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Bendel Insolvenzverwaltung AG

Archiv für die ‘Mietrecht’ Kategorie

Wahrt eine Messenger-Nachricht das Schriftformerfordernis der Mängelrüge?

Erstellt am: Freitag, 26. Januar 2024 von Leber

Wie in jedem anderen Lebensbereich, kommt es auch auf der Baustelle immer wieder und vermehrt zum Einsatz moderner Kommunikationsmittel. Doch können diese von den am Bau Beteiligten bedenkenlos genutzt werden? Oder bringt die Nutzung von Messenger-Diensten möglicherweise rechtliche Nachteile mit sich?

 

Dass die Kommunikation über Messenger-Dienste nicht in jedem Fall den gesetzlich vorgesehenen Formerfordernissen genügt, zeigt ein aktuelles Urteil des OLG Frankfurt am Main.

 

Problematisch kann es zum Beispiel werden, wenn der Auftraggeber den Auftragnehmer per Messenger-Dienst auffordert, sich ein nach seiner Auffassung mangelhaftes Gewerk noch einmal anzuschauen. Da die Hemmung der Verjährung nur für konkret gerügte Mängel eintritt, ist hierfür entscheidend, ob überhaupt eine wirksame Mängelanzeige vorliegt. Sofern die VOB/B in den Vertrag einbezogen ist, gilt für eine Mängelrüge als zwingende Voraussetzung für den Eintritt der Verjährungsverlängerung gemäß § 13 Abs. 5 Nr. 1 Satz 2 VOB/B die schriftliche Form.

 

In seiner Entscheidung hat das OLG Frankfurt am Main festgehalten, dass eine Nachricht über den Messenger-Dienst WhatsApp das vereinbarte Schriftformerfordernis im VOB/B-Vertrag jedoch nicht erfüllt. Dies führte im konkreten Fall dazu, dass der Auftragnehmer sich erfolgreich auf eine Verjährung der Mängelansprüche berufen konnte.

 

Wer die (gewillkürte) Schriftform rechtssicher wahren will, dem ist also zu raten, formbedürftige Mitteilungen oder Rechtshandlungen nicht über einen Messenger-Dienst abzuwickeln.

 

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Sie haben noch Fragen zum Mietrecht, insbesondere zum Abschluss eines Mietvertrags und zur Mieterhöhung?

Dann können Sie sich gerne über den Mandatsaufnahmebogen bei uns melden. Wir beraten und unterstützen Sie gerne.

 

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Herr Johannes Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg und seit 2023 Partner der Kanzlei. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragestellungen zum Privaten Baurecht sowie zum Architektenrecht und Ingenieurrecht. Der Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt dabei im Bauträgerrecht und Maklerrecht. Daneben berät Herr Hofmann auch im Vereinsrecht.

 

Erster qualifizierter Mietspiegel in Würzburg – Was ist das und was ändert sich?

Erstellt am: Mittwoch, 18. Oktober 2023 von Leber

Aufgrund einer Gesetzesänderung hat die Stadt Würzburg einen qualifizierten Mietspiegel erstellt. Dieser ist am 29.09.2023 veröffentlicht worden. Hierdurch ergeben sich insbesondere für Vermieter und Vermieterinnen einige Änderungen.

Das Wichtigste in aller Kürze:

 

Welche Auswirkungen hat der Mietspiegel für mich als Vermieter?

Durch den Mietspiegel lässt sich nunmehr für Würzburg die ortsübliche Vergleichsmiete vergleichsweise einfach ermitteln. Das ist insbesondere für zwei Bereiche wichtig:

Zum einen darf in Würzburg bei bestimmten Wohnungen die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete zu Beginn des Mietverhältnisses höchstens um 10 Prozent übersteigen.

Zum anderen kann mit dem Mietspiegel eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete begründet werden. Ohne Begründung hätten Sie als Vermieter keinen Anspruch auf eine Mieterhöhung.

 

Auf welche Wohnungen ist der Mietspiegel anwendbar?

Vermieter können den Mietspiegel für vermietete Wohnungen und Häuser mit einer Fläche zwischen 25 m² und 160 m² verwenden.

Nicht unmittelbar anwendbar ist der Mietspiegel hingegen auf Wohnungen, die z. B. der Mietpreisbindung unterliegen, zu Wohnheimen gehören oder nur zum vorübergehenden Gebrauch genutzt werden, sowie auf (teil)möblierte Wohnungen.

 

Wie lange gilt der Mietspiegel?

Der Mietspiegel gilt für die nächsten zwei Jahre seit Veröffentlichung, also bis zum 28.09.2025.

 

Wie kann ich die Miete erhöhen?

Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht vor, dass Sie als Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen können.

Hierfür verlangt das Gesetz allerdings, dass eine Reihe von formellen Anforderungen eingehalten werden. Unter anderem ist erforderlich, dass die Mieterhöhung richtig begründet wird. Dabei kann der Mietspiegel helfen.

Sind alle Anforderungen eingehalten, haben Sie als Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Sollte der Mieter nicht zustimmen, steht Ihnen der Klageweg offen.

 

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Herr Michael Hilmer ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Schweinfurt. Er berät insbesondere zum Miet- und Pachtrecht, Wohnungseigentumsrecht und Maklerrecht.

Können Vermieter die Nebenkostenvorauszahlungen wegen steigender Energiekosten erhöhen?

Erstellt am: Mittwoch, 7. September 2022 von Riethmann

Die Energiepreise explodieren und dürften bei Mietern zu hohen Nachzahlungen bei den Betriebskosten führen.

Vermieter stellen sich nun die Frage, ob sie berechtigt sind, die Nebenkostenvorauszahlungen an die steigenden Energiepreise in der laufenden Abrechnungsperiode einseitig anzupassen.

Dem steht allerdings die Vorschrift des § 560 Abs. 4 BGB entgegen:

„Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.“

Die Vorauszahlungen können damit lediglich auf Basis der letzten – formell und inhaltlich korrekten – Betriebskostenabrechnung erhöht werden, wobei ein abstrakter Sicherheitszuschlag von pauschal 10 % auf die gesamte Betriebskostenvorauszahlung unzulässig ist und daher nicht verlangt werden kann. Zudem müssen die zu Kostensteigerungen konkret zu erwarten sein.

Haben die Parteien hingegen keine Vorauszahlungen, sondern eine Betriebskostenpauschale vereinbart, kann der Vermieter die Pauschale gemäß § 560 Abs. 1 BGB nur anpassen, wenn er sich dies im Mietvertrag vorbehalten hat.

Unabhängig davon sind sowohl bei Vorauszahlungen als auch Pauschalen einvernehmliche Vereinbarungen jederzeit möglich.

 

Sie benötigen Unterstützung bei der Erstellung einer einvernehmlichen Vereinbarung über Vorauszahlungen bzw. eine Pauschale? Wir unterstützen Sie gerne.

 

Weitere Informationen

Frau Daniele Eck ist Rechtsanwältin bei Bendel & Partner an unserem Standort Schweinfurt. Frau Eck berät insbesondere zum Miet- und Pachtrecht; Wohnungseigentumsrecht und Maklerrecht. Ein weiterer Schwerpunkt ihrer Tätigkeit liegt im Vertriebsrecht.

Der Mietvertrag als wesentlicher Baustein für die Selbständigkeit im Gesundheitswesen

Erstellt am: Sonntag, 6. Juni 2021 von JHofmann

Die Ausübung der selbständigen Tätigkeit erfolgt im Gesundheitssektor typischerweise in entsprechenden Räumlichkeiten, die zu diesem Zweck angemietet werden. Sofern geeignete Flächen gefunden wurden, ist der Fortbestand dieses Vertragsverhältnisses für den beruflichen Erfolg wesentlich.

 

Ausgestaltung und Zustandekommen des Mietvertrages

 

Bereits bei der Ausgestaltung des Vertrages gilt es die berufsrechtlichen Anforderungen einzelner Heilberufe zu beachten. So beinhaltet z.B. die Apothekenbetriebsordnung ausdrückliche Vorgaben zur Beschaffenheit und Größe der Betriebsräume. Sollten diese nicht erfüllt werden, wäre eine Abnahme durch die zuständige Behörde und Eröffnung nicht möglich. Es ist daher sinnvoll, bereits das Zustandekommen des Mietvertrages ausdrücklich an die Erteilung der Betriebserlaubnis zu knüpfen.

 

Bauliche Maßnahmen im Mietobjekt – „verlorene“ Investitionen

 

Sofern die Gewerbeflächen bislang nicht entsprechend dem vereinbarten Mietzweck genutzt werden oder eine Runderneuerung erfolgt, sind häufig auch bauliche Eingriffe im Mietobjekt erforderlich. Gerade im Bereich der sog. „Apparatemedizin“ ist die fachgerechte Einrichtung der Praxisräume aber regelmäßig mit erheblichen Kosten und Substanzeingriffen verbunden. Die einzelnen Herstellungspflichten und -befugnisse sollten im Praxismietvertrag festgelegt und für den Fall der Beendigung bereits Vorkehrungen getroffen werden. Ohne eine ausdrückliche Regelung ist der Mieter grundsätzlich verpflichtet, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.

 

Veränderungen während des laufenden Mietverhältnisses – Schriftformgebot

 

Nicht nur die Ausstattung von Praxisräumen unterliegt einem ständigen Wandel. Auch die Anmietung zusätzlicher Flächen kann z.B. eine Anpassung des Mietvertrages erforderlich machen. Auch für diese Absprachen gilt jedoch grundsätzlich das sog. Schriftformgebot, d.h. u.a. die vereinbarten Änderungen oder Ergänzungen müssen, sofern sie „wesentlich“ sind, schriftlich niedergelegt werden. Erfüllt der Nachtrag diese gesetzlichen Anforderungen nicht, kann dieser Verstoß das gesamte Vertragsverhältnis „infizieren“ und zu einer vorzeitigen Beendigung von langfristigen Mietverhältnissen führen. Spätestens im Falle einer Kündigung wegen eines Schriftformverstoßes wird dem Mieter die Bedeutung des Mietvertrages für die Ausübung seiner beruflichen Tätigkeit jedoch bewusst.

 

Weitere Informationen

 

Herr Ulrich Schnapp ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort in Schweinfurt. Er berät insbesondere in allen Fragen zum Vertriebsrecht sowie zum Miet- und Pachtrecht. Ein weiterer Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt im Medizinrecht.

Dieser Artikel ist in der von der IHK Würzburg Schweinfurt herausgegebenen Wirtschaft in Mainfranken, Ausgabe 06/2021 erschienen.

Mietanpassung im Lockdown?

Erstellt am: Mittwoch, 25. November 2020 von JHofmann

Der Gesetzgeber hatte mit dem am 27. März 2020 vom Bundestag beschlossenen Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie für bestehende Mietverhältnisse eine zeitlich befristete Kündigungssperre für einen pandemiebedingten Zahlungsrückstand des Mieters angeordnet.

Bereits in unserem Artikel vom 01.04.2020 „Wieso jetzt noch Miete zahlen?“ hatten wir darauf hingewiesen, dass der Gesetzgeber damit lediglich eine temporäre Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen vorgenommen, die Mieter jedoch nicht von der Pflicht zur Mietzahlung befreit hat.

Nachdem die befristete Kündigungssperre mit Wirkung zum 30.06.2020 ausgelaufen ist, wird nun die Frage diskutiert, ob Gewerberaummieter, die von den Pandemie-Beschränkungen betroffen sind und ihr Geschäft nicht betreiben können, Mietzahlungen verweigern dürfen.

Konkret geht es um die Frage, ob den Mietern Ansprüche wegen eines Mangels der Mietsache oder einer Störung bzw. des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zustehen.

Bislang liegen hierzu Urteile aus den unteren Instanzen vor, die sehr unterschiedlich ausfallen:

So sehen die Landgerichte in Frankfurt (Urteil vom 05.10.2020), Heidelberg (Urteil vom 30.07.2020) und Zweibrücken (Urteil vom 11.09.2020) eine Mietminderung als nicht gerechtfertigt an.

Demgegenüber bejaht das Landgericht München I (Urteil vom 22.09.2020) bei der behördlich angeordneten Schließung von Betrieben zur Corona-Bekämpfung das Vorliegen eines Mangels im Sinne des BGB. Infolgedessen gewährte das Landgericht München I dem Betreiber eines Möbelgeschäfts eine gestaffelte Minderung für den Zeitraum von April bis Juni 2020 (80 % im April, 50 % im Mai und 15 % im Juni).

Eine andere Kammer des Landgericht München I (Urteil vom 05.10.2020) hat die Schließung einer Galerie für künstlerische Fotografien als unzumutbare Beeinträchtigung des Geschäftsbetriebs bewertet und mithilfe des Instituts der Störung der Geschäftsgrundlage eine Anpassung des Vertrages angeordnet; die Miete musste für eineinhalb Monate um die Hälfte reduziert werden.

Die Rechtsunsicherheit, ob in der vorliegenden Pandemiesituation eine Mietminderung berechtigt ist oder der Vertrag anzupassen ist, wird bis zu einer höchstrichterlichen Entscheidung bestehen bleiben. Umso wichtiger sind in der aktuellen Lage eine rechtlich fundierte Analyse und eine überzeugende Argumentation.

Zur Begründung eines Kürzungsanspruchs ist es im ersten Schritt wichtig, die jeweiligen vertraglichen Vereinbarungen zu prüfen und die Beschränkungen des vertragsgemäßen Gebrauchs konkret darzulegen. Der Mieter hat über seine Ein- und Ausgabesituation, mögliche Alternativen oder Ergänzungen des Geschäftsbetriebs sowie staatliche Entschädigungsleistungen umfassend vorzutragen.

Gerne unterstützen wir Sie bei allen mietrechtlichen Fragen.

 

Weitere Informationen

Frau Daniele Eck ist Rechtsanwältin bei Bendel & Partner an unserem Standort Schweinfurt. Frau Eck berät insbesondere zum Miet- und Pachtrecht, Wohnungseigentumsrecht und Maklerrecht. Ein weiterer Schwerpunkt ihrer Tätigkeit liegt im Vertriebsrecht.