Bauträgerrecht Archive – Seite 2 von 3

Beiträge mit dem Schlagwort ‘Bauträgerrecht’

Verbraucherbauvertrag und (noch) kein Ende

Erstellt am: Donnerstag, 26. Januar 2023 von Riethmann

OLG Brandenburg, Urteil vom 10.11.2022 – 12 U 69/22

Ein Verbraucherbauvertrag liegt nach einer aktuellen Gerichtsentscheidung nur vor, wenn der Auftragnehmer mit der Errichtung des gesamten Gebäudes oder erheblichen Umbaumaßnahmen und nicht nur mit einem Teil davon beauftragt wird, der Bau also „aus einer Hand“ erfolgt.

Ein Werkvertrag über Fassadenarbeiten ist demnach kein Verbraucherbauvertrag.

Das hat zur Folge, dass dem Auftraggeber auch kein Widerrufsrecht nach §§ 650l, 355 BGB zusteht. Im entschiedenen Fall ging der Auftraggeber davon aus, dass ihm ein Widerrufsrecht zusteht. Das Gericht lehnte dies ab und legte den erklärten Widerruf als freie Kündigung aus, was zu erheblichen Vergütungsansprüchen des Auftragnehmers führen kann. Denn im Fall einer freien Auftraggeberkündigung kann der Auftragnehmer die vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen verlangen.

Die Abgrenzung, wann im Einzelfall ein Verbraucherbauvertrag vorliegt, war bereits mehrfach Gegenstand obergerichtlicher Entscheidungen, wobei bislang zwei gegenläufige Auffassungen vertreten wurden. Die Problematik liegt nunmehr dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vor, sodass dieser die Chance hat, zu dem Thema Klarheit zu schaffen.

Praxistipp: Sofern der Auftraggeber den Widerruf des geschlossenen Vertrages erklärt, weil er davon ausgeht, dass ein Verbraucherbauvertrag vorliege, sollte vom Auftragnehmer genau geprüft werden, ob das tatsächlich der Fall ist. Wenn die Widerrufserklärung als freie Auftraggeberkündigung zu verstehen ist, können diesem auch hinsichtlich der noch nicht erbrachten Leistungen Vergütungsansprüche zustehen.

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Herr Johannes Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragestellungen zum Privaten Baurecht sowie zum Architektenrecht und Ingenieurrecht. Der Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt dabei im Bauträgerrecht und Maklerrecht. Daneben berät Herr Hofmann auch im Vereinsrecht.

Regiestundenzettel müssen vertragsgemäß und prüffähig ausgefüllt werden

Erstellt am: Dienstag, 11. Oktober 2022 von Riethmann

Eine Abrechnung auf Regiestundenbasis ist nicht ausreichend gerichtsfest, wenn die Regiestundenzettel nicht so detailliert und nachvollziehbar ausgefüllt sind, dass der angesetzte Zeitaufwand durch einen Sachverständigen nicht überprüft werden kann (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.06.2021 – 3-15 O 3/20).

Hieran ändert auch eine Vereinbarung, die Unterzeichnung durch den Bauleiter ohne Nennung der Namen aller Mitarbeiter sei ausreichend, oder der Einwand, dass die Arbeiten vor Ort angeordnet worden seien, nichts.

In dem vom LG Frankfurt/Main entschiedenen Fall hatte der Auftraggeber die Stundenlohnarbeiten auf „0,00 Euro“ gekürzt, da diese nicht prüfbar seien, weil die Regiestundennachweise nicht die vereinbarten Angaben enthielten. Der Auftragnehmer hatte vorgetragen, dass man sich auf der Baustelle darauf geeinigt hatte, dass es ausreichend sei, wenn die Regiestundenzettel vom jeweiligen Bauleiter gegengezeichnet seien und nicht immer alle eingesetzten Arbeitskräfte namentlich genannt werden. Außerdem seien die Arbeiten auf der Baustelle angeordnet worden.

Diese Argumente ließ das LG Frankfurt/Main nicht ausreichen. Die Regiestundenzettel müssten von einem Sachverständigen überprüft werden können, was nur der Fall sei, wenn die Regiestundenzettel die entsprechenden Angaben enthalten.

Praxistipp: Diese Entscheidung zeigt, dass der genaue Inhalt der Regiestundenzettel für eine gerichtliche Darlegung und Beweisführung höchst relevant ist. Es ist daher anzuraten, den korrekten Inhalt der Regiestundenzettel nach § 15 VOB/B zu beachten, damit der Werklohn später gerichtsfest dargelegt und beweisen werden kann.

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Herr Dr. Jochen Hogrefe ist ebenfalls Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät auch er in allen Fragen des Privaten Baurechts sowie Architekten- und Ingenieurrechts. Ein Schwerpunkt seiner Tätigkeit bildet die Wahrnehmung der rechtlichen Interessen von Bauunternehmen.

Kein Nachtrag zum Nachtrag!

Erstellt am: Dienstag, 11. Oktober 2022 von Riethmann

In der Regel ist davon auszugehen, dass ein Auftragnehmer, der dem Auftraggeber ein Nachtragsangebot unterbreitet, diesem damit ein abschließendes Angebot macht, das auch bauzeitbedingt entstandenen Mehrbedarf umfasst. Dieser Dauerbrenner beschäftigt die Gerichte regelmäßig:

Ein Auftragnehmer, der dem Auftraggeber ein Nachtragsangebot unterbreitet, macht damit ein abschließendes Angebot, das auch bauzeitbedingt entstandenen Mehrbedarf umfasst (OLG Frankfurt, Urteil vom 19.12.2019 – 5 U 171/18; BGH, Beschluss vom 13.10.2021 – VII ZR 15/20 ).

Verlangt der Auftraggeber die Ausführung geänderter oder zusätzlicher Leistungen und enthält das Nachtragsangebot des Auftragnehmers keinen Hinweis auf bauzeitbedingte Mehrkosten, kann er diese nicht (mehr) geltend machen, wenn der Auftraggeber das Angebot vorbehaltlos annimmt (KG, Urteil vom 22.06.2018 – 7 U 111/17 ).

Der Auftraggeber darf davon ausgehen, dass der Auftragnehmer alle mit der Durchführung der Nachtragsarbeiten verbundenen Kosten – also auch solche wegen nachtragsbedingter Verzögerungen – in sein Nachtragsangebot einkalkuliert hat. Nimmt der Auftraggeber das Nachtragsangebot des Auftragnehmers an, sind damit auch sämtliche Ansprüche wegen Bauablaufstörungen abgegolten (OLG München, Urteil vom 26.09.2017 – 28 U 2834/09).

Praxistipp: Will der Auftragnehmer bei einem Nachtrag also auch bauzeitbedingte Mehrkosten geltend machen, muss er diese in seinem Nachtragsangebot ausdrücklich aufnehmen oder, wenn er zur Höhe der – häufig nur schwer abschätzbaren – bauzeitabhängigen Mehrkosten keine verlässliche Angabe machen kann, einen entsprechenden Vorbehalt erklären.

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Herr Dr. Jörg Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg und seit 1998 Partner der Kanzlei. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht leitet er das Team Baurecht und berät insbesondere zu allen Fragen des privaten Baurechts sowie des Architekten- und Ingenieurrechts. Ein weiterer Beratungsschwerpunkt liegt im Binnenschifffahrtsrecht. Zudem berät er aus dem Herzen des fränkischen Weinbaugebietes seit vielen Jahren den Fränkischen Weinbauverband in allen Fragen des Weinrechts.

Verzögerung beim Bauträgervertrag – muss der Bauträger immer zahlen?

Erstellt am: Dienstag, 7. Dezember 2021 von JHofmann

Bei Bauträgerprojekten kommt es immer wieder zu Verzögerungen bei der Übergabe der Wohnungen. Da Erwerber im Vertrauen auf den vertraglich zugesicherten Einzugstermin häufig den bestehenden Mietvertrag schon gekündigt haben oder aufgrund der Verzögerung durch zusätzliche Mietzahlungen und Fahrtkosten, weiterlaufende Bereitstellungszinsen oder unnötige Einlagerungskosten belastet sind, sehen Bauträger sich oft mit Schadensersatzforderungen konfrontiert.

Verzug des Bauträgers bei Überschreitung von Vertragsfristen

Zum Schutz der Erwerber wird angenommen, dass der Bauträger dafür zu sorgen hat, dass vereinbarte Termine eingehalten werden. Es müssen daher ausreichende zeitliche Puffer berücksichtigt werden, um auch auf unvorhergesehene Situationen reagieren zu können. Lässt sich eine Überschreitung der Vertragsfrist dennoch nicht vermeiden, kommt ein Bauträger grundsätzlich ohne Mahnung in Verzug und dem Erwerber steht ein Schadensersatzanspruch zu. Ein solcher scheidet nur dann aus, wenn der Bauträger die Verzögerung nicht zu vertreten hat.

Dokumentation entscheidend!

Vor allem in letzter Zeit wird mit dem pauschalen Hinweis „auf Corona“ oder „auf Lieferschwierigkeiten“ behauptet, dass man die Verzögerung nicht zu vertreten habe. Das sei doch „höhere Gewalt“. Selbst wenn man diese Umstände durchaus als Ereignis höherer Gewalt einstufen kann, muss zusätzlich aber dargelegt werden, dass die Verzögerung auch tatsächlich auf diesen beruht. Für Bauträger ist es daher von entscheidender Bedeutung, dass die tatsächlichen Ursachen einer Verzögerung genau dokumentiert sind und bewiesen werden kann, dass es trotz größter Anstrengungen nicht möglich war, eine Verzögerung zu verhindern. Wird eine solche Dokumentation nicht geführt, können diese Umstände in der Regel nicht mehr zweifelsfrei belegt werden.

Vertragsgestaltung kann den Bauträger absichern

Zusätzlich sollten Bauträger sich über eine ausgewogene Vertragsgestaltung gegenüber den Folgen von Verzögerungen absichern. Dies gilt zum einen gegenüber den Erwerbern. Hier ist etwa an eine einseitige Verlängerung der Ausführungsfristen oder an automatische Anpassungen im Fall von Behinderungen, etwa aufgrund von höherer Gewalt oder ungünstigen Witterungseinflüssen, zu denken. Zum anderen sollte der Bauträger sich auch gegenüber seinen Nachunternehmern absichern. Denn wenn er schon von den Erwerbern in Anspruch genommen werden kann, so muss er jedenfalls darauf achten, dass er den Schaden durchreichen kann.

Weitere Informationen:

Der Artikel ist in der von der IHK Würzburg Schweinfurt herausgegebenen Wirtschaft in Mainfranken, Ausgabe 12/2021 erschienen.

Generalanwalt: HOAI-Mindestsätze auch zwischen Privaten unwirksam

Erstellt am: Freitag, 23. Juli 2021 von JHofmann

Erneut beschäftigt der Streit um die Mindestsätze der HOAI 2013 den EuGH. Bereits im Juli 2019 hatte dieser die verbindlichen Mindest- und Höchstsätze in der alten Honorarordnung für europarechtswidrig erklärt.

Im aktuellen Verfahren geht es um die Frage, ob die Mindestsätze der alten HOAI auch zwischen Privatpersonen nicht mehr anzuwenden sind.

Diesbezüglich vertritt der Generalanwalt die Auffassung, dass die alte Fassung der HOAI auch im Verhältnis zwischen Privaten europarechtswidrig ist und daher unangewendet bleiben muss. In der Vergangenheit hat sich gezeigt, dass der EuGH den Ausführungen des Generalanwalts in den meisten Fällen folgt.

Die Entscheidung des EuGH wird zahlreiche laufende Honorarprozesse, vor allem sogenannte „Aufstockungsklagen“, empfindlich beeinflussen.

Gerne unterstützen wir Sie in allen Fragen rund um das Honorarrecht für Architekten und Ingenieure.

Weitere Informationen

Bereits in unserem Beitrag zur Zukunft der HOAI vom 22.07.2020 hatten wir dargestellt, dass der EuGH die in der HOAI verankerten Mindest- und Höchstsätze in seiner Entscheidung vom 04.07.2019 für mit EU-Recht nicht vereinbar erklärt hatte. Die Bundesrepublik Deutschland stand daher in der Pflicht, die nationale Rechtsordnung an die Vorgaben des Urteils anzupassen. Zum 01.01.2021 ist die neue Fassung der HOAI zum 01.01.2021 in Kraft treten. Die HOAI 2021 enthält keine verbindlichen Mindest- und Höchsthonorarsätze mehr. Die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen können vielmehr frei vereinbart werden.

Herr Dr. Jörg Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg und seit 1998 Partner der Kanzlei. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht leitet das Team Baurecht und berät insbesondere zu allen Fragen des privaten Baurechts sowie des Architektenrechts und Ingenieursrechts. Ein weiterer Beratungsschwerpunkt liegt im Binnenschifffahrtsrecht. Zudem berät er aus dem Herzen des fränkischen Weinbaugebietes seit Jahrzehnten Winzergenossenschaften und Winzer in allen Fragen des Weinrechts.