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Bendel Insolvenzverwaltung AG

Beiträge mit dem Schlagwort ‘Mietrecht’

Mietanpassung im Lockdown?

Erstellt am: Mittwoch, 25. November 2020 von JHofmann

Der Gesetzgeber hatte mit dem am 27. März 2020 vom Bundestag beschlossenen Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie für bestehende Mietverhältnisse eine zeitlich befristete Kündigungssperre für einen pandemiebedingten Zahlungsrückstand des Mieters angeordnet.

Bereits in unserem Artikel vom 01.04.2020 „Wieso jetzt noch Miete zahlen?“ hatten wir darauf hingewiesen, dass der Gesetzgeber damit lediglich eine temporäre Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen vorgenommen, die Mieter jedoch nicht von der Pflicht zur Mietzahlung befreit hat.

Nachdem die befristete Kündigungssperre mit Wirkung zum 30.06.2020 ausgelaufen ist, wird nun die Frage diskutiert, ob Gewerberaummieter, die von den Pandemie-Beschränkungen betroffen sind und ihr Geschäft nicht betreiben können, Mietzahlungen verweigern dürfen.

Konkret geht es um die Frage, ob den Mietern Ansprüche wegen eines Mangels der Mietsache oder einer Störung bzw. des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zustehen.

Bislang liegen hierzu Urteile aus den unteren Instanzen vor, die sehr unterschiedlich ausfallen:

So sehen die Landgerichte in Frankfurt (Urteil vom 05.10.2020), Heidelberg (Urteil vom 30.07.2020) und Zweibrücken (Urteil vom 11.09.2020) eine Mietminderung als nicht gerechtfertigt an.

Demgegenüber bejaht das Landgericht München I (Urteil vom 22.09.2020) bei der behördlich angeordneten Schließung von Betrieben zur Corona-Bekämpfung das Vorliegen eines Mangels im Sinne des BGB. Infolgedessen gewährte das Landgericht München I dem Betreiber eines Möbelgeschäfts eine gestaffelte Minderung für den Zeitraum von April bis Juni 2020 (80 % im April, 50 % im Mai und 15 % im Juni).

Eine andere Kammer des Landgericht München I (Urteil vom 05.10.2020) hat die Schließung einer Galerie für künstlerische Fotografien als unzumutbare Beeinträchtigung des Geschäftsbetriebs bewertet und mithilfe des Instituts der Störung der Geschäftsgrundlage eine Anpassung des Vertrages angeordnet; die Miete musste für eineinhalb Monate um die Hälfte reduziert werden.

Die Rechtsunsicherheit, ob in der vorliegenden Pandemiesituation eine Mietminderung berechtigt ist oder der Vertrag anzupassen ist, wird bis zu einer höchstrichterlichen Entscheidung bestehen bleiben. Umso wichtiger sind in der aktuellen Lage eine rechtlich fundierte Analyse und eine überzeugende Argumentation.

Zur Begründung eines Kürzungsanspruchs ist es im ersten Schritt wichtig, die jeweiligen vertraglichen Vereinbarungen zu prüfen und die Beschränkungen des vertragsgemäßen Gebrauchs konkret darzulegen. Der Mieter hat über seine Ein- und Ausgabesituation, mögliche Alternativen oder Ergänzungen des Geschäftsbetriebs sowie staatliche Entschädigungsleistungen umfassend vorzutragen.

Gerne unterstützen wir Sie bei allen mietrechtlichen Fragen.

 

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Frau Daniele Eck ist Rechtsanwältin bei Bendel & Partner an unserem Standort Schweinfurt. Frau Eck berät insbesondere zum Miet- und Pachtrecht, Wohnungseigentumsrecht und Maklerrecht. Ein weiterer Schwerpunkt ihrer Tätigkeit liegt im Vertriebsrecht.

 

Einzelfallabwägung bei Eigenbedarfskündigung und Härtefall erforderlich

Erstellt am: Freitag, 29. Mai 2020 von JHofmann

Bei der Entscheidung über Eigenbedarfskündigungen begnügten sich die Gerichte bisher häufig mit einer schematischen Prüfung der Frage, ob der Wohnungseigentümer das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen oder ob der Mieter einwenden kann, dass dies für ihn eine unzumutbare Härte darstelle.

Der BGH hat in zwei Urteilen am 22.05.2019 (Az. VIII ZR 180/18) und am 11.12.2019 (Az. VIII ZR 144/19) klargestellt, dass im Falle einer Eigenbedarfskündigung eine Abwägung der Interessen des Vermieter und des Mieters vorzunehmen ist, die sich ausschließlich an den konkreten Umständen des Einzelfalles zu orientieren hat. In beiden Entscheidungen betont der BGH, dass bei Eigenbedarfskündigungen eine umfassende Sachverhaltsaufklärung und eine besonders sorgfältige Abwägung der Interessen beider Seiten erforderlich ist. Maßgebend für die Interessenabwägung ist der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung in den Tatsacheninstanzen.

Dies wird zu umfangreichen Beweisaufnahmen in Prozessen zur Eigenbedarfskündigung führen, da die Gerichte zunächst mit Hilfe von Zeugenaussagen und Sachverständigengutachten die erforderlichen Feststellungen zum Vorliegen von Härtegründen seitens der Mietpartei vornehmen müssen. Im Anschluss daran sind das Erlangungsinteresse des Vermieters und das Bestandsinteresse des Mieters gegeneinander abzuwägen.

Umso wichtiger ist es, bereits frühzeitig Vorkehrungen zu treffen, damit der Sachverhalt so genau wie möglich dargestellt werden kann und keine wichtigen Informationen verloren gehen.

 

Weitere Informationen

Frau Bärbel Magers ist Rechtsanwältin bei Bendel & Partner an unserem Standort Schweinfurt. Als Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Erbrecht berät Sie insbesondere zum Miet- und Pachtrecht, Wohnungseigentumsrecht und Erbrecht. Ein weiterer Schwerpunkt ihrer Tätigkeit liegt im Immobilienrecht und Vereinsrecht.

Mietschulden als Folge der Corona-Pandemie

Erstellt am: Freitag, 27. März 2020 von JHofmann

Die Ausbreitung des Coronavirus hat in den vergangenen Wochen zu erheblichen Einschränkungen in allen Lebensbereichen geführt. Schulen und Kindertageseinrichtungen wurden geschlossen, Veranstaltungen abgesagt und zuletzt das Gastronomie- und Gaststättengewerbe weitestgehend untersagt bzw. eingeschränkt.

Der Gesetzgeber hat auf diesen Ausnahmezustand, der bei den betroffenen Privatpersonen und Betrieben zu enormen finanziellen Einbußen führt, reagiert und durch das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie weitreichende Änderungen in unterschiedlichen Rechtsgebieten beschlossen.

Für Mietverhältnisse sieht das Gesetz vor, dass Mietern, die im Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 den vereinbarten Mietzins trotz Fälligkeit nicht leisten, aus diesem Grund nicht gekündigt werden kann, sofern der Zahlungsrückstand auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Mieter hat dies im Falle einer Kündigung z. B. durch die Vorlage von Bescheinigungen über die Gewährung staatlicher Leistungen oder den Verweis auf behördliche Maßnahmen, welche den Geschäftsbetrieb einschränken, glaubhaft zu machen.

Die Mietzahlungspflicht als solche bleibt jedoch bestehen und ist vom Vermieter auch durchsetzbar. Lediglich eine Kündigung aufgrund von Zahlungsrückständen, die auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen, wird vorübergehend (bis zum Juni 2022) ausgeschlossen. Dies gilt entsprechend auch für Pachtverhältnisse.

Weitere „Erleichterungen“ z. B. im Hinblick auf etwaige Verzugszinsen oder vereinbarte Betriebspflichten oder Ansprüche des Mieters / Pächters sind im Gesetz nicht vorgesehen. Diese können sich nur aus individuellen Absprachen oder den gesetzlichen Bestimmungen ergeben.

Gerne prüfen wir für Sie – ausgehend von Ihren vertraglichen Vereinbarungen – die bestehenden Handlungsoptionen und unterstützen Sie bei einer erforderlichen Anpassung Ihres Miet- oder Pachtvertrages und der Durchsetzung bzw. Abwehr etwaiger Ansprüche.

 

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Herr Ulrich Schnapp ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort in Schweinfurt. Er berät insbesondere in allen Fragen zum Vertriebsrecht sowie zum Miet- und Pachtrecht. Ein weiterer Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt im Medizinrecht.

Schließung sämtlicher gastronomischen Betriebe in Bayern

Erstellt am: Montag, 23. März 2020 von JHofmann

Als Maßnahme zur Eindämmung der weiteren Ausbreitung des Coronavirus hat das Bayerische Staatsministerium für Gesundheit und Pflege am 20. März 2020 (Az. Z6a-G8000-2020/122-98) die Schließung sämtlicher gastronomischen Betriebe in Bayern angeordnet. Ausnahmen bestehen nur für die Abgabe und Lieferung von mitnahmefähigen Speisen.

Staatliche Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie stellen Gastronomiebetriebe derzeit – auch außerhalb Bayerns – vor erhebliche Herausforderungen, denn die Pflicht zur Mietzahlung besteht auch im Falle einer behördlich angeordneten Schließung regelmäßig fort. Zusätzliche Unsicherheit ergibt sich u. a. daraus, dass der Gastronom infolge einer Schließung etwaige vertraglich vereinbarte „Betriebspflichten“ nicht erfüllen kann.

Während eine Sanktionierung der Verletzung der Betriebspflicht des Mieters in der aktuellen Krisensituation mangels Verschulden regelmäßig nicht in Betracht kommt, rechtfertigt diese grundsätzlich keine Minderung oder Stundung des vereinbarten Mietzinses.

Nach den vertraglichen Vereinbarungen trägt regelmäßig der Mieter das wirtschaftliche Risiko und ein gesetzlicher Anspruch auf Anpassung des Vertragsverhältnisses wird in der Rechtsprechung bislang überwiegend abgelehnt.

Um die Fortführung des jeweiligen Betriebes sicherzustellen und das bestehende Mietverhältnis aufrechtzuerhalten, sind Gespräche zwischen den Vertragsparteien unumgänglich. Sofern anschließend nachträgliche Änderungen des Mietvertrages, insbesondere zur Fälligkeit des vereinbarten Mietzinses, vorgenommen werden, ist zwingend das gesetzliche Schriftformerfordernis zu beachten.

Gerne prüfen wir Ihre rechtliche Situation und unterstützen Sie bei der erforderlichen Anpassung/Ergänzung Ihres bestehenden Mietvertrages.

Selbstverständlich informieren wir Sie auch über den geplanten Gesetzesentwurf der Bundesministerien für Justiz, Inneres und Wirtschaft, der Mietschulden, die zwischen April und 30. Juni 2020 entstehen und auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhen, „stunden“ bzw. eine vermieterseitige Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausschließen soll.

 

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Herr Ulrich Schnapp ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort in Schweinfurt. Er berät insbesondere in allen Fragen zum Vertriebsrecht sowie zum Miet- und Pachtrecht. Ein weiterer Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt im Medizinrecht.

Frau Daniele Eck ist Rechtsanwältin bei Bendel & Partner an unserem Standort Schweinfurt. Frau Eck berät insbesondere zum Miet- und Pachtrecht, Wohnungseigentumsrecht und Maklerrecht. Ein weiterer Schwerpunkt ihrer Tätigkeit liegt im Vertriebsrecht.

Vorstand des Anwaltsverein Schweinfurt e.V. neu gewählt

Erstellt am: Donnerstag, 6. Februar 2020 von JHofmann

Unsere Rechtsanwältin Frau Daniele Eck verstärkt ab sofort den Vorstand des Schweinfurter Anwaltsvereines.

Der Anwaltsverein Schweinfurt e.V. ist ein freiwilliger Zusammenschluss von Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälten aus dem Landgerichtsbezirk Schweinfurt. Außer dem Bezirk Schweinfurt werden auch die Amtsgerichtsbezirke Bad Kissingen und Bad Neustadt umfasst.

Der Verein setzt sich als berufsständische Vereinigung entsprechend seiner Satzung für die Wahrung, Pflege und Förderung der beruflichen und wirtschaftlichen Belange der Schweinfurter Anwaltschaft ein. Zudem bietet der Anwaltsverein regelmäßig Fortbildungsveranstaltungen an.

 

Weitere Informationen:

 

Frau Daniele Eck ist Rechtsanwältin bei Bendel & Partner an unserem Standort Schweinfurt. Frau Eck berät insbesondere zum Miet- und Pachtrecht, Wohnungseigentumsrecht und Maklerrecht. Ein weiterer Schwerpunkt ihrer Tätigkeit liegt im Vertriebsrecht.