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Bendel Insolvenzverwaltung AG

Archiv für die ‘Bau- und Architektenrecht’ Kategorie

Risiken bei der Umsetzung von im Rahmen des Corona-Konjunkturpaketes geförderten Maßnahmen

Erstellt am: Freitag, 21. August 2020 von JHofmann

Im Zuge der anhaltenden Corona-Pandemie hat die Bundesregierung ein umfassendes Konjunktur- und Krisenbewältigungspaket beschlossen, das Maßnahmen im Gesamtumfang von 130 Milliarden Euro beinhaltet und Impulse zur Stabilisierung der Wirtschaft setzen soll.

Zum Konjunkturpaket gehören unter anderem auch die Förderung der Kommunen sowie Zukunftsinvestitionen, etwa im Bereich der Digitalisierung. Es ist daher verstärkt damit zu rechnen, dass in naher Zukunft gerade auch durch öffentliche Auftraggeber Projekte realisiert werden, die mit staatlichen Zuwendungen aus diesem Konjunkturpaket gefördert sind.

Staatliche Zuwendungen werden in der Regel über einen Zuwendungsbescheid bewilligt, der Nebenbestimmungen in Sinne einer verwaltungsrechtlichen Auflage beinhaltet (im Rahmen der Projektförderung werden dies regelmäßig die ANBest-P sein). Diese Nebenbestimmungen zum Zuwendungsbescheid verpflichten öffentliche Auftraggeber dabei in der Regel, die zugewendeten Mittel ausschließlich unter Beachtung vergaberechtlicher Grundsätze zu verwenden.

Verstöße gegen diese Auflage im Sinne einer Verletzung vergaberechtlicher Bestimmungen können im Einzelfall die (teilweise) Rückforderung der gewährten Fördermittel rechtfertigen – auch noch Jahre nach Abschluss des geförderten Projektes.

Dieses Risiko besteht sowohl für öffentliche Auftraggeber als Zuwendungsempfänger/Zuwendungsverwender als auch für z.B. Berater sowie Architekten und Ingenieure. Sofern diese Leistungen für einen öffentlichen Auftraggeber erbringen, die im Zusammenhang mit geförderten Maßnahmen stehen und in deren Erfüllung die Bewertung vergaberechtlicher Sachverhalte erforderlich wird, ist erhöhte Sorgfalt geboten. Bei Verstößen drohen Regressansprüche wegen widerrufener Fördermittel, die zumindest durch Mitverschulden in Folge einer fehlerhaften Unterstützungsleistung verursacht worden sind.

Sollte es sich im Worst-case sogar um einen schwerwiegenden Vergabefehler handeln (z.B. Zuschlag auf ein wegen Änderung der Vergabeunterlagen zwingend auszuschließendes Angebots, VG München, 13.01.2011 – M 10 K 09.5291) und dieser als grob fahrlässig eingestuft werden, kann dies im Einzelfall sogar eine Haftung ohne deckenden Versicherungsschutz bedeuten.

Sollten Sie im Einzelfall bei der Beurteilung vergaberechtlicher Fragestellungen Hilfe benötigen, unterstützen wir Sie sehr gerne.

 

Weitere Informationen

Herr Christian Hettinger ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Er berät als Fachanwalt für Vergaberecht öffentliche Auftraggeber und Auftragnehmer in allen Fragestellungen des Vergaberechts und insbesondere bei der rechtssicheren Gestaltung von öffentlichen Ausschreibungen und der Teilnahme an einer solchen. Ein weiterer Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt im Immobilienrecht.

Zukunft der HOAI – Bundeskabinett beschließt Entwurf des ArchLG

Erstellt am: Mittwoch, 22. Juli 2020 von Riethmann

Als Reaktion auf das EuGH-Urteil vom 04.07.2019 hat das Bundeskabinett am 15.07.2020 den Entwurf zur Änderung des Gesetzes von Ingenieur- und Architekturleistungen und Änderung vergaberechtlicher Bestimmungen (ArchLG) beschlossen.

Das Gesetz zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (ArchLG) enthält die gesetzliche Ermächtigungsgrundlage der HOAI. Diese gibt bislang vor, in der HOAI Mindest- und Höchsthonorarsätze festzulegen. Der EuGH hatte die in der HOAI verankerten Mindest- und Höchstsätze in seiner Entscheidung vom 04.07.2019 für mit EU-Recht nicht vereinbar erklärt. Mit Verkündung des EuGH-Urteils besteht für die Bundesrepublik Deutschland die Pflicht, der Entscheidung nachzukommen und die nationale Rechtsordnung an die Vorgaben des Urteils anzupassen.

Die Anpassung des ArchLG dient dem Zweck einer nachfolgenden Änderung der HOAI.

Das Bundeskabinett hat den Gesetzentwurf am 15.07.2020 beschlossen, das parlamentarische Verfahren wird im Herbst 2020 folgen. Parallel arbeiten die zuständigen Bundesministerien an der Anpassung der HOAI.

Es ist zu erwarten, dass die HOAI künftig keine verbindlichen Mindest- und Höchstsätze mehr vorsehen wird. Die Honorare sollen zukünftig vielmehr frei verhandelbar sein. Für die Leistungen, für die bisher die verbindlichen Mindest- und Höchsthonorarsätze galten, soll die HOAI zukünftig Honorartafeln vorsehen, die zur unverbindlichen Orientierung Honorarspannen für diese Leistungen aufzeigen. Außerdem soll die HOAI zukünftig eine Regelung zur vermuteten Honorarhöhe enthalten, wenn keine wirksame Honorarvereinbarung getroffen wurde.

Ergänzende Informationen einschließlich des vom Bundeskabinett am 15.07.2020 beschlossenen Gesetzesentwurfs können über nachfolgenden Link abgerufen werden:

https://www.bayika.de/de/aktuelles/meldungen/2020-07-15_Bundeskabinett-beschliesst-Entwurf-des-ArchLG.php

Gerne beantworten wir Ihre Fragen zum Honorarrecht für Architekten und Ingenieure.

 

Weitere Informationen

Herr Nils Pöpperl, LL.M. Eur. ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragen des Privaten Baurechts sowie Architekten- und Ingenieurrechts. Einen Schwerpunkt seiner Tätigkeit bildet dabei die Durchsetzung bestehender Honoraransprüche von Architekten und Ingenieuren sowie die Abwehr von Schadensersatzansprüchen aufgrund behaupteter Planungs- und/oder Bauüberwachungsfehler.

Auswirkungen der Umsatzsteuersenkung beim Erwerb vom Bauträger

Erstellt am: Freitag, 10. Juli 2020 von JHofmann

Der Bundestag hat mit Zustimmung des Bundesrates das Zweite Gesetz zur Umsetzung steuerlicher Hilfsmaßnahmen zur Bewältigung der Corona-Krise beschlossen. Dieses sieht unter anderem eine Absenkung der Steuersätze bei der Umsatzsteuer auf 16 % bzw. 5 % im Zeitraum vom 01.07.2020 bis zum 31.12.2020 vor.

Auch Bauträger und Privaterwerber vom Bauträger müssen nun prüfen, ob die Senkung der Umsatzsteuer Auswirkungen auf den im Bauträgervertrag vereinbarten Kaufpreis hat.

 

Regelmäßig enthält der Bauträgervertrag Preisanpassungsklauseln

Grundsätzlich fällt beim privaten Erwerb vom Bauträger zwar keine Umsatzsteuer an, da dieser als grunderwerbssteuerpflichtiges Geschäft von der Umsatzsteuer befreit ist.

Da der Bauträger jedoch die Rechnungen der von ihm beauftragten am Bau Beteiligten einschließlich der Umsatzsteuer zahlen muss, ist diese für ihn eine relevante Kalkulationsgröße. Daher sind in vielen Bauträgerverträgen Klauseln enthalten, wonach eine Veränderung des Umsatzsteuersatzes auch zu einer Anpassung des vereinbarten Kaufpreises führt.

Bei diesen Klauseln handelt es sich nahezu immer um allgemeine Geschäftsbedingungen. Deren Wirksamkeit hängt daher davon ab, ob diese einer Inhaltskontrolle gemäß §§ 307 ff. BGB standhalten. Bevor also von Seiten des Bauträgers entsprechende Erstattungen vorgenommen oder von Seiten des Erwerbers Forderungen gestellt werden, sollte geprüft werden, ob die Umsatzsteuerklausel wirksam vereinbart wurde bzw. ob man sich auf diese berufen kann.

 

Tatsächliche Auswirkung der Umsatzsteueränderung erforderlich?

Häufig ist als Voraussetzung der Kaufpreisanpassung in entsprechenden Klauseln vorgesehen, dass der Bauträger infolge der Umsatzsteueränderung auch tatsächlich be- oder entlastet sein muss. Entscheidend ist also, ob der Bauträger selbst den normalen oder den verringerten Umsatzsteuersatz zu entrichten hätte.

Für den anzuwendenden Steuersatz ist der Zeitpunkt entscheidend, zu dem die Leistung ausgeführt, d.h. beendet wurde. Es kommt also nicht darauf an, in welchem Zeitraum die Arbeiten durchgeführt wurden. Relevant ist der Zeitpunkt der Fertigstellung oder Beendigung der Leistung. Bei Bauleistungen ist dies aller Regel die Abnahme.

 

Preisanpassung möglich

Soweit der Bauträgervertrag also eine Umsatzsteuerklausel enthält und der Bauträger seinerseits nur mit der niedrigeren Umsatzsteuer belastet wäre, weil von ihm beauftragte Bauleistungen zwischen dem 01.07.2020 bis zum 31.12.2020 abgenommen werden, würden auch private Erwerber von der Umsatzsteuersenkung profitieren.

Ist hingegen keine Umsatzsteuerklausel vereinbart oder muss der Bauträger den normalen Umsatzsteuersatz zahlen, ändert sich auch der vereinbarte Kaufpreis nicht.

Gerne prüfen wir Ihren Bauträgervertrag und unterstützen Sie im Umgang mit den Auswirkungen der durch das Zweite Corona-Steuerhilfegesetz umgesetzten Umsatzsteuerreduzierung.

 

Weitere Informationen:

Herr Johannes Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragestellungen zum Privaten Baurecht sowie zum Architektenrecht und Ingenieurrecht. Der Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt dabei im Bauträgerrecht und Maklerrecht. Daneben berät Herr Hofmann auch im Vereinsrecht.

In der von der IHK Würzburg Schweinfurt herausgegebenen Wirtschaft in Mainfranken, Ausgabe 07/2020 stellt Herr Rechtsanwalt Johannes Hofmann die möglichen Auswirkungen der Umsatzsteuersenkung auf Bauträgerverträge dar.

Verteilung der Maklerkosten wird neu geregelt

Erstellt am: Freitag, 12. Juni 2020 von JHofmann

Makler und Maklerkunden müssen sich auf grundlegende Neuerungen bei der Verteilung der Maklerprovision einstellen.

Der Bundesrat hat in seiner 990. Sitzung am 05.06.2020 das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser gebilligt. Nachdem der Gesetzesentwurf der Bundesregierung (BT-Drs. 19/15827) bereits am 14.05.2020 vom Bundestag in der vom Rechtsausschuss geänderten Fassung (BT-Drs. 19/19203) angenommen wurde, wird das Gesetz nun sechs Monate nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft treten.

 

Textformerfordernis und Anwendungsbereich

Die in dem neuen § 656a BGB vorgesehene Textform gilt für alle Maklerverträge betreffend Kaufverträge über Wohnungen oder Einfamilienhäuser.

Wohnung meint dabei jede Zusammenfassung von Räumen, die zu Wohnzwecken dienen. Als Einfamilienhaus ist jedes Gebäude erfasst, das in erster Linie den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Einliegerwohnungen schaden dieser Einordnung nicht.

Hinsichtlich der die Provision betreffenden Vorschriften beschränkt sich der persönliche Anwendungsbereich nach dem neuen § 656b BGB auf Fälle, bei denen auf Käuferseite ein Verbraucher steht.

In Bezug auf den Verkäufer stellt das Gesetz hingegen keine besonderen Anforderungen. Ob der Makler als Unternehmer oder Gelegenheitsmakler tätig wird, ist ebenfalls nicht entscheidend.

 

Maklercourtage bei Doppeltätigkeit

Der neue § 656c BGB erfasst die für die Immobilienbranche typischen Fälle der Doppelmaklertätigkeit. Diesbezüglich gilt nunmehr der Grundsatz, dass der Makler mit beiden Parteien nur eine Vereinbarung treffen darf, wonach diese jeweils die Hälfte der gesamten Provision tragen.

Dem Makler ist es im Anwendungsbereich der neuen Norm daher nicht mehr möglich, unterschiedliche Provisionshöhen zu vereinbaren oder die Provision nachträglich nur einseitig zugunsten einer Partei zu reduzieren.

Insbesondere vor dem Hintergrund, dass beide Maklerverträge nach dem neuen § 656c Abs. 2 S. 1 BGB  unwirksam werden, wenn gegen die verpflichtenden Vorgaben verstoßen wird, müssen Makler genau darauf achten, die neuen gesetzlichen Vorgaben einzuhalten. Weiterhin bleibt es dabei, dass die vertragswidrige Doppeltätigkeit nach § 654 BGB zu einem Verlust des Provisionsanspruchs führt.

Da der spätere Käufer bei Abschluss des Maklervertrages mit dem Verkäufer häufig noch nicht feststehen wird, kann es in der Praxis bei ungenauen vertraglichen Regelungen zu Unsicherheiten hinsichtlich der Provisionshöhe und Provisionsverteilung kommen.

 

Nur begrenzte Abwälzung der Maklerkosten bei einseitiger Beauftragung

Die weitere neue Vorschrift des § 656d BGB behandelt die Konstellation, wonach der Makler nur mit einer Partei ein Maklervertrag geschlossen hat. Der Makler wird also nur im Interesse einer Partei und nicht als Doppelmakler tätig.

Auch in diesen Konstellationen kommt es vor, dass die Partei, mit der kein Maklervertrag geschlossen wurde, sich dazu verpflichtet, einen Teil der Maklerkosten zu übernehmen. Nach den neuen Vorgaben ist dies zukünftig nur dann wirksam möglich, wenn die Partei, die den Makler beauftragt hat, zur Zahlung der Provision mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt.

Der Anspruch gegenüber der Partei, mit der kein Maklervertrag geschlossen wurde, wird zudem erst dann fällig, wenn dieser nachgewiesen wurde, dass der Auftraggeber des Maklers seiner eigenen Zahlungspflicht nachgekommen ist.

Gerade diese Fälligkeitsvoraussetzung wird die Makler in der Praxis belasten. Solange der Maklerkunde den auf ihn entfallenden Provisionsteil nicht zahlt oder nicht zahlen kann, kann der Makler auch von dem anderen nichts beanspruchen. Der Makler trägt damit das volle Zahlungsausfallrisiko.

 

Anpassung bestehender Verträge und Geschäftspraktiken erforderlich

Ob die mit dem neuen Gesetz verfolgten Ziele der Herstellung von Preiswettbewerb, Entlastung schutzbedürftiger Käufer und Senkung der Kaufnebenkosten erreicht werden, bleibt abzuwarten. Insbesondere ist damit zu rechnen, dass der nunmehr verpflichtend vom Verkäufer zu zahlenden Teil der Provision nach wie vor auf den Kaufpreis aufgeschlagen wird. Wirtschaftlich wird es daher überwiegend bei der Belastung der Käufer bleiben.

Ungeachtet dessen, muss der Übergangszeitraum bis zum Inkrafttreten des Gesetzes von den Maklern genutzt werden, um die bisherigen Geschäftspraktiken und Verträge an die neue Rechtslage anzupassen.

Andernfalls wird es zu Situationen kommen, in denen Makler Leistungen erbringen, jedoch auch im Erfolgsfall keine Vergütung beanspruchen können.

Gerne unterstützen wir Sie bei der Umsetzung und allen sonstigen Fragen zum Maklerrecht.

 

Weitere Informationen

Herr Johannes Hofmann ist seit 2017 Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragestellungen zum Privaten Baurecht sowie zum Architektenrecht und Ingenieurrecht. Der Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt dabei im Bauträgerrecht und Maklerrecht. Daneben berät Herr Hofmann auch im Vereinsrecht.

Professionelles Baumanagement in Krisenzeiten

Erstellt am: Donnerstag, 23. April 2020 von JHofmann

Den Auswirkungen der Corona-Krise kann sich zunehmend auch die Baubranche nicht mehr entziehen. Insbesondere Probleme bei den Baustoff- und Baumaterialzulieferern, Erkrankungen in den Baubelegschaften, Reisebeschränkungen und Grenzschließungen oder individuelle behördliche Maßnahmen bremsen eine reibungslose Bauabwicklung.

Infolge dieser Einschränkungen drohen erhebliche Bauverzögerungen bis hin zum Baustopp. Für die Baubeteiligten stellt sich die Frage, wer das wirtschaftliche Risiko trägt und welche vertraglichen und gesetzlichen Bestimmungen greifen.

Sofern die Parteien vertragliche Vereinbarungen getroffen haben, die Regelungen zu unvorhersehbaren Ereignissen und höherer Gewalt enthalten, stellen diese den Ausgangspunkt der rechtlichen Einordnung dar. Sollte es hierzu keine gesonderten Regelungen geben, greifen die allgemeinen Grundsätze des BGB bzw. bei deren Vereinbarung die VOB/B.

Störungen im Bauablauf sind insbesondere mit Fragen zu Verlängerungen der Bauzeit, Schadenersatzansprüchen, Vergütungsanpassungen und Entschädigungen bis hin zur Kündigung des Bauvertrages verbunden.

Nach Auffassung des Bundesministeriums für Bauwesen und Raumordnung ist die Corona-Pandemie grundsätzlich geeignet, den Tatbestand der höheren Gewalt auszulösen. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass das Vorliegen dieser strengen Voraussetzungen auch in der jetzigen Ausnahmesituation nicht pauschal angenommen werden kann. Es ist einzelfallabhängig, ob derjenige, der sich auf höhere Gewalt beruft, die maßgeblichen Umstände darlegen und beweisen kann.

Der bloße Hinweis auf die Corona-Pandemie und eine rein vorsorgliche Arbeitseinstellung erfüllen den Tatbestand der höheren Gewalt regelmäßig nicht.

Auch bei der Materialbeschaffung ist davon auszugehen, dass höhere Gewalt nur anzunehmen ist, wenn das Material tatsächlich nicht lieferbar ist. Preissteigerungen sind grundsätzlich der Risikosphäre des Auftragnehmers zuzuordnen. Eine Störung der Geschäftsgrundlage, die zur Anpassung des Vertrages führen würde, kann daher nicht ohne weiteres angenommen werden.

 

„Corona Klausel“ beim Abschluss neuer Verträge

Da die Auswirkungen der Corona-Krise nunmehr bekannt sind, werden sich Vertragsparteien beim Neuabschluss von Verträgen nicht mehr darauf berufen können, dass etwa Lieferengpässe, Preissteigerungen und Arbeitsausfälle auf einem unvorhersehbaren Umstand beruhen.

Es ist daher ratsam, in neu abzuschließende Verträge sogenannte „Force-Majeure-Klauseln“, d.h. vertragliche Vereinbarungen zu höherer Gewalt bzw. außergewöhnlichen Ereignisse, zu vereinbaren. Unverbindliche Beispielklauseln, wie sie etwa der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie e.V. vorschlägt, sind hilfreich, sollten jedoch nicht ungeprüft übernommen werden. Jede Baustelle ist anders und dementsprechend müssen auch die vertraglichen Regelungen individuell angepasst werden.

 

Insolvenzrisiken – Sicherheiten am Bau

Die aktuelle Situation wird trotz des Gesetzes zur Abmilderung der COVID-19-Pandemie und der staatlichen Hilfsprogramme dazu führen, dass Unternehmen in finanzielle Schwierigkeiten bis hin zur Insolvenz geraten.

Daher sollten alle Baubeteiligten die eigenen Bau- und Materiallieferungsverträge auf Risiken im Falle einer etwaigen Insolvenz des Vertragspartners hin überprüfen. Bei neu abzuschließenden Verträgen sollte Baubeteiligte verstärktes Augenmerk auf Bausicherheiten – wie etwa Sicherungshypotheken am Baugrundstück, Bauhandwerkersicherung oder Bürgschaften – legen.

 

Weitere Informationen:

Herr Dr. Jörg Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg und seit 1998 Partner der Kanzlei. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht leitet das Team Baurecht und berät insbesondere zu allen Fragen des privaten Baurechts sowie des Architektenrechts und Ingenieursrechts. Ein weiterer Beratungsschwerpunkt liegt im Binnenschifffahrtsrecht. Zudem berät er aus dem Herzen des fränkischen Weinbaugebietes seit Jahrzehnten Winzergenossenschaften und Winzer in allen Fragen des Weinrechts.

In der von der IHK Würzburg Schweinfurt herausgegebenen Wirtschaft in Mainfranken, Ausgabe 04/2020 stellt Dr. Jörg Hofmann die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die Bauwirtschaft dar.

Die Main-Post hat zu dem Thema „Corona und Insolvenzen: Was, wenn der Betrieb pleite ist? einen Artikel veröffentlicht, der im Gespräch mit Herrn Dr. Markus Schädler, Partner und Fachanwalt für Insolvenzrecht und Herrn Kornelius Klatt, Vorstand der Bendel Insolvenzverwaltung AG entstanden ist.

Gerne beraten Sie unsere Rechtsanwälte zu Fragen im Privaten Baurecht, Architektenrecht und Ingenieurrecht sowie Bauträgerrecht.

Auch bei Insolvenz- und Sanierungsfragen unterstützen wir Sie gerne.