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Ukrainekrise und ihre Auswirkungen auf die vertragliche Risikoverteilung in Bauverträgen

Erstellt am: Dienstag, 10. Mai 2022 von JHofmann

Auf eine Krise folgt die nächste. Kaum glaubte man die Coronakrise und ihre wirtschaftlichen Auswirkungen auf Lieferketten überwunden, traten mit dem Ukrainekrieg die nächste Belastungsprobe für Lieferketten auf. Es komm zu exorbitante Preisecxplosionen bei Baustoffen wie beispielsweise Asphalt, Stahl, Gips und Dämmstoffen. In diesem Zusammenhang stellt sich daher die Frage, wie die Risiken von Lieferengpässen und Preisschwankungen zwischen den Vertragsparteien zu verteilen sind.

Grundsätzliche Risikoverteilung

Wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben gilt, dass das Risiko von Materialknappheit sowie Preissteigerungen von Baumaterialien beim Auftragnehmer liegt. Er hat das Risiko der Beschaffung und daraus resultierend auch das Preisrisiko zu tragen. Dies hätte zur Folge, dass im Fall explodierender Preise und Lieferverzögerungen der Auftragnehmer diese allein auffangen müsste.

Ein gewisses Maß an Preisschwankungen muss man daher als Auftragnehmer stets einkalkulieren, sodass in der Regel eine Vertragsanpassung ausscheidet.

Wenn die Parteien in ihrem Vertragswerk keine Preisanpassungsklauseln aufgenommen haben, ist auch bei gestiegenen Beschaffungskosten eine Vertragsanpassung nur in Ausnahmefällen möglich.

 

Voraussetzungen der Störung der Geschäftsgrundlage

Im deutschen Zivilrecht gibt es eine Vorschrift, die in Fällen einer extremen Störung des Vertragsgleichgewichts für einen Ausgleich sorgen soll: die sogenannte Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB).

Die Vertragsparteien gehen beim Vertragsschluss regelmäßig von einem ungestörten Beschaffungsmarkt aus. Für die Frage der Anwendbarkeit dieses Grundsatzes kommt es darauf an, ob die Sörung des Beschaffungsmarktes und die rasanten Preissteigerungen bereits bei Vertragsschluss vorhersehbar waren. In vielen wegweisenden Gerichtsentscheidungen zur Störung der Geschäftsgrundlage, waren die Preissteigerungen nach Auffassung der Rechtsprechung jeweils vorhersehbar und eine Absicherung wäre daher grundsätzlich möglich gewesen.

Hinsichtlich des Ukraine-Krieges dürfte eine abweichende Beurteilung gerechtfertigt sein: Dieser kam plötzlich und unerwartet und die darauffolgenden Sanktionen hatten rapide Preissteigerungen zu Folge.

 

Vertragsanpassung bei Unzumutbarkeit

Im Fall der Corona-Pandemie fielen die Gerichtsentscheidungen zur Störung der Geschäftsgrundlage gemischt aus, zum Ukraine-Krieg gibt es naturgemäß noch keine. Auch wenn sich daher noch keine genauen Aussagen treffen lassen, spricht einiges dafür, dass die Gerichte die Geschäftsgrundlage in diesen Fällen als gestört ansehen. Dann wäre eine Preisanpassung möglich, wenn das Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist. Dabei kommt es nicht auf starre Prozentgrenzen und Einzelpositionen an, sondern auf eine finanzielle Gesamtbetrachtung. Eine komplette Abwälzung der Mehrkosten auf den Auftraggeber ist aufgrund der vertraglichen Risikoverteilung allerdings nicht möglich.

Für den Auftragnehmer ist es essentiell, den gesamten Vorgang exakt zu dokumentieren. Er sollte eine konkrete Mehrkostenanzeige an den Auftraggeber übersenden. Dabei sind pauschale Verweise auf den Krieg als unzureichend anzusehen.

Im Fall neu abgeschlossener Verträge ist dringend anzuraten, Preisanpassungsklauseln aufzunehmen, da für Vertragsabschlüsse nach Kriegsbeginn keine Unvorhersehbarkeit mehr gegeben ist.Eine Anpassung nach den Grundsätzen der gestörten Geschäftsgrundlage scheidet daher aus.

 

Lieferverzögerungen aufgrund höherer Gewalt

Im Fall von Lieferverzögerungen sollte der Auftragnehmer eine schriftliche Behinderungsanzeige gegenüber dem Auftragsgeber abgeben.

Können vertragliche Termine aufgrund kriegsbedingter Verzögerungen nicht gehalten werden, ist häufig § 6 Abs. 2 Nr. 1 c VOB/B einschlägig: Demnach wird die Ausführungsfrist verlängert, soweit eine Behinderung durch höhere Gewalt oder andere für den Auftragnehmer unabwendbare Umstände verursacht wird.

Bereits in der Coronakrise wurde die Anwendbarkeit dieser Vorschrift bejaht, deren Grundgedanke für alle Bauverträge gilt und nicht nur für solche, denen die VOB/B zugrunde liegt. Wichtig ist auch hier, konkret die Ursachen für die Verzögerungen darzulegen und zu dokumentieren. Der Auftragnehmer ist in diesen Fällen beweisbelastet und jeder Einzelfall gesondert zu prüfen.

 

Weitere Informationen

Herr Johannes Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragestellungen zum Privaten Baurecht sowie zum Architektenrecht und Ingenieurrecht. Der Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt dabei im Bauträgerrecht und Maklerrecht. Daneben berät Herr Hofmann auch im Vereinsrecht.

Frau Melanie Thiemann, LL.M. Eur. ist Rechtsanwältin bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Frau Thiemann berät insbesondere zum Verwaltungsrecht und Vergaberecht

Update zur Betriebsschließungsversicherung

Erstellt am: Dienstag, 24. August 2021 von JHofmann

Im Zuge der Corona-Pandemie untersagten die Landesregierungen Gastronomiebetrieben die Bewirtung von Gästen vor Ort und Hotelbetrieben die Beherbergung von Gästen zu touristischen Zwecken. Gastronomen und Hoteliers, die eine Betriebsschließungsversicherung für ihren Betrieb abgeschlossen hatten, versuchten Entschädigungen von ihren Versicherungen zu erhalten.

Die Versicherungen verweigerten größtenteils die Deckung und beriefen sich unter anderem darauf, dass Covid-19 von ihren Bedingungen nicht umfasst sei und die Betriebsschließungsversicherungen nur betriebsinterne Gefahren, aber keine Pandemien abdecken. Auf eine bayerische Initiative hin, die vom bayerischen Wirtschaftsminister unterstützt wurde, boten viele Versicherer ihren Versicherungsnehmern 15 % der Versicherungssumme.

 

Konkrete Versicherungsbedingungen entscheidend

 

Auch wenn es immer auf die Auslegung der konkreten Versicherungsbedingungen ankommt, verwenden viele Versicherer sehr ähnliche Bedingungen, sodass sich die Bedingungen in vergleichbare Gruppen einteilen lassen und die Gerichte sich mit den gleichen Rechtsfragen beschäftigen müssen.

Bundesweit wurden und werden zahlreiche Prozesse gegen die Versicherer geführt, die von den Gerichten sehr unterschiedlich entschieden wurden. Die Mehrheit der veröffentlichten  erstinstanzlichen Urteile ergingen allerdings zugunsten der Versicherungen.

 

Keine einheitlichen Entscheidungen auch in der zweiten Instanz

 

Seit Februar 2021 entscheiden nun häufiger auch zweitinstanzliche Gerichte. Den Anfang machte ein Urteil des OLG Stuttgart zugunsten der Versicherungen. Es folgten weitere Entscheidungen zugunsten der Versicherungen. Am 30.06.2021 erging nun das erste zweitinstanzliche Urteile zugunsten der Versicherungsnehmer, erlassen vom OLG Karlsruhe und ausführlich begründet zu der wohl gängigsten Art von Versicherungsbedingungen. Auch in zweiter Instanz setzen sich die divergierenden Entscheidungen somit fort.

Die Betriebsschließungsversicherungen werden die deutschen Gerichte auch noch weiterhin beschäftigen – eine endgültige Klärung wird erst durch den Bundesgerichtshof erfolgen. Zwischenzeitlich sind auch schon erste Verfahren zum Bundesgerichtshof gelangt. Wann eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs ergehen wird, ist noch nicht absehbar.

Gastronomen und Hoteliers, die ihre Betriebsschließungsversicherung in Anspruch nehmen, müssen sich darauf einstellen, den gesamten Instanzenzug zu beschreiten, um die Frage der Einstandspflicht ihrer Versicherung zu klären. Gerne prüfen wir Ihren Versicherungsvertrag.

 

Weitere Informationen

 

Bendel & Partner Rechtsanwälte mbB ist eine der führenden Kanzleien für Wirtschaftsrecht in Franken. Mit unseren Büros in Würzburg, Schweinfurt und München beraten wir bundesweit Unternehmen, Privatpersonen sowie Kommunen. Bendel & Partner steht für unternehmerisches Denken, hohe fachliche Kompetenz und eine umfassende, hochqualifizierte Rechtsberatung aus einer Hand. Wir unterstützen Sie bei der Durchsetzung ihrer Ziele und legen besonderen Wert auf eine individuelle, umfassende und wirtschaftlich sinnvolle Beratung.

Durch die enge Zusammenarbeit mit der Bendel Insolvenzverwaltung AG und der Bendel Unternehmensberatung GmbH profitieren unsere Mandanten von der gebündelten Expertise aus über 45 Jahren wirtschaftsrechtlicher Beratung.

Verzögerungen beim Bauträgervertrag – nur wegen Corona?

Erstellt am: Freitag, 2. Juli 2021 von JHofmann

Bei Bauprojekten kommt es immer wieder vor, dass ein ursprünglich vereinbarter Fertigstellungstermin nicht eingehalten werden kann. Insbesondere bei Bauträgerverträgen ist es für die Erwerber problematisch, wenn der Einzugstermin verschoben werden muss.

In den letzten beiden Jahren ist es nicht zuletzt aufgrund der Corona-Pandemie immer wieder zu behördlichen Anordnungen, Materialbeschaffungsschwierigkeiten, Reise- und Kontaktbeschränkungen etc. gekommen. Auch ungewöhnliche Materialpreissteigerungen und Rohstoffknappheit haben die Branche zuletzt vor Herausforderungen gestellt. All dies hat vielfach dazu geführt, dass der Bau sich verzögert.

Für die Erwerber einer Eigentumswohnung kann es zu einer erheblichen Belastung werden, wenn diese erst später als erwartet übergeben wird. Vor allem, wenn im Vertrauen auf den Einzugstermin ein bestehender Mietverträge bereits gekündigt worden ist, entstehen häufig erhebliche Mehrkosten, die in die Finanzierung nicht eingepreist waren. Zusätzliche Mietzahlungen und Fahrtkosten, weiterlaufende Bereitstellungszinsen, unnötige Einlagerungskosten oder weitere Umzugskosten belasten Erwerber zusätzlich. Zudem können diesen Gebrauchsvorteile oder Mietzahlungen entgehen.

 

Verbindliche Vertragsfristen

Um diesem Risiko Rechnung zu tragen, enthalten Bauträgerverträge in der Regel verbindliche Fertigstellungstermine. Für alle ab dem 01.01.2018 beurkundeten Verträge ist das auch gesetzlich vorgeschrieben. Aber auch vorher war es üblich, dass jedenfalls der Zeitpunkt der Bezugsfertigstellung vertraglich festgehalten wurde, weil er vor allem für die Erwerber so wichtig ist.

Was aber passiert, wenn der vereinbarte Termin nicht eingehalten werden kann?

 

Verzug des Bauträgers bei Überschreitung von Vertragsfristen

Mit der Überschreitung vertraglich vereinbarter Termine kommt ein Bauträger grundsätzlich ohne Mahnung in Verzug. Nur dann, wenn die Leistung infolge eines Umstandes unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat, kommt der Bauträger nicht in Verzug.

Grundsätzlich hat der Bauträger aber dafür zu sorgen, dass vereinbarte Termine eingehalten werden können. Ein Bauträger sollte daher ausreichende zeitliche Puffer berücksichtigen, um auch auf unvorhergesehene Situationen reagieren zu können, ohne die Vertragsfristen zu überschreiten.

Ist es doch einmal zu einer zeitlichen Verzögerung gekommen, sollte der Erwerber die Sache keinesfalls in die eigene Hand nehmen und die Arbeiten selbst fertigstellen oder fertigstellen lassen. In der Regel bleibt er dabei nämlich zusätzlich zu seinem Schaden noch auf den Mehrkosten sitzen. Bei einer Beurkundung des Bauträgervertrages nach 2017 kann der Erwerber den Vertrag auch nicht kündigen. Und auf gar keinen Fall sollte er zurücktreten, weil daran eine Vielzahl nachteiliger Folgen geknüpft sind.

 

Möglichkeit (pauschalen) Schadensersatzes

Allerdings besteht häufig die Möglichkeit, den entstandenen Schaden ersetzt zu verlangen.

Bauträgerverträge sehen für diesen Fall oft einen pauschalen Schadensersatz vor, sodass nicht jede einzelne Schadensposition beleget werden muss.

Aber auch wenn keine entsprechende Regelung getroffen ist, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, den entstandenen Schaden an den Bauträger weiterzureichen.

 

Vertragsgestaltung zu Gunsten des Bauträgers möglich

Wenn aber in dem Vertrag eine Klausel enthalten ist, wonach sich der Fertigstellungstermin aus dem ein oder anderen Grund verschieben kann, sieht das möglicherweise anders aus.

Allerdings unterliegen solche Regelungen als AGB zum einen einer strengen Kontrolle, sodass man deren Wirksamkeit auf jeden Fall prüfen lassen sollte. Zum anderen muss immer hinterfragt werden, ob es überhaupt aufgrund der dort vorgesehenen Ausnahmetatbestände zu einer Verzögerung gekommen ist.

 

Corona – immer ein Fall höherer Gewalt?

Vor allem seit dem Ausbruch der Pandemie werden Verzögerungen immer wieder pauschal „auf Corona“ geschoben. Das sei doch „höhere Gewalt“.

Allerdings handelt es sich bei höherer Gewalt um eine absolute Ausnahmesituation. In der Praxis wird viel zu schnell von höherer Gewalt gesprochen, obwohl die komplexen rechtlichen Voraussetzungen dafür tatsächlich gar nicht vorliegen.Die Rechtsprechung hat eine Vielzahl an Voraussetzungen entwickelt, die gegeben sein müssen, damit man von höherer Gewalt sprechen kann (BGH, Urteil vom 12.03.1987 – VII ZR 172/86; BGH, Urteil vom 22.04.2004 – III ZR 108/03).

Zwar wird der Ausbruch der Corona-Pandemie grundsätzlich als Ereignis höherer Gewalt anzusehen sein. Dies bedeutet aber nicht, dass jegliche Verzögerung, die seitdem eingetreten ist, aufgrund höherer Gewalt eingetreten ist.

So kann ein Unternehmer sich nicht auf Höhere Gewalt berufen, wenn die Arbeiten aus Angst vor Corona eingestellt werden. Oder wenn nur einzelne seiner Mitarbeiter ausfallen und man grundsätzlich für Ersatz sorgen könnte. Gleiches gilt für Nachunternehmer oder Lieferanten, so lange auf dem Markt alternative Anbieter vorhanden sind. Dabei spielt es grundsätzlich auch keine Rolle, ob diese Ersatzbeschaffungen teurer sind.

Es ist daher immer genau zu prüfen, ob denn überhaupt ein Fall höherer Gewalt vorliegt und wenn ja, wie sich das auf den Fertigstellungstermin auswirkt.

 

Dokumentation und Vertragsgestaltung

Für Bauträger ist es daher von entscheidender Bedeutung, darauf zu achten, dass sie die tatsächlichen Ursachen einer Verzögerung genau dokumentieren und im Zweifel auch beweisen können, dass es ihnen trotz größter Anstrengungen nicht möglich war, die Verzögerung zu verhindern. Gleichzeitig sollte er sich durch eine entsprechende Vertragsgestaltung gegenüber seinen Nachunternehmern absichern.

Erwerber erreichen die bestmögliche Absicherung im Falle von Verzögerungen durch eine vorteilhafte Gestaltung des Bauträgervertrages vor der Beurkundung. Wenn eine Verzögerung eintritt, hilft in erster Linie eine offene Kommunikation mit dem Bauträger. Gleichzeitig sind Schäden sauber und nachvollziehbar zu dokumentieren.

 

Gerne unterstützen wir Sie bei der Vertragsgestaltung und im Fall von Verzögerungen bei der Dokumentation und Geltendmachung von Verzögerungsschäden.

 

Weitere Informationen:

 

Herr Johannes Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragestellungen zum Privaten Baurecht sowie zum Architektenrecht und Ingenieurrecht. Der Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt dabei im Bauträgerrecht und Maklerrecht. Daneben berät Herr Hofmann auch im Vereinsrecht.

Vorstand der BIAG über verschleppte Unternehmensinsolvenzen

Erstellt am: Freitag, 26. Februar 2021 von JHofmann

Die Meldungen über Insolvenzverfahren werden in den kommenden Wochen und Monaten zunehmen. Ursache der Insolvenzen ist dabei aber häufig nicht alleine die Corona-Krise.

Im Interview mit der Main Post sprechen die Vorstände der Bendel Insolvenzverwaltung AG, Herr Dr. Markus Schädler und Herr Kornelius Klatt über den Stand der Insolvenz der alt eingesessenen Würzburger Autowerkstatt Hagenauer, aktuell zunehmende Insolvenzverfahren und die Ziele erfolgreicher Insolvenzverwaltung.

Bei den meisten zu erwartenden Insolvenzen ist die Pandemie häufig nicht die alleinige Ursache, sorgt aber dafür, dass Unternehmen jetzt vor Problemen stehen, die sie nicht mehr bewältigen können. Wenn angeschlagene Unternehmen dann nicht rechtzeitig reagieren und eine Insolvenz verschleppen, besteht die Gefahr, dass diese weitere Unternehmen durch ausbleibende Zahlungen ebenfalls in Schwierigkeiten bringen.

Im Rahmen einer erolgreichen Insolvenzverwaltung, ist es in aller Regel sinnvoll, das angeschlagene Unternehmen nachhaltig zu sanieren, damit es wieder Gewinne erwirtschaften und seine Gläubiger bezahlen kann. Wenn aber jede Sanierungsperspektive fehlt, muss das Unternehmen geschlossen werden, um weiteren Schaden von allen Beteiligten abzuwenden.

 

Weitere Informationen:

 

Die Bendel Insolvenzverwaltung AG und die Bendel & Partner Rechtsanwälte mbB zählen zu den führenden Beratungsunternehmen in den Bereichen Insolvenzverwaltung, Insolvenzrecht und Prozessrecht. Sie verstehen Unternehmenskrisen und Insolvenz nicht als Ausdruck unternehmerischen Scheiterns, sondern setzen sich mit großem Nachdruck und Erfolg dafür ein, dass die Gläubiger bestmöglich befriedigt und zugleich Unternehmen in der Insolvenz saniert werden. Dabei ist der Erhalt von Arbeitsplätzen ein vorrangiges Ziel. Sowohl in Regelinsolvenzverfahren als auch in Eigenverwaltung-/ Schutzschirmverfahren konnten bereits zahlreiche Unternehmen unter Regie der Bendel Insolvenzverwaltung AG erfolgreich saniert werden. Ziele sind die weitestgehende Entlastung der Insolvenzgerichte und die bestmögliche Befriedigung der wirtschaftlichen Interessen der Gläubigergemeinschaft.

Diese Fokussierung stellt die Bendel Insolvenzverwaltung AG besonders mit einer überdurchschnittlichen Quote für ungesicherte Gläubiger in Unternehmensinsolvenzen unter Beweis. Mit ca. 24 Prozent ist diese fast zehnmal so hoch wie der Bundesdurchschnitt (2,6 Prozent).

Verlängerung der Aussetzung der Insolvenzantragspflicht bis zum 31.01.2021

Erstellt am: Mittwoch, 23. Dezember 2020 von JHofmann

Die Bundesregierung hat nunmehr eine weitere Verlängerung der Aussetzung der Insolvenzantragspflicht bis zum 31.01.2021 beschlossen.

Damit soll verhindert werden, dass Unternehmen Insolvenzantrag stellen müssen, weil die staatlichen November- und Dezemberhilfen verspätet ausbezahlt werden. Daher ist auch weitere Voraussetzung der Aussetzung über den 31.12.2020 hinaus, dass das Unternehmen zwischen dem 01.11.2020 und dem 31.12.2020 Leistungen der staatlichen Hilfsprogramme zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie beantragt hat oder hieran aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen gehindert war.

Weitere Voraussetzung sind die Zahlungsunfähigkeit bzw. Überschuldung des Unternehmens infolge der COVID-19-Pandemie. Vom 01.10.2020 bis zum 31.12.2020 war für eine Aussetzung der Insolvenzantragspflicht noch alleine die Überschuldung relevant. Darüber hinaus dürfen keine Umstände vorliegen, aus denen sich ergibt, dass Aussichten für eine erfolgreiche Sanierung des Unternehmens nicht gegeben sind.

Das Gesetz zur Aussetzung der Insolvenzantragspflicht (COVInsAG) enthält zudem eine Verordnungsermächtigung für das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz, wonach die Aussetzung der Insolvenzantragspflicht durch einfache Rechtsverordnung bis zum 31.03.2021 verlängert werden könnte.

Gerne beraten Sie unsere Rechtsanwälte und Unternehmensberater bei Insolvenz- und Sanierungsfragen.

 

Weitere Informationen:

 

Die Bendel Insolvenzverwaltung AG und die Bendel & Partner Rechtsanwälte mbB zählen zu den führenden Beratungsunternehmen in den Bereichen Insolvenzverwaltung, Insolvenzrecht und Prozessrecht.