Rechtsanwalt Archive – Seite 2 von 18

Beiträge mit dem Schlagwort ‘Rechtsanwalt’

Wahrt eine Messenger-Nachricht das Schriftformerfordernis der Mängelrüge?

Erstellt am: Freitag, 26. Januar 2024 von Leber

Wie in jedem anderen Lebensbereich, kommt es auch auf der Baustelle immer wieder und vermehrt zum Einsatz moderner Kommunikationsmittel. Doch können diese von den am Bau Beteiligten bedenkenlos genutzt werden? Oder bringt die Nutzung von Messenger-Diensten möglicherweise rechtliche Nachteile mit sich?

Dass die Kommunikation über Messenger-Dienste nicht in jedem Fall den gesetzlich vorgesehenen Formerfordernissen genügt, zeigt ein aktuelles Urteil des OLG Frankfurt am Main.

Problematisch kann es zum Beispiel werden, wenn der Auftraggeber den Auftragnehmer per Messenger-Dienst auffordert, sich ein nach seiner Auffassung mangelhaftes Gewerk noch einmal anzuschauen. Da die Hemmung der Verjährung nur für konkret gerügte Mängel eintritt, ist hierfür entscheidend, ob überhaupt eine wirksame Mängelanzeige vorliegt. Sofern die VOB/B in den Vertrag einbezogen ist, gilt für eine Mängelrüge als zwingende Voraussetzung für den Eintritt der Verjährungsverlängerung gemäß § 13 Abs. 5 Nr. 1 Satz 2 VOB/B die schriftliche Form.

In seiner Entscheidung hat das OLG Frankfurt am Main festgehalten, dass eine Nachricht über den Messenger-Dienst WhatsApp das vereinbarte Schriftformerfordernis im VOB/B-Vertrag jedoch nicht erfüllt. Dies führte im konkreten Fall dazu, dass der Auftragnehmer sich erfolgreich auf eine Verjährung der Mängelansprüche berufen konnte.

Wer die (gewillkürte) Schriftform rechtssicher wahren will, dem ist also zu raten, formbedürftige Mitteilungen oder Rechtshandlungen nicht über einen Messenger-Dienst abzuwickeln.

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Sie haben noch Fragen zum Mietrecht, insbesondere zum Abschluss eines Mietvertrags und zur Mieterhöhung?

Dann können Sie sich gerne über den Mandatsaufnahmebogen bei uns melden. Wir beraten und unterstützen Sie gerne.

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Herr Johannes Hofmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg und seit 2023 Partner der Kanzlei. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht berät er in allen Fragestellungen zum Privaten Baurecht sowie zum Architektenrecht und Ingenieurrecht. Der Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt dabei im Bauträgerrecht und Maklerrecht. Daneben berät Herr Hofmann auch im Vereinsrecht.

Erster qualifizierter Mietspiegel in Würzburg – Was ist das und was ändert sich?

Erstellt am: Mittwoch, 18. Oktober 2023 von Leber

Aufgrund einer Gesetzesänderung hat die Stadt Würzburg einen qualifizierten Mietspiegel erstellt. Dieser ist am 29.09.2023 veröffentlicht worden. Hierdurch ergeben sich insbesondere für Vermieter und Vermieterinnen einige Änderungen.

Das Wichtigste in aller Kürze:

Welche Auswirkungen hat der Mietspiegel für mich als Vermieter?

Durch den Mietspiegel lässt sich nunmehr für Würzburg die ortsübliche Vergleichsmiete vergleichsweise einfach ermitteln. Das ist insbesondere für zwei Bereiche wichtig:

Zum einen darf in Würzburg bei bestimmten Wohnungen die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete zu Beginn des Mietverhältnisses höchstens um 10 Prozent übersteigen.

Zum anderen kann mit dem Mietspiegel eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete begründet werden. Ohne Begründung hätten Sie als Vermieter keinen Anspruch auf eine Mieterhöhung.

Auf welche Wohnungen ist der Mietspiegel anwendbar?

Vermieter können den Mietspiegel für vermietete Wohnungen und Häuser mit einer Fläche zwischen 25 m² und 160 m² verwenden.

Nicht unmittelbar anwendbar ist der Mietspiegel hingegen auf Wohnungen, die z. B. der Mietpreisbindung unterliegen, zu Wohnheimen gehören oder nur zum vorübergehenden Gebrauch genutzt werden, sowie auf (teil)möblierte Wohnungen.

Wie lange gilt der Mietspiegel?

Der Mietspiegel gilt für die nächsten zwei Jahre seit Veröffentlichung, also bis zum 28.09.2025.

Wie kann ich die Miete erhöhen?

Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht vor, dass Sie als Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen können.

Hierfür verlangt das Gesetz allerdings, dass eine Reihe von formellen Anforderungen eingehalten werden. Unter anderem ist erforderlich, dass die Mieterhöhung richtig begründet wird. Dabei kann der Mietspiegel helfen.

Sind alle Anforderungen eingehalten, haben Sie als Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Sollte der Mieter nicht zustimmen, steht Ihnen der Klageweg offen.

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Herr Michael Hilmer ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Schweinfurt. Er berät insbesondere zum Miet- und Pachtrecht, Wohnungseigentumsrecht und Maklerrecht.

Hinweisgeberschutzgesetz – Für wen gilt es und was ist zu beachten?

Erstellt am: Freitag, 16. Juni 2023 von Riethmann

Mit dem Hinweisgeberschutzgesetz (HinSchG) setzt der deutsche Gesetzgeber die sog. EU-Whistleblower-Richtlinie um. Das Gesetz tritt zum 02. Juli 2023 in Kraft.

Was ist das Ziel des Gesetzes?

Das HinSchG soll Personen schützen, die im Rahmen ihrer beruflichen Tätigkeit Informationen über Verstöße erlangt haben und diese melden oder offenlegen. Hierdurch soll zur Aufdeckung und Ahndung von Missständen beigetragen werden. Das Gesetz verbietet es, dass die hinweisgebende Person (sog. Whistleblower) mit Repressalien zu rechnen hat und verpflichtet daher Unternehmen, sichere Meldestellen für die Mitteilung von Missständen einzurichten.

Für wen gilt das Gesetz?

Das Gesetz ist verpflichtend für Unternehmen ab einer Größe von mindestens 50 in der Regel Beschäftigten.

Unternehmen mit in der Regel 50 bis 249 Beschäftigten haben noch bis zum 17.12.2023 Zeit, die Vorgaben umzusetzen.

Unternehmen z.B. im Finanzdienstleistungsbereich sind unabhängig von der Zahl der Beschäftigten von dem Gesetz betroffen.

Welche Möglichkeiten der Meldung haben Hinweisgeber?

Hinweisgeber haben die Wahl, ob sie sich an eine interne Meldestelle des Unternehmens oder eine externe Meldestelle der Behörden wenden.

Welche Verstöße können gemeldet werden?

Nach § 2 HinSchG können Verstöße gegen Straf- und Bußgeldvorschriften sowie gegen ausgewählte Landes-, Bundes- und europarechtliche Vorschriften gemeldet werden.

In welcher Form müssen interne Meldungen erfolgen?

Das Gesetz schreibt vor, dass interne Meldekanäle Meldungen in mündlicher oder in Textform und auf Wunsch auch in persönlicher Form ermöglichen müssen.

Anonyme Meldungen müssen nicht zwingend, sollen aber ebenfalls ermöglicht werden.

Wer ist für die interne Meldestelle zuständig und welche Aufgaben hat diese?

Die Aufgabe als „Meldestellen-Beauftragte“ im Unternehmen können einzelne Personen oder auch eine Abteilung innehaben.

Die Meldestelle muss die Meldungen entgegennehmen, den Eingang der Meldung gegenüber der hinweisgebenden Person bestätigen, die Meldung prüfen, entsprechende Folgemaßnahmen in die Wege leiten und den Hinweisgeber über ergriffene Folgemaßnahmen informieren.

Hat die interne Meldestelle bestimmte Fristen zu beachten?

Der Eingang der Meldung muss gegenüber der hinweisgebenden Person innerhalb von 7 Tagen bestätigt werden.

Innerhalb von 3 Monaten muss die hinweisgebende Person über ergriffene Folgemaßnahmen informiert werden.

Wie werden Hinweisgeber geschützt?

Nach dem HinSchG sind sämtliche Repressalien gegenüber der hinweisgebenden Person verboten.

Die Meldestelle unterliegt unter anderem besonderen Vertraulichkeits- und Informationspflichten und hat die Datenschutzanforderungen zu wahren.

Bei Verstößen gegen das HinSchG drohen Bußgelder bis zu 50.000 €.

Sie haben Fragen zur Umsetzung des Hinweisgeberschutzgesetzes – wir beraten Sie gerne.

Weitere Informationen:

Herr Dr. Alexander Hess ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg und seit 2022 Partner der Kanzlei. Als Fachanwalt für Arbeitsrecht berät er in allen Fragen des individuellen und kollektiven Arbeitsrecht. Des Weiteren berät er zu allen Fragestellungen des Handels- und Gesellschaftsrechts sowie des Wirtschaftssozialrechts.

Augen auf beim Asset – Deal!

Erstellt am: Montag, 27. März 2023 von Riethmann

In der vom V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschiedenen Fallkonstellation bestand Streit zweier Unternehmen im Nachgang zu einem Wirtschaftsgüterkauf (Asset Deal) über das Eigentum an Flüssiggastanks (sog. Post M & A – Streitigkeit). Im Rahmen dieses Asset – Deals übereignete der Veräußerer an den Erwerber diverse Wirtschaftsgüter, darunter Flüssiggastanks, welche sich nicht auf dem Betriebsgelände des Veräußerers befanden, sondern bei den Endkunden des Veräußerers verbaut waren.

Im Rahmen der Übereignungserklärungen im dem Asset Deal übereignete der Veräußerer die „Flüssiggastanks“, welche „beim Kunden des Veräußerers verbaut waren“, unter Verweis auf eine Anlage des Vertrages, wobei dessen genauer Inhalt nicht festgestellt ist. Die Übereignung erfolgte durch Abtretung des Herausgabeanspruchs (§ 931 BGB). Weiter verpachtete der Veräußerer an den Erwerber den Kundenstamm, welcher in einer separaten Anlage als Anhang zum Pachtvertrag aufgelistet war.

Nach der Abwicklung des Asset Deals kam es zum Streit zwischen den Parteien über die Eigentumslage an den Flüssiggastanks

Die Entscheidung des BGH

Der Bundesgerichtshof entschied in diesem Fall, dass die Bezeichnung der zu veräußernden Flüssiggastanks als „Flüssiggastanks“ in der Vertragsurkunde ohne weiteres nicht den sogenannten sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz erfüllt und damit nicht zu einer wirksamen Einigungserklärung im Rahmen der Übereignung (§§ 929 S.1, 931 BGB) führt. Der sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz besagt, dass sich die dingliche Einigung auf bestimmte einzelne Sachen beziehen muss, weshalb die bloße Bestimmbarkeit der zu übereignenden Sachen nicht ausreicht (vgl. MüKo – InsO/Ganter, 4. Auflage 2019, § 51 Rn.61). Die Übereignung einer Sachgesamtheit ist möglich, sofern die zu übereignenden Gegenstände ein bestimmtes Merkmal erfüllen, wobei eine Bezugnahme auf ein rechtliches Merkmal (Eigentum, Besitz etc.) gerade nicht ausreicht, da ein außenstehender Dritter bei dieser Abrede nicht ohne die Sichtung weiterer Unterlagen (Warenbücher, Rechnungen) ersehen könne, worauf sich die Übereignung beziehe.

Auch die Kundenstammliste in dem separat abgeschlossenen Pachtvertrag konnte die Übereignung nicht „retten“, da nicht vorgetragen war, ob diese Liste auch bei Abschluss des Wirtschaftsgüterkaufvertrags beigelegt wurde.

Beraterhinweise

Im Rahmen von Wirtschaftsgüterkaufverträgen empfiehlt sich bereits im Vertragstext eine möglichst präzise Bezeichnung der Verkaufsgüter, um eine reibungslose Übereignung zu ermöglichen.

Sollte dies nicht möglich sein, empfiehlt sich ein Verweis auf eine Anlage (häufig Inventarlisten) zum Wirtschaftsgüterkaufvertrag, in welcher die zu übereignenden Gegenstände anhand typisierender Merkmale aufgelistet werden (Seriennummer; aktueller Standort; etc.).

Sie haben Fragen im Bereich Unternehmenstransaktionen (M & A) oder im Bereich der Streitigkeiten im Nachgang zu einer Unternehmenstransaktion (Post M & A – Streit)?

Wir beraten Sie gerne.

Weitere Informationen:

Herr Christian Hettinger ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Herr Hettinger berät in allen Fragen des Handels- und Gesellschaftsrechts.

Herr Daniel Kossmann ist Rechtsanwalt bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Herr Kossmann berät in allen Fragen des Handels- und Gesellschaftsrechts.

Was tun bei der Insolvenz des Bauträgers?

Erstellt am: Mittwoch, 8. Februar 2023 von Riethmann

Es ist der Alptraum eines jeden Erwerbers: der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung vom Bauträger und dieser fällt während des Baus in die Insolvenz. Für den Erwerber bringt dies große Unsicherheit mit sich – muss der lang gehegte Traum von den eigenen vier Wänden nunmehr aufgegeben werden? Ist das Eigenheim verloren?

Bauträgervertrag als gemischter Vertrag

Der Bauträgervertrag zeichnet sich dadurch aus, dass er aus zwei Elementen besteht. Zum einen der kaufvertragliche Teil: der Bauträger ist verpflichtet, dem Eigentümer das Eigentum am erworbenen Grundstück zu verschaffen. Zum anderen der werkvertragliche Teil: der Bauträger schuldet die Errichtung des Hauses bzw. der Wohnung.

Diese gemischte Vertragsnatur hat Konsequenzen für die Insolvenz: der Bauträgervertrag wird in zwei selbständige Teile aufgespalten und diese unterschiedlich behandelt.

Die Behandlung des Bauträgervertrages in der Insolvenz

Der Eigentumsverschaffungsanspruch, der durch eine sogenannte Vormerkung gesichert wird, ist gem. § 106 InsO insolvenzfest. Die Folge ist, dass der Erwerber vom Insolvenzverwalter die Übereignung des Grundstücks gegen Zahlung des Grundstückskaufpreises verlangen kann, soweit dieser im Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung noch aussteht und zwar unabhängig vom rechtlichen Schicksal des werkvertraglichen Teils.

Für diesen gilt § 103 InsO. Demnach steht dem Insolvenzverwalter des Bauträgers das Wahlrecht zu, ob er den Vertrag erfüllt und das Haus/die Wohnung fertigstellt oder ob er die Erfüllung verweigert. Wird die Erfüllung verweigert, kann die Fertigstellung des Objekts nicht mehr durchgesetzt werden. Der Erwerber kann seine Schadensersatzansprüche wegen der Nichterfüllung der werkvertraglichen Pflichten lediglich zur Insolvenztabelle anmelden und erhält hierauf die sich im Insolvenzverfahren ergebende Quote.

Die Gläubiger des Bauträgers

Neben den Interessen des Erwerbers sind in der Insolvenz des Bauträgers die Interessen der Gläubiger des Bauträgers, insbesondere der finanzierenden Banken, von Bedeutung.

Die Banken des Bauträgers sind in der Regel durch Grundpfandrechte an dem erworbenen Objekt gesichert. Diese gehen auch der Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers vor. Die Insolvenzabsicherung des Erwerbers erfolgt durch eine sogenannte Freistellungserklärung der Bank des Bauträgers gemäß § 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 MaBV. Durch diese Erklärung versichert die Bank, dass ihre Sicherheiten am Objekt gelöscht werden, wenn der Erwerber die geschuldete Vertragssumme gezahlt hat. Nach § 3 Abs. 1 S. 3 kann sich die Bank jedoch für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht beendet wird, anstelle der Freistellungserklärung vorbehalten, alle Anzahlungen, die der Erwerber geleistet hat, bis zum anteiligen Wert des Objekts zurückzuzahlen. Dies hätte zur Folge, dass die Bank mit ihren Sicherheiten in voller Höhe im Grundbuch verbleibt und wegen ihrer Forderungen gegen den Bauträger in das nur teilweise fertig gestellte Objekt vollstrecken könnte.

Abwicklungsvereinbarung

Da auch die Banken aufgrund unsicherer Verwertungsmöglichkeiten in der Regel kein Interesse daran haben, wegen ihrer Forderungen die Zwangsvollstreckung in das Objekt zu betreiben, werden in der Praxis die verschiedenen Interessen durch dreiseitige Abwicklungsvereinbarungen zwischen Insolvenzverwalter, Banken und Erwerber zum Ausgleich gebracht.

Sollten Sie sich in einer solchen Situation befinden, unterstützen wir Sie mit unserer gebündelten Expertise im Insolvenzrecht und Bauträgerrecht.

Natürlich stehen wir Ihnen auch allgemein beratend beim Abschluss eines Bauträgervertrages zur Seite.

Weitere Informationen:

Frau Melanie Thiemann, LL.M. Eur. ist Rechtsanwältin bei Bendel & Partner an unserem Standort Würzburg. Frau Thiemann berät insbesondere zum Verwaltungsrecht und Insolvenzrecht. Darüber hinaus ist sie auch im Vergaberecht tätig.