitliche Puffer berücksichtigt werden, um auch auf unvorhergesehene Situationen reagieren zu können. Lässt sich eine Überschreitung der Vertragsfrist dennoch nicht vermeiden, kommt ein Bauträger grundsätzlich ohne Mahnung in Verzug und dem Erwerber steht ein Schadensersatzanspruch zu. Ein solcher scheidet nur dann aus, wenn der Bauträger die Verzögerung nicht zu vertreten hat.

Dokumentation entscheidend!

Vor allem in letzter Zeit wird mit dem pauschalen Hinweis „auf Corona“ oder „auf Lieferschwierigkeiten“ behauptet, dass man die Verzögerung nicht zu vertreten habe. Das sei doch „höhere Gewalt“. Selbst wenn man diese Umstände durchaus als Ereignis höherer Gewalt einstufen kann, muss zusätzlich aber dargelegt werden, dass die Verzögerung auch tatsächlich auf diesen beruht. Für Bauträger ist es daher von entscheidender Bedeutung, dass die tatsächlichen Ursachen einer Verzögerung genau dokumentiert sind und bewiesen werden kann, dass es trotz größter Anstrengungen nicht möglich war, eine Verzögerung zu verhindern. Wird eine solche Dokumentation nicht geführt, können diese Umstände in der Regel nicht mehr zweifelsfrei belegt werden.

Vertragsgestaltung kann den Bauträger absichern

Zusätzlich sollten Bauträger sich über eine ausgewogene Vertragsgestaltung gegenüber den Folgen von Verzögerungen absichern. Dies gilt zum einen gegenüber den Erwerbern. Hier ist etwa an eine einseitige Verlängerung der Ausführungsfristen oder an automatische Anpassungen im Fall von Behinderungen, etwa aufgrund von höherer Gewalt oder ungünstigen Witterungseinflüssen, zu denken. Zum anderen sollte der Bauträger sich auch gegenüber seinen Nachunternehmern absichern. Denn wenn er schon von den Erwerbern in Anspruch genommen werden kann, so muss er jedenfalls darauf achten, dass er den Schaden durchreichen kann.

Weitere Informationen:

Herr Johannes Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragestellungen zum Privaten Baurecht sowie zum Architektenrecht und Ingenieurrecht. Der Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt dabei im Bauträgerrecht und Maklerrecht. Daneben berät Herr Hofmann auch im Vereinsrecht.

Der Artikel ist in der von der IHK Würzburg Schweinfurt herausgegebenen Wirtschaft in Mainfranken, Ausgabe 12/2021 erschienen.

Update: Konsequenzen der Corona-Krise für das Supply Chain Management

Erstellt am: Dienstag, 23. November 2021 von JHofmann

Die Logistikbranche war in den vergangenen zwei Jahren zahlreichen unvorhersehbaren Herausforderungen ausgesetzt. Positiv war hingegen eine Entscheidung des Europäischen Gerichtshofes (EuGH), wonach Transportunternehmen sich Hoffnung auf eine Rückerstattung zu viel entrichteter Mautbeträge machen können.

Bedeutung der Logistikbranche für funktionsfähige Supply Chain

Zunächst lies der während der Corona-Pandemie durch Lockdown-Phasen eingetretene Konsumrückgang die Abnahmemärkte einbrechen und schlug damit auch unmittelbar auch auf den Speditions-, Transport- und Logistiksektor durch. Zudem erschwerten Grenzkontrollen die gewohnten Arbeitsabläufe zusätzlich und nicht zuletzt die Produktionsstopps in der Automobilindustrie sorgten dafür, dass nicht nur bei den Zulieferern und Automobilkonzernen die Bänder stillstanden, sondern auch die Lkw der Logistikunternehmen.

Wie essentiell die Logistikbranche für unsere Wirtschaft ist, zeigt sich darin, dass Einschränkungen der Transportwege erhebliche Störungen in den Liefer- und Produktionsprozessen haben, deren Auswirkungen auf allen Ebenen der Lieferkette zu spüren sind.

Doch nicht nur die Corona-Krise hat die Störungsanfälligkeit von Lieferketten aufgezeigt. Auch die Blockade des Suez-Kanals durch das Containerschiff „Ever Given“ im März dieses Jahres und die Verknappung zahlreicher Rohstoffe haben zu länger andauernden, empfindlichen Störungen der sensiblen Supply Chain sowie zu steigenden Preisen, längeren Lieferzeiten und geringeren Verfügbarkeiten geführt.

Vertragliche Absicherung über Force Majeure- und Preisgleitklauseln

Umso wichtiger ist es für alle beteiligten Unternehmen – vom Lieferanten bis hin zum Produzenten des Endproduktes – bestehende Bezugsrechte bzw. Zulieferpflichten auf ein solides vertragliches Fundament zu stellen, um auch bei unerwarteten Entwicklungen rechtlich abgesichert zu sein.

So kann etwa mit Hilfe von Preisgleitklauseln vorgesehen werden, dass Preise anzupassen sind, wenn die Kosten für die Herstellung eines Produktes oder für die allgemeine Leistungserbringung sich deutlich verändern. Force-Majeure-Klauseln können helfen, die Vertragsparteien für die Dauer der Störung und im Umfang ihrer Auswirkungen von ihren jeweiligen Liefer- und Abnahmeverpflichtungen zu entbinden.

Die Erfahrungen der aktuellen Situation sollten von den Unternehmen genutzt werden, um bestehende Verträge zu überprüfen, ob diese ausreichenden rechtlichen Schutz bieten.

Rückerstattung überhöhter Lkw-Maut

Logistikunternehmen hingegen sollten prüfen, ob sie möglicherweise von der Entscheidung des EuGH vom 28.10.2020 profitieren und einen Teil der in der Vergangenheit entrichteten LKW-Maut zurückverlangen können.

Denn der EuGH hat festgehalten, dass bei der Berechnung der LKW-Maut ausschließlich Infrastrukturkosten für Bau, Betrieb, Instandhaltung und Ausbau des betreffenden Verkehrswegenetzes berücksichtigt werden dürfen, die Kosten der Verkehrspolizei jedoch nicht.

Da der Bund diese jedoch bislang ebenfalls als Infrastrukturkosten angesetzt hat, wurden von den Transportunternehmen zu Unrecht überhöhten LKW-Mautgebühren verlangt.

Auch wenn das der Entscheidung des EuGH zugrundeliegende Verfahren noch nicht abgeschlossen ist, kann bereits jetzt jeder, der im fraglichen Zeitraum möglicherweise überhöhte Mautgebühren gezahlt hat, einen Antrag auf Rückerstattung stellen.

Für den Zeitraum vom 28.10.2020 bis zum 30.9.2021 hat der Gesetzgeber schon reagiert und mit Wirkung zum 01.10.2021 ein Gesetz erlassen, mit dem die Höhe des Erstattungsanspruches für diesen Zeitraum errechnet werden kann. Hinsichtlich der davor zu viel gezahlten Maut trifft das Gesetz jedoch keine Aussage. Um eine Verjährung potentieller Erstattungsansprüche zu vermeiden, sollte aber auch die Rückzahlung der zuvor zu viel gezahlten Maut beantragt werden, auch wenn diese noch nicht konkret berechnet werden können.

Weitere Informationen:

Herr Christian Hettinger ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Er verfügt über eine mehr als zehnjährige Erfahrung in der rechtlichen Betreuung von mittelständischen Unternehmenbei. Die Schwerpunkte seiner Tätigkeit liegen in den Bereichen Automotive, Immobilienrecht und Kartellrecht. berät Als Fachanwalt für Vergaberecht berät Herr Hettinger öffentliche Auftraggeber und Auftragnehmer in allen Fragestellungen des Vergaberechts und insbesondere bei der rechtssicheren Gestaltung von öffentlichen Ausschreibungen und der Teilnahme an einer solchen.

Herr Dr. Christian Schmitt, LL.M. Eur. ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort in Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät Herr Dr. Schmitt in allen Fragestellungen zum Privaten Bau- und Architektenrecht, insbesondere zum öffentlichen Baurecht und im Verwaltungsrecht.

Dieser Beitrag ist in Ausgabe 2021.2022 der Mobil im Geschäft erschienen.

Unternehmenssanierung im Rahmen eines Insolvenzverfahrens

Erstellt am: Mittwoch, 10. November 2021 von JHofmann

Die aktuelle wirtschaftliche Entwicklung sowie die Nachwirkungen der Corona-Krise und die Störung der weltweiten Lieferketten werden zwangsläufig dazu führen, dass es für Unternehmen in Deutschland schwieriger wird. Der ungebremste wirtschaftliche Aufschwung der vergangenen zehn Jahre verlangsamt sich stark, die Nullzinspolitik wird zumindest neu überdacht, die Corona-Hilfen laufen aus. Gegebenenfalls entsteht aktuell aus den vorgenannten, einzelnen „Unwettern“ der „perfekte Sturm“.

Sofern sich ein Unternehmen in wirtschaftlicher Schieflage oder auf dem Weg dorthin befindet und eine kurzfristige Erholung nicht in Sicht ist, ist es in jedem Fall sinnvoll, die Reorganisation des Unternehmens im Rahmen eines Insolvenzverfahrens in Betracht zu ziehen. Im Rahmen eines Insolvenzverfahrens ergeben sich verschiedene Möglichkeiten ein Unternehmen zu restrukturieren und hierzu Instrumente einzusetzen, die es außerhalb eines solchen Verfahrens nicht oder nur eingeschränkt gibt.

Mögliche Sanierungsinstrumente im Verfahren

Im Rahmen des Insolvenzverfahrens ergibt sich eine deutliche Entlastung der Liquiditätssituation durch die Übernahme der Personalkosten für den Zeitraum von drei Monaten durch die Bundesagentur für Arbeit. Dies verschafft dem Unternehmen die notwendige „Luft zum Atmen“ um den Geschäftsbetrieb weiter uneingeschränkt fortzuführen und die zur Umstrukturierung notwendig Maßnahmen einzuleiten. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist es dem Insolvenzverwalter möglich, sich von nicht mehr notwendigen oder ungünstigen Dauerschuldverhältnissen (Bsp. Mietverträge / Leasingverträge) zu trennen. Sollte es erforderlich sein, Personalmaßnahmen umzusetzen, bietet das Insolvenzrecht ebenfalls Möglichkeiten, dies kostenschonend und dennoch sozialverträglich zu tun.

Voraussetzungen für das Verfahren

Um ein Sanierungsverfahren im Rahmen eines Insolvenzverfahrens zu durchlaufen, ist das Vorliegen eines Insolvenzgrundes erforderlich. Das Eröffnungserfahren kann schon bei drohender Zahlungsunfähigkeit beantragt werden; hier sind die Chancen auf eine erfolgreiche Sanierung in der Regel am höchsten. Ist die Zahlungsunfähigkeit bereits eingetreten und kann auch nicht mehr kurzfristig beseitigt werden, ist ein Insolvenzantrag zwingend. Gleiches gilt für die Überschuldung bei fehlender Fortbestehensprognose. Selbstverständlich sollte die Möglichkeit einer außergerichtlichen Sanierung intensiv geprüft werden. Die Sanierung im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens bietet oftmals Chancen, die auf den ersten Blick nicht zu erkennen sind. Dennoch kann es ein sinnvolles Instrument sein, um Unternehmen zu sanieren und langfristig zu erhalten. Selbstverständlich ist ein solches Verfahren auch mit Risiken verbunden, weshalb es immer zu empfehlen ist, im Hinblick auf Chancen und Risiken, Zeitpunkt/Notwendigkeit der Antragstellung und Haftungsaspekte professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen.

Weitere Informationen

Herr Dipl. Betriebswirt (FH) Kornelius Klatt ist Vorstand der Bendel Insolvenzverwaltung AG und Geschäftsführer der Bendel Unternehmensberatung GmbH. Seit 2014 ist Herr Klatt nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Insolvenzverwaltung (GOI) zertifiziert. Der Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt in der Insolvenzverwaltung, der internen und externen Rechnungslegung, der Unternehmensbewertung sowie der Unternehmensfortführung und Sanierungsberatung.

Dieser Artikel ist in der von der IHK Würzburg Schweinfurt herausgegebenen Wirtschaft in Mainfranken, Ausgabe 11/2021 erschienen.

Der Equal Pay-Grundsatz bei der Arbeitnehmerüberlassung

Erstellt am: Mittwoch, 13. Oktober 2021 von JHofmann

Leiharbeit, auch Arbeitnehmerüberlassung genannt, ist ein beliebtes Mittel für Unternehmen, um flexibel auf einen schwankenden Bedarf an Beschäftigten reagieren zu können.

Equal Treatment und Equal Pay als Grundsätze der Arbeitnehmerüberlassung

Zentrale Grundsätze des Rechts der Arbeitnehmerüberlassung sind die Grundsätze des Equal Treatment und Equal Pay. Equal Treatment besagt, dass Zeitarbeitnehmer unter den gleichen Arbeitsbedingungen arbeiten, wie ihre festangestellten Kollegen. Dazu gehören die Arbeits- und Ruhezeiten, Pausen, Nacht- und Schichtarbeit und Urlaubstage. Equal Pay beinhaltet den Grundsatz der Gleichstellung des Entgelts für Zeitarbeitnehmer. Es soll dem Gehalt von Stammmitarbeitern gleichgestellt sein. Dabei bezieht sich die Gleichstellung nicht ausschließlich auf das monatliche Entgelt, sondern auch auf alle anderen Zusatzleistungen. Der Equal Pay Grundsatz greift ein, sobald ein Arbeitnehmer neun Monate in einem Unternehmen gearbeitet hat.

Verleiher sind dazu verpflichtet, einen schriftlichen “Arbeitnehmerüberlassungsvertrag” aufzusetzen. Der Entleiher darf den Leiharbeitnehmer maximal 18 Monate am Stück beschäftigen. Danach wird das Arbeitsverhältnis entweder aufgelöst oder der Leiharbeitnehmer übernommen.

Tarifverträge ermöglichen Abweichung vom Equal Pay Grundsatz

Eine Ausnahme vom Equal Pay – Grundsatz ermöglichen Tarifverträge. Diese heben den Gleichstellungsgrundsatz auf. Unternehmen können vom Equal Pay Grundsatz abweichen, wenn Verleiher den Branchenzuschlagstarifvertrag der Einsatzbranche anwendet. Der Branchenzuschlag ist die schrittweise Anpassung des Entgelts der Leiharbeitnehmer an die Gehälter der Stammmitarbeiter. Diese Abweichung ist unter zwei Bedingungen möglich: Zum einen, dass der Leiharbeitnehmer nach 15 Monaten in einem Unternehmen den gleichen Arbeitslohn wie Kollegen in gleichen oder gleichwertigen Positionen erhält, zum anderen, dass das Arbeitsentgelt des Leiharbeitnehmers nach sechs Wochen Einarbeitungszeit an das Vergleichsentgelt angepasst wird.

Tarifverträge auf dem Prüfstand

Diese Einschränkungen durch Branchenzuschlagstarife könnten demnächst auf den Prüfstand gestellt werden. Zwar gestattet die einschlägige europarechtliche Richtlinie den Mitgliedstaaten, den Sozialpartnern einzuräumen Tarifverträge zu schließen, die unter Achtung des sogenannten „Gesamtschutzes“ von Leiharbeitnehmern beim Arbeitsentgelt und den sonstigen Beschäftigungsbedingungen vom Grundsatz der Gleichbehandlung abweichen. Was genau unter Gesamtschutz zu verstehen ist, ist bislang ungeklärt.

Ende Dezember vergangenen Jahres hatte das Bundesarbeitsgericht über eine Konstellation zu entscheiden, in der ein Branchenzuschlagstarifvertrag vorlag und eine Abweichung vom Equal Pay Grundsatz ermöglichte. Die Leiharbeitnehmerin hielt den einschlägigen Tarifvertrag nicht mit Europarecht vereinbar.

Das Bundesarbeitsgericht hat daraufhin dem Europäischen Gerichtshof mehrere Fragen im Zusammenhang mit der Abweichung vom Grundsatz der Gleichstellung von Leiharbeitnehmern und Stammarbeitnehmern durch Tarifverträge zur Entscheidung vorgelegt. Insbesondere soll er konkretisieren, wie die „Achtung des Gesamtschutzes von Leiharbeitnehmern“ zu verstehen ist. Eine Entscheidung hierüber ist bisher noch nicht ergangen.

Die Entscheidung könnte erhebliche Auswirkungen auf die Branchentarifverträge haben. Derzeit ist jedoch nicht absehbar wie der Europäische Gerichtshof sich positionieren wird und welche Anforderung er an die Gültigkeit der Tarifvereinbarungen stellen wird.

Weitere Informationen

Frau Rechtsanwältin Wiebke Schneller berät Sie im individuellen und kollektiven Arbeitsrecht. Sie war in Ihren vorherigen beruflichen Stationen zehn Jahre in einem Dax-Konzern der Automobilzulieferindustrie u.a. als Leiterin Personalbetreuung und -entwicklung sowie stellvertretende Leiterin Personal tätig. Zuletzt war Frau Schneller als Rechtsanwältin in eigener Kanzlei sowie als Legal Counsel HR in einem führenden europäischen Modeunternehmen tätig. Seit 2018 ist Frau Schneller Mitglied des Vorstandes der Rechtsanwaltskammer Bamberg.

Dieser Artikel ist in der von der IHK Würzburg Schweinfurt herausgegebenen Wirtschaft in Mainfranken, Ausgabe 10/2021 erschienen.

Freie Fahrt für den Wohnungsbau? Reformen im Bereich des öffentlichen Baurechts

Erstellt am: Donnerstag, 9. September 2021 von JHofmann

„Wohnraum – ich kann das nicht oft genug sagen – ist die soziale Frage unserer Zeit.“ Mit diesen Worten leitete Horst Seehofer seine Rede zum ersten Entwurf des Baulandmobilisierungsgesetzes ein.

In diesem Jahr erließen der Bundes- sowie der bayerische Gesetzgeber wichtige Änderungen des Baugesetzbuchs (BauGB) bzw. der Bayerischen Bauordnung (BayBO). Nicht nur Bauträger, Projektentwickler und Investoren, sondern auch private Bauherren sollten sich mit den Neuregelungen des öffentlichen Baurechts vertraut machen.

Genehmigungsfiktion für Wohnbauten

Zum Februar 2021 sind die Änderungen der BayBO in Kraft getreten. Besonders relevant für den Wohnungsbau ist hierbei die Einführung einer Genehmigungsfiktion bei Wohngebäuden. Nach dem Eingang eines vollständigen Bauantrages bleiben der zuständigen Behörde drei Monate, um über den Antrag zu entscheiden. Nach Ablauf der drei Monate wird die Erteilung der Genehmigung fingiert. Ziel der Regelung ist es, das Genehmigungsverfahren zu beschleunigen.

Weiterhin wird der Ausbau von Dachgeschossen erleichtert. Dises sind nunmehr dem Genehmigungsfreistellungsverfahren unterstellt . Ein Genehmigungsverfahren ist somit nur dann erforderlich, wenn die Gemeinde dieses im Einzelfall verlangt. Durch die Verkürzung der vorgeschriebenen Abstandsflächen soll zudem der Flächenverbrauch reduziert werden.

Baulandmobilisierungsgesetz

Das am 23.06.2021 in Kraft getretene Baulandmobilisierungsgesetz erweitert die Handlungsmöglichkeiten der Gemeinden zur Schaffung von Bauland.

Insbesondere sollen Gemeinden durch Vorkaufsrechte leichter auf Flächen für den Wohnungsbau zugreifen können. Zudem sind Erleichterungen bei der Schaffung von Wohnraum im Innen- und Außenbereich vorgesehen. So können Baugenehmigungsbehörden etwa leichter Befreiungen von bestehenden Bebauungsplänen zugunsten des Wohnungsbaus erteilen.

Zentraler Begriff der Gesetzesänderung sind die sogenannten „Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt“. Dort können Gemeinden nunmehr durch ein erweitertes Baugebot Baulücken schließen, indem sie eine Wohnnutzung vorschreiben. Auch haben die Gemeinden jetzt die Möglichkeit, bis 2025 die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern in einem Rahmen von 3-15 Wohnungen einzuschränken, wobei die genaue Zahl mittels Rechtsverordnung des jeweiligen Bundeslandes festzusetzen ist.

Auch wurde die neuen Baugebietskategorie „Dörfliches Wohngebiet“ eingeführt, wodurch in ländlichen Gebieten ein einvernehmliches Nebeneinander von Wohnbebauung und insbesondere landwirtschaftlichen Nebenbetrieben ermöglicht werden soll.

Ob durch die gesetzlichen Neuregelungen tatsächlich die Entstehung von Wohnraum gefördert und das Bauen vereinfacht und beschleunigt wird, oder ob der Kostendruck durch diese Instrumente weiter ansteigt, wird sich erst im Laufe der Zeit zeigen. Immobilieneigentümer und Kaufinteressenten jedenfalls sollten sich regelmäßig über die aktuellen Rahmenbedingungen in der jeweiligen Gemeinde informieren.

Gerne beraten wir Sie zu allen Fragen des öffentlichen Baurechts.

Weitere Informationen:

Frau Melanie Thiemann, LL.M. Eur. ist Rechtsanwältin bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Frau Thiemann berät insbesondere zum Verwaltungsrecht und Vergaberecht.

Dieser Artikel ist in der von der IHK Würzburg Schweinfurt herausgegebenen Wirtschaft in Mainfranken, Ausgabe 09/2021 erschienen.