Bauträgerrecht Archive – Bendel und Partner

Beiträge mit dem Schlagwort ‘Bauträgerrecht’

Werden technisch erforderliche, aber nicht explizit beauftragte Leistungen vergütet?

Erstellt am: Donnerstag, 1. August 2024 von Leber

OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.10.2022 – 23 U 79/21; BGH, Beschluss vom 22.11.2023 – VII ZR 213/22

Im hier entschiedenen Fall errichtete der Auftragnehmer Garagenfundamente, die nicht im Leistungsverzeichnis enthalten, aber technisch zwingend erforderlich waren, um ein mangelfreies Werk herzustellen. Als der Auftragnehmer hierfür eine Mehrvergütung verlangte, berief sich der Auftraggeber darauf, dass ein Pauschalpreisvertrag vereinbart und kein Nachtrag beauftragt worden sei.

Das Gericht sah den Anspruch jedoch als gegeben an.

Es verwies darauf, dass die Kosten für die Errichtung der Fundamente nicht von dem Pauschalpreisvertrag umfasst waren – und das, obwohl sie im Bauantrag enthalten gewesen seien. Nach dem Pauschalpreisvertrag sind zum Pauschalpreis nur diejenigen Leistungen zu erbringen, die zur Herstellung eines mangelfreien Werks in dem geschuldeten Umfang erforderlich sind. Für darüberhinausgehende Leistungen muss der Auftraggeber eine zusätzliche Vergütung zahlen.

Da die Garagenfundamente nicht vom ursprünglich geschuldeten Leistungsumfang erfasst, aber technisch erforderlich waren, um ein mangelfreies Gesamtgewerk herzustellen, wurde dem Auftraggeber ein Vergütungsanspruch zuerkannt.

Begründet wurde dies damit, dass davon auszugehen sei, dass für eine mangelfreie Errichtung des Bauwerks technisch notwendige Leistungen regelmäßig dem Interesse und mutmaßlichen Willen des Auftraggebers entsprechen. In diesem Fall seien die erbrachten Leistungen auch ohne einen vorherigen Nachtrag zu vergüten.

Praxistipp: Ist zwischen den Parteien ein Pauschalpreisvertrag geschlossen und führt der Auftragnehmer Arbeiten aus, die nicht vertraglich vereinbart, aber technisch notwendig sind, so steht dem Auftragnehmer eine zusätzliche Vergütung zu. Um Auseinandersetzungen aus dem Weg zu gehen, sollten zusätzliche Leistungen ungeachtet dessen jedoch immer vom Auftraggeber bestätigt werden.

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Herr Johannes Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg und seit 2023 Partner der Kanzlei. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragestellungen zum Privaten Baurecht sowie zum Architektenrecht und Ingenieurrecht. Der Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt dabei im Bauträgerrecht und Maklerrecht. Daneben berät Herr Hofmann auch im Vereinsrecht.

Auftragslos erbrachte Leistungen werden auch durch die Prüfung der Schlussrechnung nicht anerkannt!

Erstellt am: Donnerstag, 1. August 2024 von Leber

OLG Düsseldorf, Urteil vom. 25.10.2022 – 23 U 79/21; BGH, Beschluss vom 22.11.2023 – VII ZR 213/22

Immer wieder kommt es vor, dass auf der Baustelle – oft aufgrund von zeitlichen Zwängen und damit die Baustellte nicht stehen bleibt – vom Auftragnehmer zusätzliche, nicht im Leistungsverzeichnis beschriebene Arbeiten ausgeführt werden. In der Folge kommt es dann regelmäßig zu Auseinandersetzungen, ob und in welcher Höhe diese Zusatzleistungen zu vergüten sind.

Sofern die Zusatzleistungen abgerechnet wurden und von dem vom Auftraggeber beauftragten Architekten geprüft wurden, wird seitens der Auftragnehmer üblicherweise davon ausgegangen, dass die Abrechnung der Zusatzleistungen damit klar ist.

Dass dies nicht automatisch der Fall ist, zeigt das vorliegende Urteil. Denn die Prüfung der Schlussrechnung durch den Architekten gilt nicht als Anerkenntnis! Ein Anerkenntnis setzt vielmehr ein eindeutiges Verhalten des Auftraggebers selbst voraus, welches zeigt, dass er die Leistungen als vertragsgemäß anerkennt. Regelmäßig wird dies z.B. angenommen, wenn der Auftraggeber (1.) die zunächst auftragslos erbrachten Leistungen zur Kenntnis nimmt und (2.) auf diese aufbaut.

Praxistipp: Die Entscheidung zeigt, wie wichtig es für Auftragnehmer ist, sich vom Auftraggeber bestätigen zu lassen, dass dieser mit der Erbringung zusätzlicher Arbeiten einverstanden ist. Auf die Bestätigung oder Rechnungsprüfung des Architekten sollte man sich nicht verlassen. In jedem Fall sollte man den Auftraggeber über die Erbringung von Zusatzleistungen unterrichten, damit dieser nicht behaupten kann, von diesen keine Kenntnis gehabt zu haben.

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Können AGB auch durch Schweigen einbezogen werden?

Erstellt am: Donnerstag, 1. August 2024 von Leber

Ja, durch einen nach Vertragsschluss erfolgten Hinweis auf Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) können diese über die Grundsätze des Schweigens auf ein kaufmännisches Bestätigungsschreiben Vertragsinhalt werden.

Ein kaufmännisches Bestätigungsschreiben liegt vor, wenn (1.) die Parteien sogenannte Vollkaufleute sind oder sie einen in kaufmännischerweise eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb betreiben, (2.) Vertragsverhandlungen zwischen den Parteien stattgefunden haben und (3.) eine „Auftragsbestätigung“ klar Bezug auf den zuvor erteilten Auftrag nimmt und daher allein als schriftliche Bestätigung dient.

Soweit diese Auftragsbestätigung sodann einen Hinweis auf die einbezogenen AGB enthält und der Empfänger diesem Schreiben nicht unverzüglich widerspricht, muss er dessen Inhalt gegen sich geltend zu lassen. Die AGB wegen also in den Vertrag einbezogen.

Dies gilt auch, wenn die Einbeziehung von AGB nicht Gegenstand der vorangegangenen Verhandlung waren. Denn das Bestätigungsschreiben kann durchaus Abweichungen von dem Besprochenen enthalten, soweit der Absender redlicherweise davon ausgehen darf, dass der Empfänger damit noch einverstanden ist. AGB werden als entsprechend übliche Abreden angesehen und sind eben keine derart ungewöhnlichen Vertragsergänzungen, dass der Empfänger hiermit auch nach Treu und Glauben nicht zu rechnen bräuchte.

Praxistipp: Grundsätzlich kommt ein Vertrag durch Angebot und Annahme mit den darin besprochenen Bedingungen und Konditionen zustande. Folgt der Annahme noch einmal eine „Auftragsbestätigungen“ durch die Gegenseite, sollte dieser besonderes Augenmerk geschenkt werden, damit darüber keine von den vorherigen Verhandlungen abweichenden Inhalte Vertragsgegenstand werden. Insbesondere könnte so auch die VOB/B Vertragsbestandteil werden, wenn die Auftragsbestätigung auf die Geltung der VOB/B hinweist, obwohl die Parteien dies zuvor nicht besprochen hatten. Denn vor allem im baurechtlichen Kontext handelt es sich bei der VOB/B um branchenübliche Klauseln, mit denen gerechnet werden kann.

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Werden Rechnungspositionen vergessen, läuft die Verjährung ab Schlussrechnungsforderung

Erstellt am: Montag, 22. April 2024 von Leber

KG, Urteil vom 12.12.2023 – 21 U 47/22

Eine Schlussrechnungsforderung verjährt gemäß § 195 BGB in drei Jahren. Diese regelmäßige Verjährungsfrist beginnt nach § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch fällig geworden ist.

Im VOB/B-Vertrag wird die Schlussrechnung des Auftragnehmers nach der Abnahme der Leistung, der Vorlage einer prüfbaren Schlussrechnung und dem Ablauf der vereinbarten Prüffrist fällig.

Dabei gilt es zu beachten, dass die Schlussrechnungsforderung einheitlich fällig wird und somit auch einheitlich verjährt. Das hat zur Folge, dass auch für irrtümlich vergessene unselbstständige Rechnungspositionen oder Teilforderungen die Verjährungsfrist zu laufen beginnt, selbst wenn diese nicht Gegenstand der Schlussrechnung waren.

Davon ausgenommen sind nur solche Rechnungsposten oder Teilforderungen, die noch nicht in die ursprüngliche Schlussrechnung eingestellt werden konnten.

Praxistipp: Grundsätzlich ist es möglich, vergessenen Rechnungspositionen noch „nachzuschieben“, jedoch sind diese spätestens dann nicht mehr durchsetzbar, wenn die Schlussrechnungsforderung bereits verjährt ist und der Auftraggeber die Einrede der Verjährung erhebt.

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Frau Maxi Bindrum ist Rechtsanwältin bei Bendel & Partner an unserem Standort Schweinfurt. Sie berät in allen Fragen des Privaten Baurechts sowie Architekten- und Ingenieurrechts.

Änderung an Vergabeunterlagen gleich Angebotsausschluss?

Erstellt am: Montag, 22. April 2024 von Leber

Sehen die Vergabebedingungen eines öffentlichen Auftraggebers vor, dass eigene Vertragsbedingungen des Auftragnehmers wie etwa Liefer-, Vertrags- und Zahlungsbedingungen nicht Vertragsbestandteil werden, und stellt ein Bieter mit seinem Angebot dennoch solche Bedingungen, sind diese infolge der Abwehrklausel des Auftraggebers im Falle der Auftragserteilung nicht wirksam.

Doch wie wirkt sich der Umstand, dass der Bieter entgegen der Vergabeunterlagen doch eigene Vertragsbedingungen einbeziehen wollte, aus? Sind Angebote mit eigenen Vertragsbedingungen automatisch ausgeschlossen?

Bis zu einer viel beachteten und praxisrelevanten Entscheidung des BGH (Urteil vom 18.06.2019 – X ZR 86/17) galt, dass die damit einhergehende Abweichung von Vergabeunterlagen einen Ausschlussgrund begründet.

In seiner Entscheidung hat der BGH einerseits bestätigt, dass die Vergabebedingungen eines öffentlichen Auftraggebers, die die Einbeziehung von AGB des Auftragnehmers ausschließen, im Falle einer Auftragserteilung bindend sind. Andererseits hat er dem bisher anerkannten Ausschlussgrund „Abweichung von den Vergabeunterlagen“ bei Einbeziehung eigener AGB weitgehend eine Absage erteilt.

Der BGH argumentiert, dass ein Angebot trotz beigefügter AGB des Bieters berücksichtigt werden kann, wenn dieses nach Streichung der AGB dem Inhalt der Vergabeunterlagen entspricht. Ein Ausschluss des Angebots wegen Änderungen an den Vergabeunterlagen sei dann nicht erforderlich und nicht zulässig. Anders sei dies jedoch, wenn ein von den Vorgaben der Vergabeunterlagen inhaltlich abweichendes Angebot abgegeben wird und ohne diese Abweichung kein vollständiges, d.h. kein annahmefähiges Angebot verbleibt.

Diese Entscheidung des BGH hat erheblichen Einfluss auf die Praxis im Bereich der öffentlichen Auftragsvergabe.

Praxistipp: Ein Ausschluss wegen angeblicher Änderung der Vergabeunterlagen muss vom Bieter oft nicht hingenommen werden. Vielmehr bedarf es zunächst einer Aufklärung, ob abweichende Angaben eines Bieters auf ein Missverständnis zurückzuführen sind, bevor tatsächlich ein Ausschluss vorgenommen werden kann.

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Herr Dr. Jochen Hogrefe ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragen des Privaten Baurechts sowie Architekten- und Ingenieurrechts. Ein weiterer Schwerpunkt seiner Tätigkeit ist die Beratung in allen Fragestellungen des Verkehrsrechts, damit berechtigte Ansprüche vollständig und schnell reguliert werden.