Als Reaktion auf das am 27. März 2020 vom Bundestag beschlossene Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie haben einzelne Mieter – insbesondere Unternehmen – bereits angekündigt, ihre Mietzahlungen einzustellen.

Das Gesetz sieht u.a. vor, dass allein ein Zahlungsverzug des Mieters im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020, der auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht, den Vermieter nicht zur Kündigung des Vertragsverhältnisses berechtigt.

Man könnte daher annehmen, dass der Mieter vorübergehend von seiner Mietzahlungspflicht befreit wird.

Hierbei handelt es sich jedoch um einen Fehlschluss.

Der Gesetzgeber hat lediglich temporäre Beschränkungen der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen vorgenommen.

Viele Betriebe und Gaststätten mussten bzw. müssen aufgrund von behördlich angeordneten Schließungen erhebliche Einnahmeeinbußen hinnehmen und können infolgedessen laufende Posten wie Mietzahlungen nicht mehr im selben Maße begleichen wie vor der Krise. Dies gilt entsprechend für Privatpersonen, die ihren Lebensunterhalt überwiegend aus dem Betrieb dieser Einrichtungen und Unternehmen bestreiten oder deren Einnahmen (z.B. Servicekräfte) davon abhängig sind.

Ein wichtiger Grund, der den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung berechtigt, liegt – nach der bislang geltenden Rechtslage – bereits dann vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Hiervor wollte der Gesetzgeber den Mieter schützen.

Daher verlangt das neue Gesetz auch, dass der Mieter den Zusammenhang zwischen der Nichtleistung und der COVID-19-Pandemie glaubhaft machen muss.

Was unter der Glaubhaftmachung zu verstehen ist, erläutert der Gesetzgeber wie folgt:

Der Mieter muss im Streitfall „Tatsachen darlegen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür ergibt, dass seine Nichtleistung auf der COVID-19-Pandemie beruht. Zur Glaubhaftmachung kann sich der Mieter entsprechender Nachweise, einer Versicherung an Eides Statt oder sonst geeigneter Mittel bedienen. Geeignete Mittel können insbesondere der Nachweis der Antragstellung beziehungsweise die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitsgebers oder andere Nachweise über das Einkommen beziehungsweise über den Verdienstausfall sein. Mieter von Gewerbeimmobilien können darüber hinaus den Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung zum Beispiel regelmäßig mit Hinweis darauf glaubhaft machen, dass der Betrieb ihres Unternehmens im Rahmen der Bekämpfung des SARS-CoV-2-Virus durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder erheblich eingeschränkt worden ist. Dies betrifft derzeit etwa Gaststätten oder Hotels, deren Betrieb zumindest für touristische Zwecke in vielen Bundesländern untersagt ist.“

Es muss demnach ein spezifischer Zusammenhang in dem Sinne bestehen, dass gerade die durch COVID-19 ausgelösten Einnahmeausfälle dazu führen, dass die Miete nicht rechtzeitig gezahlt werden kann. Hat z.B. der Betreiber einer Gaststätte Rücklagen gebildet, sind diese grundsätzlich zur Zahlung der Miete zu verwenden.

Weitere Erleichterungen oder Rechte des Mieters sind im neuen Gesetz nicht vorgesehen und können sich folglich nur aus individuellen Absprachen oder den gesetzlichen Bestimmungen ergeben.

Denkbar ist es z. B., eine Anpassung des Vertrages über die Grundsätze des Wegfalls bzw. der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) durchzusetzen – wobei Einzelheiten anhand der konkreten vertraglichen Lage zu prüfen wären.

Gerne unterstützen wir Sie bei allen mietrechtlichen Fragen.

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Frau Daniele Eck ist Rechtsanwältin bei Bendel & Partner an unserem Standort Schweinfurt. Frau Eck berät insbesondere zum Miet- und Pachtrecht, Wohnungseigentumsrecht und Maklerrecht. Ein weiterer Schwerpunkt ihrer Tätigkeit liegt im Vertriebsrecht.